验屋注意事项！验屋公司推荐？验屋费用多少？ 验屋清单免费下载！
验屋注意事项！验屋公司推荐？验屋费用多少？ 验屋清单免费下载！
经过九牛二虎之力，终于摆脱无壳蜗牛的身份，选到人生第一间房！这时你可不要高兴得太早，不论你是购买预售屋还是成屋，交屋前的“验屋”都是非常重要的环节！
俗话说魔鬼藏在细节里，验屋的眉眉角角可是非常多的！举例来说，预售屋是房屋完工后才交屋，因此会有与购买时预想施工情形不同等疑虑；而成屋虽然在购屋前已经可以实地勘查，但交屋时仍须特别留意最终屋况等事项。今天就请大家跟着一起认识“验屋”的注意事项，想要确保买到了好房，验屋动作绝对少不了呀！
💡编按：内政部定型化契约规定，自来水、电力管管线费及相关费用，是由卖方负担！民众在验屋时要特别注意，建商是否将部分费用转嫁消费者！至于“验屋”还有哪些注意事项呢？快跟着一起到内文看看吧！
验屋有什么用？
“验屋”顾名思义就是要“检验”你的房屋。验屋是在你完成房屋买卖契约的“签约后、交屋前”，必须要做的一项工作。
每个建商的施工品质都不同，而这些施工品质大多会反映在建商的“品牌知名度”上，品牌优良的建商，开价通常较高，但同时也有比较好的售后服务以及验屋制度，所以卖方对这些品牌建商的信赖也相对较好。不过，虽然建商品牌可以为你购屋的安心程度加分，但交屋前仔细地验屋，则可以为你日后的“居住安全、居住品质再添上一道安全锁”。
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验屋时间点
验屋真是太重要了！不过我应该要在什么时候验屋呢？刚刚在前面也有提到，验屋会“签约后、交屋前”这个时间点进行。市场上建商一般会选在“通知交屋日的前几天”通知买方来验屋。
【房感小提醒】
验屋必须在交屋前进行，如果建商或代销公司要求你“先交屋再验屋”，这是不合程序的，千万不要被话术了！
除此之外，在验屋时，因为还没完成房屋交屋、过户，所以地价税、房屋税、贷款利息等相关税务成本都还由建商或代销公司负担。如果你有申请房屋贷款，那地政士（代书）也会等到你验屋完成并且“同意交屋”之后，才会请银行确认拨款给建商。
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验屋方式有哪些？
验屋的方式一般可分三种，分别是设计师验屋、请验屋公司验屋以及自己DIY验屋三种，差别在哪里？让我们一起来看看：
设计师验屋
第一个要介绍的方式是请“设计师验屋”。如果你买房刚好有聘请室内设计师的话，很多设计师都会顺便协助你验屋喔！
不过要提醒大家，不是每个设计师都会愿意协助验屋，而且就算愿意协助验屋，设计师也会酌收验屋的费用，建议在聘请室内设计师时，可以一并提前询问清楚。
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自行验屋
不想花钱请人验屋也还没有请室内设计师的话，“自行验屋”绝对是三种验屋方式中最“省钱”的方式！
不过，虽然自己DIY验屋很省钱，但却是最费时费力的，不仅需要自己准备验屋的工具，万一因为不够专业而没有彻底检验屋况，后续交屋入住时就会衍生许多麻烦，这点大家要特别注意！
验屋公司验屋
最直接的方式就是直接聘请专业的“验屋公司”来协助！如果你自己验屋怕麻烦、不够专业，又没有请室内设计师装潢房屋，拨出一点预算来聘请专业的验屋公司，或许会让后续交屋入住更有保障！毕竟验屋完就要走进最终交屋程序了，如果是之后想要住一辈子的房子，交屋前花点钱、仔细做确认也是很值得的投资吧！
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- 首创“一次验屋，终生服务”：验屋服务后，享有终生免费电话咨询服务，以及一次重大屋况问题的免费到府检测。
- 业界少数“住宅消保会”立案之厂商，“住保履约”保障服务品质，并由银行信託专户收款确保价金安全。
- 在验屋后24小时内提供完整报告，使用自行开发之专属App，减少疏漏并把握黄金修缮时间。
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验屋公司、自行验屋怎么选？
