住房贷款还款方式及计算公式详解

住房贷款还款方式及计算公式详解

住房贷款的还款方式主要分为等额本息和等额本金两种。等额本息还款法每月还款金额固定，适合收入稳定的年轻人；等额本金还款法则每月还款金额递减，总利息支出较少，适合有一定积蓄的中年人。本文将详细介绍这两种还款方式的计算公式和适用场景。

一、等额本息还款法

在偿还初期利息支出最大，本金最少，以后利息支付逐步减少，本金逐步增加，但每月以相等的额度偿还金额(本+息)。它比较适合收入低且积蓄少的年轻人，因月供压力小不会降低生活质量。公式为：

每月还款额=贷款本金月利率(1+月利率)^总还款月数/((1+月利率)^总还款月数-1)

上面公式中，全是固定的数，所以还款额度是固定的，我们把公式改造一下：

每月还款额=贷款本金月利率+贷款本金月利率/((1+月利率)^总还款月数-1)

其中：我们称‘贷款本金月利率’为月付利息，称‘贷款本金月利率/((1+月利率)^总还款月数-1)’为月付本金。两者相加的和为每月还款额，我们也称其为本息合计(一个月的);利息总计=总还款月数*本息合计-贷款本金，也就是你支出的全部利息。“^”表示指数

二、等额本金还款法

指每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本息逐月递减，每月偿还金额(本+息)逐渐减少。总共偿还的利息比等额本息法要少。适合收入高且有一定积蓄的中年人。公式为：

每月还款额=贷款本金/总还款月数+(贷款本金-累计已还款本金)*月利率

其中：累计已还款本金=贷款本金/总还款月数*已还款月数

上面公式中，已还款月数是变化的数，所以每月还款额度是变化的，我们把公式改造一下就成为：

每月还款额=贷款本金/总还款月数+(贷款本金月利率-贷款本金/总还款月数月利率*已还款月数)

其中：贷款本金/总还款月数，我们称其为月应还本金，是一个固定的值;贷款本金月利率，我们称为首月应付利息，是一个固定的值;贷款本金/总还款月数月利率=月付本金月利率，我们称其为利差，是一个固定的值;首月应付利息-利差已还款月数，就是当月要还的利息，它是一个变数即：第X月应付利息=首月应付利息-利差*(X-1);应付利息总额=全部月数的月应付利息总和，就是你支出的全部利息。