商圈“排行榜”出炉！东莞市商圈活力研究报告
商圈“排行榜”出炉！东莞市商圈活力研究报告
在当前扩大内需战略背景下，消费已成为我国经济增长的主要引擎，深入研究商圈对于 推动消费增长和经济发展、进而提升城市综合实力和竞争力 具有重要意义。商圈作为城市活力的象征、城市名片的代表、城市功能的核心载体，为城市来客和消费者提供了丰富的活动空间和体验场景，成为人们生活和工作的重要组成部分，在城市发展中发挥着关键作用。
经过40年的快速发展，东莞步入了由“人口红利”向“人才红利”转变的关键期，“产-城-人”的优先级排序也逐步调整为“人-城-产”。当今，年轻人才作为消费、就业和创新创业的主力军，更倾向工作发展和享受生活的平衡，选择城市时不仅关注薪资，还会关注消费环境发展情况。因此，在“双万”城市新发展阶段，优化升级中高端消费载体、打造高能级商圈，助力东莞引才留才变得尤为重要。2022年11月，市人民政府办公室印发了《东莞市加快培育建设区域消费中心城市实施方案》，明确了东莞要全力建设区域消费中心城市，提升东莞的商圈氛围，打造高能级商圈。
本文识别了100个东莞商圈，基于百度慧眼大数据和百度POI数据，通过“十问十答”的形式，分析各商圈的现状特征、优势短板，总结归纳城市商业活力和商圈发展存在的问题；并在此基础上，根据商圈规模能级，系统梳理东莞商圈的综合表现排行榜，旨在给未来东莞市商圈的规划建设、优化升级提供相关理论依据。
2022年东莞市商圈分布
商圈的影响力取决于两个关键因素：顾客数量和服务范围。一个商圈的影响力越大，其吸引的顾客数量越多，服务半径也越大。对东莞的100个商圈进行分析，发现国贸-第一国际商圈具有最强的影响力，日均服务人口高达3.4万，服务半径达到15.66公里，紧随其后的是东城万达世博商圈，这两个商圈的辐射范围覆盖了全市各镇街；南城华凯广场商圈、厚街万达、虎门黄河时装城、南城海雅百货和樟木头商圈在一定区域内具有较高的影响力；其他商圈的影响范围则以其所在镇街为主，主要客流为附近居民。在各镇街中，南城有5个具有影响力的商圈，虎门3个，莞城、长安、厚街各2个，东城、樟木头、塘厦、大朗、常平和万江各1个。在影响力排名前20的商圈中，有7个位于地铁站500米辐射范围内，轨道交通建设对延展客流来源地的作用非常显著。
东莞影响力排行前20商圈空间分布
东莞影响力排行前20商圈势力范围
消费水平是衡量商圈活跃度的关键指标。根据百度出行人口画像大数据及商圈POI数据分析，甄别出人均消费高、到访高消费人群数量多且占比高的20大商圈，发现高消费客群主要分布在滨海片区与城区片区，其中，长安镇表现出较强的活力；其次是国贸-第一国际商圈、东城万达商圈2个市域级影响力商圈表现突出；其余商圈则以镇街在地消费为主。
东莞高消费水平流向桑基图
进一步分析这些商圈的高消费人群到访分时流量，发现存在4种典型活动模式：以国贸-第一国际商圈为代表的的综合活动类，以厚街万达为代表的夜间消费活跃类，以虎门黄河时装城为代表的日间购物休闲类，以东城运河东一路商圈为代表的餐饮活跃类。
四种典型类型高消费人群活跃商圈活动模式
年轻客群吸引力代表了商圈的商业时尚和活力程度。根据百度出行人口画像数据分析，东莞商圈年轻消费者比例高：95后占比14.5%，85后95前占比48.5%，75后85前占比27.3%；并且顾客在商圈逗留的时间随年龄增长而减少：95后平均42分钟；85后95前平均34分钟，75后85前平均29分钟。
年轻客群偏好商圈Top20
偏好商圈类型——分析年轻客群偏好商圈，发现年轻消费者偏好的商圈类型多样，主要包括：
- 商业综合体：如厚街万达、长安万科中心等，集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体，为年轻人提供了丰富的消费选择和便利的消费体验。
- 中高档时装批发中心：如虎门黄河时装城等，汇聚了众多时尚品牌和潮流元素，吸引追求个性和时尚的年轻消费者。
- 步行街：塘厦盛泰集团商贸步行街等，提供了舒适的购物环境和独特的街道风貌，成为年轻人休闲消费的好去处。
- 主题购物公园：如华南Mall等，具有独特的设计和氛围，能满足年轻消费者对创意和个性化的需求。
- 传统购物广场：如常平家旺购物广场等，对于追求高性价比的年轻消费者具有一定吸引力。
偏好业态内容——根据商业设施POI和客流分布数据，发现年轻人喜欢的消费场所主要有咖啡馆、科技体验店、影楼、时尚潮流品牌服装店等。这些地方不仅能满足年轻人的消费需求，还能为他们提供独特的消费体验和社交场景，从而吸引更多年轻消费者聚集。
