老房子加装电梯后，为何房价不涨反跌？内行人：6个“硬伤”导致
老房子加装电梯后，为何房价不涨反跌？内行人：6个“硬伤”导致
近年来，随着我国老旧小区改造工程的推进，加装电梯成为许多小区的重要改造项目。然而，有调查发现，在一些三四线城市，加装电梯后的老房子不仅没有升值，反而出现了房价下跌的现象。这是为什么呢？本文将从六个方面为您解析这一看似反常的现象。
自2020年起，大规模的棚改结束以后，国家将老旧小区改造纳入到五年期规划，重点改造房龄20年以上的老旧小区。改造的内容包括基础类、完善类和提升类三大块。基础类改造主要是对小区内基础设施、服务设施、房屋公共区域的修缮改造，这一部分主要是解决基础设施老化、环境脏乱差的问题；完善类改造主要是对建筑节能进行改造，包括加装电梯，增设停车场、文化体育设施、无障碍设施、社区和物业用房等内容；提升类改造则主要是完善社区养老、托幼、医疗、家政、商业设施以及智慧社区等设施。其中，为老旧小区加装电梯这一项之所以备受小区居民的关注，主要是加装了电梯以后，不仅过去高楼层住户上下楼不便的问题得到彻底解决，关键是，按照有关专家的预测，装了电梯后的老房子由于弥补了过去没有电梯的短板，房子还会有10%～20%的升值，这与小区居民的切身利益可谓息息相关。然而实际情况果真如此吗？有人通过调查走访老旧小区的居民得知，老房子加装电梯以后，对于部分位于一二线城市核心区域的高楼层老房子来说，的确出现了一定幅度的升值，而众多三四线城市的老房子装完电梯以后，房子不仅没有出现升值，如果卖掉的话价格反而下跌了。为什么会出现如此反差呢？据一位内行人透露，主要是因为中小城市的老房子加装了电梯以后，带来了以下6个难以解决的“硬伤”。
“硬伤”一：增加了高楼层住户的生活成本。毋庸置疑的是，如今还居住在老旧小区的居民，多数人的收入都不高，否则早就去置换电梯房了。然而加装了电梯以后，除了国家财政补贴的一部分资金外，余下的大部分电梯安装费用需要二楼以上的居民按比例分摊，费用分摊到每个家庭的头上，少则万余元、多则十数万，而且住的越高分摊的费用也越多，这对于收入本就不高的群体来说，不少家庭还是有很大压力的。除此以外，电梯维修费用、管理费用，以及日常运行中所产生的电费等，经年累月下来都是一笔不小的支出。而那些采用刷卡付费方式乘坐电梯的低楼层小区居民，平常只是遇到急事或需要携带重物上下楼的时候才会乘电梯，多数时间上下楼仍然还是延续过去的习惯继续攀爬楼梯，于是在需要缴纳电梯维护管理费用的时候，他们就会以自己不乘坐电梯或少乘坐电梯为由，拒绝缴纳相关的费用或要求少交。如此一来，高楼层住户就要分摊更多的费用。如果购房者去购买这些老旧房子，不仅要为电梯的安装费用买单，在其它费用缴纳方面还要陷入相互扯皮的烦恼中，反而不如直接去购买高层电梯房既省事也省心。毕竟高层住宅的一栋楼有几十户的人家，相关费用分摊个人头上的压力会小很多，如此就导致买老房子的人越来越少，价格自然很难涨上去。
“硬伤”二：外置电梯影响所有楼层通风采光。之前一楼的住户之所以强烈反对给老房子加装电梯，他们认为除了会导致房子贬值外，另一个理由是加装电梯后会影响到一楼的通风采光。应该说这种情况是客观存在的，因为一楼本来就处于整栋楼的最低位置，加之室外高大的花草树木还会遮挡住一部分的光线，加装电梯以后通风采光的效果就更差了。而实际上，老房子加装了电梯以后，影响通风采光的并不仅仅是一楼，由于电梯贯穿了整栋楼的外立面上下，而且多数电梯是安装在朝阳的一面，那么就对整栋楼的通风采光造成普遍性影响。反观高层住宅的电梯都是安装在室内的，根本不存在这种现象，这也就导致购房者并不在乎老房子有没有电梯。另外，按照国家新出台的建筑规范，要求今后所有四层以上的住宅都要安装电梯，而且都是内置电梯，既美观漂亮也不影响各个楼层的通风采光，这也导致老旧楼房加装电梯的优势荡然无存。而且今后购房群体将以改善型需求占据主导，也没有多少人选择购买房龄超过20年的老房子用于改善。因此所谓老房子加装电梯以后能够升值的说法，根本是不可能的事情。
“硬伤”三：改造后的老旧小区将丧失拆迁的机会。过去之所以有人愿意购买老旧小区的房子，不仅因为老旧小区多数位于配套设施齐全的老城区，地理位置优越，非常方便生活，主要还是希望能够获得拆迁补偿的机会，让人一夜暴富。因此过去的很多投资者也将目光转向这些老房子，而且房子越旧越能吸引投资者的眼球。但是停止大规模棚改、启动对老旧小区旧改项目以后，由于之前国家投入了大量的财政资金，个人也掏了很多的钱用于改善居住环境，那么凡是被改造过的小区，估计今后至少在10年之内是不会被纳入拆迁范围的。而没有拆迁希望、只能用于居住的房子，不仅投资者不会去买，刚需在购买之前，也会考虑今后房子是否好转手的问题。如此一来，老房子即便装了电梯，对于购房者来说也没有太大的吸引力，那么所谓的升值也就是纸面财富而已，无法变成实实在在的真金白银。
