普改转向，今年成都二手房或将稳中有升
普改转向，今年成都二手房或将稳中有升
2024年，成都二手房市场创下历史新高，全年成交量达到22.33万套。在这一轮市场热潮中，二手房的成交结构呈现出鲜明的特点：低总价、小面积房源占据主力，而学区房和老破小则成为价格上涨的主要动力。展望2025年，随着新房市场的变化，成都二手房市场或将迎来新的发展机遇。
成交比例分析：低总价、小面积二手房占主力
克而瑞四川发布的数据显示，成都一二手成交结构正在发生显著变化：2021年为8:2，2022年变为5:5，到2024年已经调整为3:7，这标志着成都已全面进入存量房时代。
这一变化与国家曾经实施的“7090政策”密切相关。2006年至2015年间，为满足大量刚性住房需求，国家要求新审批、新开工的商品住房中，90㎡以下住房面积占比必须达到70%以上。据统计，成都市在这一时期共供应了约140万套90平米以下的商品住宅。这些中小套型房源大量进入二手房市场，目前单价1.5万元/㎡以下的房源占比达69.4%，总价200万元以下的占比达87.3%，90平方米以下房源成交占比为51.4%。
从具体成交数据来看，2024年成都二手房成交套均单价为13836元/㎡，套均总价130.4万元，套均面积是96㎡左右。克而瑞四川进一步分析发现，120㎡以下刚需产品中一二手成交结构为2:8，表明八成刚需客户选择二手房；120㎡以上改善产品中一二手成交结构6:4，表明四成改善客户选择二手房。
2024年大成都新旧房成交结构对比
数据来源：克而瑞四川
从价格来看，2024年成交二手房源中，近7成总价在150万内，9成总价在250万内；其中120m以上改善产品中，也有近7成总价在250万内。总价方面，二手房整体套均总价与新房价差123万元；其中140㎡以上各面积段总价价差明显拉大，价差达到80-177万不等。
5+2区域二手房涨幅榜TOP20公布，去年这些小区在涨价
以刚需为主导的结构类型，也拉动着成都二手房的价格变化，下表是好好选房统计的2024年成都5+2区域二手房的涨幅TOP20，除了个别因为成交房型带来的均价变化外，在这张表单中，我们能看到去年哪些房子在悄悄涨价。
这份榜单中，涨价小区主要有两大大特征：
一、老破小，总价低。从上面的榜单中能够看到，这其中多数楼盘房龄都超过20年，一部分为没有电梯的老破小，还有一部分是早期修建的老电梯房。这类房源面积并不大，总价也能控制在100万以内。
二，有学区加持。这其中的著名代表是，成交均价达到5.9万元/㎡的上翔街21号，因为对口成都实验小学而走红，而涨幅榜TOP3的南纱帽街31号院，则属于锦二的学区，对口龙王庙正街小学，涨幅达25%的三圣街49号同样如此对口龙王庙正街小学。
市场预判：300万+二手房成交量或迎来跃升
“不是每个人都有一套老破小，但更多的是很多人手上都有普通住宅。普通住宅的二手行情走势，更加牵动人心。”
2024年，新房成交套均面积为131㎡，二手房成交套均面积为96㎡，从面积能够看出去年成都的新房二手房形成互为补充的关系，而随着今年新房市场的改变，二手房市场结构也将发生变化。
我们先来看看今年成都新房与二手房的库存关系：据克而瑞四川统计，大成都新旧房总存量近27万套，其中二手房挂牌超16万套，是新房存量1.6倍，库存充足。
各区域中，5+1区整体一二手存量结构2:8，其中锦江、武侯、青羊、高新南二手房存量占比75-91%，远超新房存量；近郊一二手存量结构4:6，属于一二手共生市场;远郊新房占主导地位，二手存量仅占2.5成。
与此同时，还有大量次新二手房存在——克而瑞四川推算了这样一组数据：2017-2022年备案新房中，约42万套(占比37%)房源成交均价低于所在行政区当年整体均价10%以上，按照出售率5%估算预计有约2万套低价次新房入市，对市场形成一定冲击；5+2区中，天府新区、高新南区、金牛区低价次新房占比均超40%。
2025成都各行政区次新房供应推算
数据来源：克而瑞四川
新房库存少，二手房库存充足，是今年市场的一个重要特点。除此之外，中原地产还指出今年新房的另一个特点：新房市场泛豪宅化。随着越来越多新项目定位更高，改善客群也就面临挤压，因此，关于今年的二手房中，走红的或许不再是“老破小”，四川中原给出的预测是：
二手成交量或将再次提升至25万套，面积突破2400万㎡；普改将杀向二手市场，300万+二手房成交量会在今年迎来跃升。
贝壳研究院西南分院院长孙堃表示：2025年，成都二手房市场预计将呈现出三大特点——
1、活跃。城市的未来发展潜力给予房地产市场足够的预期，因此今年二手市场活跃度会延续，大概率会呈现出，成交单价、套均总价、套均面积都稳步提升的状态。
2、面积扩大。成交结构方面，150万以内的交易仍然是二手房交易的主力占比，但是250万或者说300万总价以上的交易占比会有所提升。
3、多元。二手房作为新房的补充，当新房呈现出高总价高定位的格局时，将带动二手房成交更多元，或许会有更多高品质的二手房迎来一波行情。