东莞市年轻客群偏好POI词云
外市居民消费水平可以从多个维度反映城市商圈的魅力，包括丰富的消费选择、独特的文化氛围、良好的消费环境、高品质的消费服务、业态创新能力以及知名度等。一个具有魅力的商圈能吸引更多市外居民前来消费，为城市带来活力和发展。
外市来莞消费群体规模柱状图
分析发现，东莞商圈以本市消费者为主，对外吸引力不足，外市消费群体占比相对较低、仅占整体客流量的5.2%；外市客源主要来自深圳、广州和惠州等临接城市。在外市消费群体偏好Top20商圈中，国贸-第一国际商圈依然保持顶流地位，长安万达、长安万科中心紧随其后。外市客流吸引力较强的商圈主要分布在市域行政交界处的镇街，以临市就近消费为主；城市内部，东城万达、厚街万达和松山湖万象汇等商圈吸引了部分外市居民。
市外消费者偏好商圈Top20空间分布
新冠疫情自2019年12月爆发以来，对人们的生活行为和出行方式产生了深刻影响，商业中心的活力也受到了严重冲击。通过对比疫情前后的商圈人流量和来源地空间范围变化，可以评估疫情对商业中心活力的影响程度，有助于深入了解商业中心在危机时期的应对能力，评判商业中心的运营韧性。对比东莞疫情前后的商圈分时客流情况，发现疫情期间东莞的商业活力确实有所减弱，但在用餐高峰期仍然呈现出两个小高峰；而疫情过后，东莞的日间商业活动相较于疫情前呈现出更加繁荣的景象，但夜间经济仍未完全恢复。
疫情前后东莞商圈分时客流情况
具体来看，通过分析各商圈客流的半径变化及时段分布，发现截至今年3月，各商圈受疫情影响的表现主要可以分为4种类型：
- 保持稳定型：莞城雍华庭、厚街万达和东城酒吧街等商圈在疫情期间的表现稳定，占比仅为7%。这些商圈主要服务于附近居民，周边居住人口密集，受疫情影响相对较小，且夜间经济保持一定繁荣度。
- 迅速恢复型：石龙金沙湾购物广场、东城星河城-三十三小镇和华南摩尔主题购物公园等商圈在疫情后逐步恢复，占比高达69%。这些商圈受疫情影响较大，但疫情结束后日间经济迅速恢复，夜间经济仍有待提振。
- 趋势下滑型：南城海雅百货、莞城商圈和莞城万科中心等商圈呈现下滑趋势，占比为12%。这些商圈属于老牌商圈，本身存在衰退趋势，受疫情影响较大，商业活力进一步减弱。
- 持续上升型：国贸-第一国际商圈、长安万科中心和塘厦建安广场等商圈呈现上升趋势，占比为12%。这些商圈主要为中心城区市域级影响力商圈和临深活跃商圈，客流来源多样，发展势头强劲，基本不受疫情影响。即便在疫情期间，商圈人流量和来源地空间范围也保持持续增长。
疫情前后东莞商圈客流变化的4种类型
“夜间经济”作为一个经济学概念，主要是指晚上6点至次日凌晨6点之间城市特定区域内进行的各类合法商业活动，包括夜宴、夜饮、夜唱、夜购等夜间消费行为。根据百度OD大数据，东莞商圈夜间活动占比27.5%。以夜间流量较大、夜间活动占比较高为评价指标，识别Top20夜间商圈，发现东莞夜间经济主要集中在长安、南城、虎门等镇街的知名商业综合体。上榜商圈主要为厚街万达、虎门万达、东城万达、长安万达、南城华凯广场、长安大润发、虎门大润发、长安万科中心等成熟商业综合体；其受到晚餐时间的较大影响，热点时间段在18点-20点，持续时间相对较短。说明东莞的夜间经济以吃喝为主、购物为辅，文化内容占比相对较低，多样性有待提高。
2022年东莞夜间经济Top20商圈流量时间分布
除了商圈自身的影响力，商圈与商圈之间也互有来往。在商圈联系度排行中，国贸-第一国际商圈与东城万达世博商圈的联系度最高，说明两个商圈的交互流通性最强、联系最为紧密。从联系度Top20商圈来看，商圈之间的往来主要发生在同一镇街的商圈之间，如厚街珊瑚路与厚街万达、虎门黄河时装城与虎门大润发商圈、长安地王广场与长安万科中心、东城星河城-三十三小镇与东城万达世博商圈等。
东莞商圈联系度排行Top20
东莞商圈空间联系图
从空间联系图中可见，中心城区和厚街的商圈之间形成了一个紧密相连的商圈群体；长安镇内部的商圈关系也相当紧密；而其他镇街主要是镇内的头部商圈之间互相联系相对紧密。这些紧密相连的商圈在“抱团”发展过程中将更具竞争力。
