美国房地产经纪人新佣金规则：买卖房屋变得更加复杂

美国房地产经纪人新佣金规则：买卖房屋变得更加复杂

美国房地产经纪人新佣金规则于8月17日正式实施，这一改革引发了行业内外的广泛关注。支持者认为，新规将降低卖家成本，推动房价下跌。然而，实际情况可能并非如此简单。本文将为您详细解析这一新规的来龙去脉及其可能带来的影响。

新规则概述

长期以来，美国房地产交易中一直沿用着一套固定的佣金分配机制：卖家支付一笔佣金（通常是销售价格的5-6%），然后由卖方经纪人与买方经纪人平分这笔费用（通常是50/50）。然而，这种惯例正在发生改变。

根据新规则，买家现在必须签署一份合同，明确列出佣金和其他相关条款。他们可以选择支付一定比例的佣金或固定费用，以覆盖过去几乎总是由卖方支付的服务。值得注意的是，这种安排并非一成不变，买卖双方在佣金支付方式上将拥有更大的灵活性。

改革背景

这一系列变化源于今年早些时候全国房地产经纪人协会（NAR）与购房者达成的和解协议。购房者一方指控经纪人佣金规则等同于价格操纵。根据牛津经济研究院和Haver Analytics的数据，美国每年的房地产交易佣金总额超过1000亿美元。购房者律师认为，将交易双方经纪人的佣金“脱钩”可以通过让卖家和买家更容易谈判来降低成本。

诉讼还指出，NAR的规则激励经纪人将寻找房屋的客户引向更昂贵的房产，以赚取更多佣金。

可能的影响

积极方面

美国消费者联合会高级研究员斯蒂芬·布罗贝克（Stephen Brobeck）表示，新规则为消费者提供了机遇和风险。从积极的一面来看，更频繁的谈判可能会压低佣金率。由于卖家通常会将佣金计入要价，因此房价最终也可能出现下降。

消极方面

布罗贝克也表达了担忧，他认为经纪人可能会想方设法维持现状。例如，买方经纪人可能会威胁不带人看房，而卖方经纪人则可能不愿意分摊佣金。

行业反应

NAR拥有超过100万名会员，许多人担心这些规定意味着减薪，尤其是为潜在买家工作的经纪人。剑桥经纪人、大波士顿房地产经纪人协会前任主席Dino Confalone表示：“这将对真正需要代理但又负担不起的买家产生负面影响，特别是对于首次购房者来说，他们已经面临着高昂的价格和高抵押贷款利率。”

应对方案

根据法院协议，NAR表示将从其附属机构（称为多重上市服务或MLS）在全国范围内运营的房地产上市数据库中删除佣金分成条款。但经纪人仍然可以在这些数据库之外商定佣金分配方式。他们可以通过短信或电子邮件进行沟通，购买要约或销售合同也可以明确说明部分佣金将归买方经纪人所有。

马萨诸塞州房地产经纪人协会首席执行官Theresa Hatton表示：“大多数行业都朝着要约包括补偿条款的方向发展，这种情况可能一直存在，但现在可能更频繁地发生。”

布罗贝克建议，履行和解协议精神和文字的最简单方法是将买家及其代理人商定的任何佣金转入抵押贷款。这将允许买家分期付款，而不是像现在这样在交易结束时一次性支付。然而，房利美、房地美和联邦住房管理局（购买或担保大多数抵押贷款的政府实体）将不得不修改其规则，这些规则目前使展期变得困难。

其他选择

买家可以要求卖家支付部分或全部经纪人佣金，就像他们现在有时支付交易费用一样。如果买家的出价不错，卖家可能会同意。或者买家可以同意支付他们的经纪人代表他们。如果他们这样做，布罗贝克建议收取固定费用，因为基于购买价格的佣金可能会鼓励经纪人推销更昂贵的房屋。

最终思考

颠覆NAR的佣金模式（可追溯到1913年）将在短期内造成破坏。从长远来看，和解可能不会带来太大的变化。这也许不是那么糟糕。米尔顿Coldwell Banker的经纪人Kim Powers表示：“人们错失机会只是因为他们不准备自己提出报价，对佣金的关注让买家被搁置一边。”