物业公司出租地面车位安装充电桩是否合法？一例法院判例深度解析
物业公司出租地面车位安装充电桩是否合法？一例法院判例深度解析
随着新能源汽车的普及，充电桩的安装和管理成为了一个热点问题。本文通过一个具体案例，详细分析了物业公司是否有权将地面车位出租给第三方安装充电桩，以及业主是否有权对此提出异议。
案情简介
某小区《前期物业服务合同》第九条约定，在业主大会成立前，甲方（开发商）委托乙方（某物业公司）对物业共有部分统一实施经营。某物业公司与第三方A公司签订《场地使用合同》，将小区商铺外围的机动车停放和充电桩安装场地出租给A公司，由A公司对外经营充电桩，后A公司与B公司签订《电动汽车智能充电设备安装和运营合作合同》，后某物业公司同意A公司的转租行为。B公司办理了相关用电审批和政府备案手续后即进场施工。雷某、费某等人系案涉小区的业主，以某物业公司改变车位用途、对外出租的停车属于全体业主所有，应由全体业主决定，同时认为充电桩配备的配电房使用了小区的公共部位，与小区业主共用电路，给业主造成不变，侵犯业主权益，向法院提起诉讼，要求案涉车位恢复原状。
法院观点
01
根据前期物业服务合同和临时管理规约，某物业公司有权出租案涉小区公共停车场
首先，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，依法成立生效的《前期物业服务合同》，对全体业主具有约束力。案涉《前期物业服务合同》第九条约定，在业主大会成立前，甲方即开发商委托乙方即某物业公司对物业共有部分统一实施经营，包括“地面公共停车位出租”，该约定对业主（小业主）具有约束力。同时，雷某等签订《临时管理规约》第三十三条“本区域全体业主一致同意建设单位委托物业服务企业进行公共物业经营”的约定，双方均应依约履行。
02
案涉场地并未因充电站桩建设变更停车用途，属合理使用
涉案场地虽规划为公共车位，但该小区还建有业主专有车库车位。现某物业公司将涉案场地出租给A公司，A公司又将场地转租给B公司用于经营地面充电专用停车位，并未改变该场地的用途，即便配备的配电房部分占用了小区公共区域，但该占用是基于充电专用停车位的必备设备。因此，案涉场地并未因充电站桩建设变更为非停车位，属于合理使用。
03
单一业主并无请求对案涉充电桩排除妨害的诉讼主体资格
首先，关于案涉充电桩的建设是否合法。国家发展和改革委员会、国家能源局、工业和信息化部、住房和城乡建设部于2016年7月25日发布《关于加快居民区电动汽车充电基础设施建设的通知》（发改能源[2016]1611号），对居民区新能源汽车充电设施的建设提供了指导，首次明确了用户、供电公司、物业等各方在充电设施建设期间的职责。其第四条规定了对于租期一年及以上的承租方提出建设充电基础设施的要求，业主委员会（或业主大会授权的管理单位）原则上应同意并提供必要的协助。本案中，安装充电桩是新能源汽车实现使用目的不可或缺的设备，A公司作为涉案场地的承租方，有权申请在其管理使用的车位上安装充电桩。
其次，关于单一业主能否代表小区全体业主起诉。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条,属于“应由业主共同决定的事项”第（七）项“改造、重建建筑物及其附属设施”和第（九）项“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”规定的范围，应当由小区业主共同决定。因案涉小区的基础建设未预留汽车充电设施的设置条件，物业公司等安装电动汽车充电装置的行为，必然会对小区相关附属设施予以变动。雷某等作为小区业主，对侵犯业主共同利益的行为有权寻求救济，但其是否要请求对案涉充电桩排除妨害属“多数决”事项，起诉的小业主并未对物业公司等修建充电专用停车位的行为是否系多数业主均不同意的事项进行举证证明。现小业主未经业主大会授权，不能以个人名义就需由小区业主共同决定事项进行起诉。
律师启示
首先，本案法院基于《前期物业服务合同》中约定的由物业公司对物业共有部分统一实施经营，认为物业公司有权将公共停车位出租给第三方经营；其次，法院认为在停车位上安装充电桩并未改变车位的使用性质；第三，法院认为涉及全体业主权益的事项未取得多数业主的授权的情况下，业主不能以个人名义就需由小区业主共同决定事项进行起诉。
对于物业服务企业和建设单位而言，在前期物业管理期间，需要注意《前期物业服务合同》和《临时管理规约》是否有相应的约定，物业公司是否有相应的权限将车位出租给第三方或自己安装充电桩用于经营。目前上海市《前期服务合同示范文本》并没有关于物业公司利用共有部位经营的条款，仅有第十条针对会所的特别约定“本项目全体业主共有的会所及相关设施委托乙方经营管理”，并不是对所有的共有部位的条款；对地面车位的约定仅有车位租赁费的相关约定。因此，物业公司需要与建设单位签订相应的补充协议明确物业有权利用小区共有的部分经营以及相应的分成。
上海市《临时管理规约示范文本》第十三条“本住宅小区内物业共有部分收益主要来源于利用业主共用道路或者其他场地停放车辆所得的收益、智能末端配送设施经营、属于全体业主所有的游泳池等文体设施经营的收益等，管理成本在《前期物业服务合同》中约定。”该条约定仅仅规定了公共收益分成的问题，并没有授权物业公司利用共有部分经营，物业服务企业在制定《临时管理规约》时应增加相应的内容，以便取得相应的授权。
目前不仅物业公司想安装充电桩，往往业主也想在公共停车位安装充电桩，便于充电或者使用车位，如若业主提出安装充电桩，前期物业管理期间我们需要考虑的是谁有权决定同意业主安装，物业公司是否有权决定业主安装？我们认为单一业主安装与本案有着本质区别：第一，单一业主往往出于自身使用方便的角度要求安装充电桩，一般不会用于小区业主共同享用；第二，小区业主也不符合经营的主体要求，根据国务院办公厅印发《关于加快电动汽车充电基础设施建设的指导意见》，鼓励充电服务、物业服务等企业参与居民区充电设施建设运营管理，统一开展停车位改造，直接办理报装接电手续，在符合有关法律法规的前提下向用户适当收取费用；第三，对于属于全体业主所有的公共车位，在目前小区停车资源较为紧张的情况下，我们认为物业公司无权决定共有的车位给予某一位业主直接安排充电设施，以便利其长期固定使用。