商圈作为经济活动的聚集区，与产业经济活动之间有着密切的互动与互促关系。产业的迅速发展有助于吸引更多的商业企业和人流，为商圈的形成创造了有利条件；商圈所提供的各类配套设施也为产业发展提供便利，进而吸引更多企业和人才入驻。从联系度Top20“产业-商圈对”及其空间联系来看，东莞的产业-商圈联系主要发生在长安、塘厦、凤岗、厚街、樟木头、常平和石碣等镇。尤其是长安镇，各大商圈网点与周边的产业园区、产业斑块形成了良好的互动关系，展现出强大的经济活力。
东莞“产业-商圈对”联系度排行Top20
东莞产业-商圈空间联系图
在城市中，有些商圈虽然具备商业特征，但由于布局不合理、业态功能单一、交通组织不当等诸多原因，未能有效吸引客流，成为发展萧条的“商圈黑洞”。
根据百度慧眼OD大数据分析，甄别出客流较少 (单位面积前来商圈的人数较少)的10大商圈，依次为：厚街湖景广场商业街、塘厦君盈购物广场、东城花园商贸、虎门华生购物广场、塘厦三阳购物中心、厚街华润、道滘南阁商业街、石碣七里香广场、寮步天安购物广场、寮步乐好购物广场、石碣四角蓝天华佳商业步行街。
这类商圈的长足发展需要更明确的定位和有针对性的优化措施，通过遵循核心定位进行业态管控、空间布局和街区运营，积极推动业态、品牌、体验和场景的特色化设计和打造，以差异化格局满足消费者需求，实现供给创新，激发商圈发展新动能。
东莞商圈“黑洞”
东莞商圈虽然发展迅速，但是从上述分析可以看出，重点商圈主要集中在中心城区，而其他区域的商圈发展相对缓慢，且各镇街商圈布局也呈现不均衡状况。这种商圈空间分布的差异会导致一些居民在前往商圈购物或娱乐休闲时需要花费较长的时间。为了给这些居民提供便利，可以考虑在他们附近新建适宜规模的商场以形成新的商圈来为居民消费提供便利，并吸引更多客流。我们将这种需要新建商圈的区域称为“商圈空白”。
我们认为，如果一个区域内的大部分人在前往商圈时都需要走较远距离，则这个区域对商圈的需求相对较大；换句话说，如果一个研究区域中长距离商圈出行的比例较高，那么该区域对商圈的需求就较大。根据OSM路网大数据和百度出行大数据，发现东莞主要商圈出行的平均距离在4-8公里之间，因此设定长距离出行阈值为8公里（市内车行约30分钟）。
东莞主要商圈到达平均距离
基于百度慧眼OD大数据，采用500*500米网格作为研究单元。用商圈需求指数来表示每一个研究单元对商圈的需求程度，商圈需求指数即指每一个研究单元内长距离出行数量与总出行数量的比值；同时，利用热点分析长距离出行数量，识别商圈需求较高的区域。分析结果显示，东莞有十个区域的商圈需求指数相对较高，这些需求热点主要集中在水乡片区和松山湖片区。
东莞市十大商圈空白区域
商圈能级对商圈的发展和综合表现具有重大影响，而商圈规模直接决定了商圈的服务能级。将东莞商圈按规模划分为特大型、大型、中型、中小型四个等级，并基于“十问十答”的分析结果，从影响力、消费力、年轻人吸引力、外市居民吸引力、商圈韧性、夜间经济6个维度进行打分，不同等级商圈综合表现排行如下：
特大型商圈占地面积在20公顷以上，共15个，排名前10的依次为：国贸-第一国际商圈、厚街万达、长安万科中心、东城万达世博商圈、虎门大润发商圈、虎门黄河时装城、塘厦建安广场、樟木头商圈、长安中南商业广场、南城华凯广场商圈。
大型商圈占地面积在10-20公顷之间，共29个，排名前10的依次为：长安万达、常平商圈、凤岗新高购物、大朗新世纪长盛广场、虎门万达、华南摩尔主题购物公园、石龙金沙湾购物广场、南城海雅百货、东城星河城-三十三小镇、石碣商圈。
中型商圈占地面积在5-10公顷以上，共23个，排名前10的依次为：长安大润发、莞城卓越中寰、南城UCC寰宇汇金中心、松山湖万象汇、桥头上悦会、长安龙州百货、莞城雍华庭、莞城万科中心、厚街三屯商业街、莞城商圈。
中小型商圈占地面积在5公顷以下，共33个，排名前10的依次为：万江首铸万科广场、东城运河东一路、莞城君尚、南城蜂汇广场、石龙汇星商业中心、南城景湖时代广场、大朗万荟时代、塘厦万科生活广场、长安中新百货、麻涌星河城市广场。
四大等级商圈Top10排行榜
本文充分利用大数据和空间挖掘技术，从影响力、消费水平、消费者年龄层级、地域差异、商圈韧性、夜间经济、商圈联系、商圈与产业空间的联系等多个方面对城市商圈进行了深入分析，判断了东莞市现状商圈“黑洞”，并识别东莞的商圈空白地区，为东莞商圈规划建设、优化提升提供重要数据支撑。
后续，将从空间布局与等级、规模控制，基础设施完善，业态结构优化，商圈品牌塑造等多个方面对未来东莞城市商圈建设发展提供更多建议，为东莞城市自然资源与城市规划建设管理、城市精细化治理贡献技术力量。