二手房交易必读：核实房子产权的七大要点

二手房交易必读：核实房子产权的七大要点

在购买二手房时，核实房屋产权是至关重要的一步。以下是在签约前需要特别注意的七大问题：

1. 产权人身份证与产权证是否一致？如果不一致，需要查看是否有公证委托书以及产权人的身份证原件。
2. 产权证是否有共有人？如果有共有人，他们都需要到场签字，如果不能出席，必须提供公证委托书。
3. 产权人是否已婚？需要提供配偶本人签字的同意出售证明。
4. 房子是否有租客？如果出租，必须提供承租人本人签字的同意出售证明以及放弃购买证明。根据民法典规定，承租人享有优先购买权。
5. 房子是否有抵押？如果有抵押，需要确认产权人在交付首付之前可以解除抵押并提供解押证明。
6. 房子是否被查封？被查封的房产无法购买。
7. 房子是什么产权类型？

• 商品房：只有在房产证下发之后才能上市交易。以北京为例，缴纳税费多少与房屋是否“满五唯一”相关。
• 公房：普通公房需要原单位出具放弃优先购买声明的单据才能进行交易。央产房还需要办理央产房上市手续。
• 经济适用房：契税票填发日期或房产证登记日期不满五年不能上市交易；满五年的需要户籍地的住房保障办公室开具放弃有限回购证明才能上市交易。
• 军队产权和学校产权的房子：只有单位同意才能上市交易。

所有重要的事都落实到合同上

在签字前，双方协商好的所有事项，或者一方为了促成交易而承诺的事宜，都必须落实到合同中，避免口头约定。具体包括：

1. 定金数、首付、尾款等具体数字
2. 税费由谁承担
3. 付款方式
4. 各项时间节点，如交房时间、给首付时间、过户时间
5. 户口迁移时间
6. 是否有学区名额，是否占用
7. 房屋内物品的处理方式，比如家具家电、车位等

资金监管

支付给业主的款项一定要进行资金监管。无论是定金、首付，都可以放在资金监管中，待过户完成后才支付给卖家。在二手房交易中，通过第三方平台进行资金临时托管，可以确保交易的公正和安全。

控制时间

合同一定要对各流程涉及的时间节点有明确规定。包括各款项的到位时间、各手续办理时间、腾房时间等。特别是涉及贷款的情况，商贷最快，组合贷款最慢，各环节的时间需要心中有数。对于换房的情况，一定要留出富余的时间，避免违约风险。例如，如果已经把手头的房子卖了，等着换房，一定要确定卖的房子什么时候能拿到首付，什么时间能过户，什么时间能拿到全款。这些都关系到新房子的首付和过户时间。

签约是二手房买卖中最重要的环节，上述四点是很多购房者总结的经验之谈，值得大家仔细参考。