房地产转让条件与限制详解

房地产转让条件与限制详解

房地产转让是一个复杂的过程，涉及诸多法律条件和限制。本文将详细介绍房地产转让的具体条件及其限制，帮助读者更好地理解这一过程。

允许房地产转让的条件

以出让方式取得土地使用权的房地产转让条件

1. 支付土地使用权出让金：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。
2. 完成开发投资：按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施，公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。
3. 持有房地产所有权证书：转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房地产所有权证书。

这些规定旨在解决房地产转让中“炒地皮”、投机牟取暴利的现象，维护国家利益和当事人的合法权益。参考了深圳、上海等地的实践经验，以及日本《土地基本法》的相关规定。

以划拨方式取得土地使用权的房地产转让条件

以划拨方式取得的土地使用权，一般是无偿的或者仅缴纳补偿、安置等费用后而取得的。因此，原则上不允许进入房地产市场。但是，考虑到实际情况，法律对以划拨方式取得土地使用权的房地产转让作出了具体规定：

1. 土地使用者资格：土地使用者为企业、公司、其他经济组织和个人。
2. 领有国有土地使用证：必须领有国有土地使用证。
3. 产权证明：具有地上建筑物、其他附属物合法产权证明。
4. 补交土地使用权出让金：依照规定签订土地转让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获得收益抵交土地出让金。

在实际运作中，划拨土地使用权的转让分为两种情况：

1. 办理土地出让手续：缴纳土地使用权出让金。
2. 不办理土地使用权出让手续：将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。这种情况包括：

• 转让的土地用于国家机关、军事、基础设施、公益事业等用途。
• 私有住宅转让仍用于居住的。
• 按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的。
• 同一宗地上部分房屋转让，而土地使用权不可分割转让的。
• 转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的。
• 根据城市规划土地使用权不宜出让的。
• 县级以上人民政府暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。

禁止房地产转让的情形

1. 司法机关和行政机关依法裁定：决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。
2. 依法收回土地使用权的。
3. 共有房地产：未经其他共有人书面同意的。
4. 权属有争议的。
5. 未依法登记领取权属证书的。
6. 法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

这些规定为房地产转让设定了明确的法律边界，确保交易的合法性和规范性。

结语

房地产转让是一个涉及多方利益的复杂过程，需要严格遵守相关法律法规。对于复杂的房地产交易情况，建议咨询专业律师以获取更详细的法律指导。