“硬伤”四：房龄超过20年以上的老房子不好贷款。如今的平均房价已经接近万元每平，也就是说，如果购买一套平均价格的房子，起步价也在百万元以上。但是很多人的收入是跟不上房价上涨的，买房就不得不去银行做贷款。然而做贷款谈何容易？先不说银行房贷利率调整以后，30年的贷款仅利息就够再买一套房子了，关键是，给新房做贷款，地方财政可以获得更多的收入，而二手房贷款地方上却只能收取少量的契税，那么相比之下，别说是给20年以上房龄的老房子做贷款，整个二手房贷款都不招银行待见；而新房无论从年限上看还是从质量上看，都比老房子更优质，银行为此批贷款，无需承担太大的风险；老房子的使用寿命多数已过半，银行为老房子放贷，需要承担更多的风险。因此很多银行对房龄超过15年的房子，在审批贷款的时候都会执行比较严苛的审批流程，即便能够获批，贷款量相应新房也会减少很多，不少银行甚至对房龄超过20年的老房子直接不予贷款。那么由此产生的后果是，购房者要想买这些老房子，就必须准备更多的首付款甚至是全款，而有这钱反而不如去购买新房子更划算，这无疑会大大减少购买老房子的购房者数量，导致老房子的流动性被锁死，而这个“硬伤”可以说是“致命”的，老房子不要说还能升值了，能不跌卖掉已经很不错了。
“硬伤”五：老房子加装电梯后，对于房屋整体结构有可能造成破坏。老旧小区顾名思义就是建造年代比较久远的小区，有的甚至是上世纪五六十年代的产物。而那时候建造的房子，经过几十年的风吹日晒后，整体建筑质量已经下降，并且常见的多以砖混预制板结构为主，不仅抗震性能较差，过去建房用的材料与现代建房用的材料会有明显的差别，加装电梯使用的新材料，很难与过去的旧材料达到高度融合。而对这些老房子加装电梯，需要在墙体上开凿连接电梯的孔洞，对于早已形成物理固化的房屋，整体结构就要造成一定程度的破坏；电梯长期运转中产生的震动，有可能对墙体产生向外牵引力或向内挤压力，导致墙体松动变形；而本就脆弱的墙体因为承受了附加的载荷，也许在短期内问题不会暴露，但经年日久后不排除衔接处出现渗水、漏水的现象，以及出现墙体开裂、地基下沉等重大险情。而正是基于对这些安全问题的担忧，很多人一听说老房子是加装了电梯的，想买的反而犹豫了。加之现在的房子已经饱和，可供选择的优质房源多到卖不完，老房子的受众群体就更少了。那么不能够兑现的所谓增值，也就停留在了纸面上；想要卖掉变现，需要大幅降价才能找到买家。
“硬伤”六：老房子存在的结构性问题，无法通过加装电梯得以解决。有关专家直言，对于老房子只进行一些表面上的修修补补，可以说是换汤不换药，有些结构性的问题是无法得到根本性解决的。比如一些房子在房型设计上的缺陷，不仅浪费了太多的可利用空间，还存在南北不通透，客厅采光差的瑕疵；由于小区早期规划的格局较小，缺少停车位、绿化覆盖率低的问题，是无法通过旧改得到解决的；几乎所有的老旧小区都没有实行人车分流，居住体验明显降低；物业管理水平较差的小区，外来人员随便出入带来的安全隐患问题；之前用的装潢材料早就过时淘汰了，翻新需要付出更多的成本，如此等等。因此目前对于老旧小区改造，更多的是改造了“面子”却忽视了“里子”，成效不明显也在意料之中。而真正实现改造后的房子能够升值，需要对那些地理位置优越、交通出行便利、房龄年限较短、附带学区优势、具有可塑价值的小区进行改造，这样取得的效益会比较大。如果房子的流动性增强了，房价自然也就涨上去了，否则根本不是多了个电梯就能够达到预期目的的。
总而言之，老旧小区加装电梯后是否能够导致房价上涨，其实归根结底还要看小区处于什么样级别的城市，以及小区整体居住品质的提升情况，类似于北京、上海等一线城市，从来不缺外来人口流入，对老旧小区只要适当加以改造，即便不安装电梯房价也会有一定幅度的上涨。而那些人口常年流出，经济基本面较差的中小城市，在新房、次新房多到卖不完的情况下，老房子根本没有什么竞争优势，二手房贷款又很难做，改造后再失去拆迁机会，加装电梯后还要增加居住成本、存在一定安全隐患，那么这些小区的房价不仅很难上涨，出现房子降价才能卖掉的现象也就不足为怪了。