假设你是没有要聘请设计师装潢的人，相信在花了大笔钱购屋之后，一定会犹豫到底要不要再花钱请验屋公司来验屋吧？透过简单比较来协助你了解这两者的差异：
项目 | 自行验屋 | 验屋公司 |
|---|---|---|
人员 | 购屋者自己 | 专业验屋团队 |
验屋经验 | 经验不足且需耗力学习 | 经验丰富且有售后服 |
验屋费用 | 几百～几千元 | 15,000～50,000元 |
验屋工具 | 简便验屋仪器ex：弹珠 | 专业验屋仪器ex：雷射水平仪 |
修缮问题 | 后续修缮花恐须自行负担 | 后续修缮花可向建商求偿、要求负责（如与施工品质有关） |
建商责任 | 没有专业报告或是缺乏相关依据可以与建商协商，建商容易规避责任 | 有专业验屋报告书，可以透过第三方、公正的角色协助买方向建商求偿、要求负责 |
验屋公司有哪些？验屋公司推荐！
验屋公司
验屋公司有非常多间，以下提供几间网路上较常见的验屋公司清单，建议可以货比三家、询问清楚再做选择喔！
验屋公司服务懒人包
验屋服务 | 一般性检测（室內尺度、高度複丈）合約內容、建材檢查施工品質檢測結構安全檢測漏水檢測 |
|---|---|
验屋仪器 | 雷射水平（檢測歪斜）内视（檢测水管是否堵塞）热像（檢测滲漏水、壁癌）甲醛檢测儀（檢测空氣甲醛濃度）輻射檢测儀（檢测輻射濃度）電磁波檢測器（檢测電磁波）噪音檢測器（檢测噪音、雜音）三用電表（檢测只有火線與中性線而沒有接接地線的假 3 孔插座）四合一線材檢測器（檢测電話孔、網路孔、電視訊號孔等弱電系統是否正常） |
验屋机构 | 幸福验屋Hin-Ho、DQPA住宅消保会、Home Inspector首席验屋师、HOMEWELL鸿伟检测等。 |
验屋费用 | 首次验屋费用 15,000 ～ 50,000 元不等；複验费用 4,000 ～ 5,000 元不等 |
资料来源：kevin房地產筆記、Jasper，筆者彙整
验屋费用多少？验屋时间多长？
验屋费用
目前市场上验屋公司的“验屋费用”，整体来说大约是落在“15,000 ～ 50,000元”不等，实际的验屋费用大多会根据“房型”与“室内坪数大小”而有所不同。此外，“複检”的费用则会相对比较便宜，因为只针对问题区块进行检测，费用约略落在“4,000 ～ 5,000元”。
验屋时间
验屋的时间会受到屋况的好坏影响，一般来说如果“室内 20 坪”的话，验屋大概“2.5 小时”可以完成，但如果“屋况较差”，则可能需要耗费“3.5 ～ 4 小时”以上才能完成。
验屋注意事项
无论选择哪一种方式进行验屋，在下表中帮大家整理了验屋时必须要注意的三大项目，包含“排水系统、机电设备以及建材”：
验屋注意事项一：机电设备
首先要注意的是屋内的所有“电器设备”，要特别检查这些供供电设备的“供电功能”是否完善，包含“插座、电灯、开关、网络孔、电视讯号孔以及电话线路”等是否可以正常运行。
验屋注意事项二：排水系统
接着个要注意的就是与电息息相关的“排水系统”，最基本除了要检查“排水”是否通顺以外，还要记得检查管线是否会产生“漏水情形，包含阳台、冷气排水孔、厨房流理台、浴厕及窗边”，凡有水流过的地方都要做确认。
验屋注意事项三：建材及设备
最后一个要特别注意的就是和水、电无关的其他所有项目，最主要的就是“建材”、“设备”类的检查，包含水电瓦斯管线是否完善、天花板或墙壁磁砖是否有偷工减料及剥落等情形，还有契约中罗列需检附的设备是否品项接正确、品质无损等，都要一而再再而三地确认。
验屋有次數限制吗？
原则上“验屋”是“没有次数限制”的！多数人通常会至少“验屋两次”，第一次验屋主要是针对整个屋况进行检查，并保留时间让卖方进行处理，而待建商或是卖方修復完畢之后，就會安排所謂的“複驗”，也就是第二次的验屋检查。如果第二次验屋，买方确认都沒问题，双方就可以依照约定时间继续办理后续的交屋工作。
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不过，万一不幸遇到瑕疵状况较严重，需要有较长修復时间的情况，或是第二次複验后屋况仍有問題未被解決，造成交屋程序遞延的話，建议可以买方们可以提前在“验收单”上和建商约定“限期改善”，并且额外扣留“交屋保留款”，等建商都修復完工后在支付“尾款”，确保建商不会收完钱就草草了事。
【房感小提醒】交屋保留款目前内政部的规定最多可以保留 5%。也就是說 1,000 萬的房屋總價，至少可以保留 50 萬作為交屋保留款。
自行验屋要准备什么？
如果你想要省钱自己验屋的话，记得要把验屋的工具准备齐：
- 卷尺
量测“室内空间以及设备尺寸”，检查是否有符合契约书上所载的规格。
- 硬币
可以使用硬币轻声敲打墙壁，判断“墙壁是否为实心”（也可用手指轻敲测试）。
- 乒乓球 or 弹珠
用以测试地砖是否歪斜。
- 小灯泡 or 手机充电线
可以用简易小灯泡测试 110V 的插孔有没有过电。也可以使用手机充电线检测开关迴路是否有“通电”。
- 卫生纸
将卫生纸丢入马桶，测试马桶冲水力道及排水顺畅度（记得要选用可沖洗的衛生紙喔！）。
- 有色胶带（建议选择无痕胶带以免伤及漆面）
除了把缺失记录在验屋单上，也可以把“有缺失的地方贴上胶带”，“提醒建商”需要改善的区块。
- 肥皂水
检查“瓦斯管线”的接缝处有没有“漏气”。
验屋清单免费下载！
林林总总看了好多验屋的方式及注意事项，究竟验屋到底有哪些项目是必须检查的？又要用何种方式确认呢？不論你是想要自己验屋还是想请专业的验屋公司前來验屋，这份验屋清单都可以提供买方在验屋时多加留意喔！
验屋项目 | 验屋重点 |
|---|---|
大门 | 门框关起时是否密合？有无变形？猫眼是否可看清楚门外？大门开关是否会有杂音？开门是否顺畅？门锁开关功能是否正常？把手有无鬆动？（重複开关测试）大门整体有无污损？ |
窗户 | 窗户品牌是否与合约相符？窗戶是否密合？可以紧闭上锁吗？窗戶开关有无杂音？开窗滑轨是否顺畅？窗框与牆面是否有确实填满矽利康？有无空隙？窗戶整体有无污损？ |
天花板 | 油漆墙面是否粉刷平整、完善？壁面是否有水渍、裂痕或是脱落？ |
墙壁 | 壁砖、壁面有无龟裂、脱落？ |
地板 | 地砖是否平整无突起、龟裂？地砖间的接缝处是否一致？地砖有无色差？敲击磁砖是否会有空心声音？ |
室内格局 | 格局是否符合建商给的平面图？坪数大小是否符合契约所载（是否有在合理误差值内）？ |
厨房 | 水龙头水流、水压是否正常？水槽排水是否通暢？有无渗水状况？瓦斯炉 or 电磁炉运作是否正常？橱柜、抽屉开合是否顺畅？有无杂音？有无毁损？橱柜系统与牆面、地面是否密合？厨房设备是否完好无缺？运作是否都正常？瓦斯管线接缝处有无漏气（可用肥皂水检查）？ |
浴室 | 莲蓬头、水龙头水流、水压是否正常？水槽、排水孔排水是否正常？有无阻塞？脸盆、浴缸、马桶有无刮损？排水管有无漏水？有无热水？冷热水切换是否顺畅？淋浴浴门开关是否顺畅？有无污损？是否会漏水？浴缸、洗臉台、牆壁矽利康是否施打平顺？有无密合？壁砖、地砖有无龟裂、破損？马桶安装是否稳固？水箱注水是否正常？马桶、浴缸与地面的接缝处是否會渗水？地板排水坡度是否良好？（水有順利往低出處流嗎？） |
阳台 | 水龙头的水流流速、流量是否正常？排水孔的排水是否顺畅？阳台格栅是否稳固？晒衣架是否安装完整？能复顺畅升降顺畅？阳台灯是否正常通电？ |
公共区域 | 逃生标志、逃生路线是否清楚标示？消防设备是否有更新？有无缺漏？安全门能否开启？有无杂物堆积？走道、梯间紧急照明运作是否正常？车位尺寸、类型、编号是否符合契约？ |
机电 | 电箱门是否可以正常开关？电箱内线路是否整齊？电线迴路标示是否与实际相符？插座面板是否贴齐壁面、无瑕疵？插座供电是否正常？电源总开关的每个开关是否对应到各电路设备？门口视讯对讲机是否可清楚通話？影像是否清晰？警报等功能是否正常？瓦斯侦测器及瓦斯遮断器功能是否正常？ |
排水 | 门窗、天花板、牆面有无漏水？出水量、水压是否正常？排水孔是否可以正常排水？浴室防水层品质是否确实？冷气排水孔排水是否正常？ |
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【参考资料】
- 预售屋买卖定型化契约应记载及不得记载事项
- 中信房屋买卖知识库
【延伸阅读】