商品房预售合同中出卖人的主要义务

商品房预售合同中出卖人的主要义务

商品房预售合同中，出卖人（即开发商）承担着多项重要义务，这些义务主要围绕房屋的建设、交付以及质量保障等方面展开。以下是出卖人主要义务的具体内容：

按约定建设并交付房屋

预售商品房是一种期房买卖，开发商向买受人交付合同约定的房屋是其最主要的义务。首先，房地产开发商应当按照事先获得批准的规划和设计建设商品房。若需变更规划，必须经规划部门批准，并在变化确定之日起10日内，书面通知买受人。买受人在收到通知之日起15日内有权决定是否退房。如果开发商未在规定时间内通知买受人，买受人有权退房，并可要求开发商承担违约责任。

此外，开发商不得擅自改变房屋面积。根据《城市商品房销售管理办法》的规定，合同中应载明约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。具体处理原则如下：

• 如果面积误差比绝对值在3%以内（含3%），根据实测建筑面积结算房价款。
• 建筑面积或套内建筑面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。买受人要求退房的，开发商应在收到退房要求之日起30日内退还已付房价款，并支付已付房价款的利息。
• 买受人不退房的，产权面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超过3%部分的房价款由开发商承担，产权归买受人。
• 产权面积小于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由开发商返还；误差比超出3%部分的房价款由开发商双倍返还。

最后，开发商应当按期交付房屋。除不可抗力外，开发商迟延交付房屋的，应当承担违约责任。

出卖人的质量担保义务

商品房交付使用后，买受人认为主体结构不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，开发商应当依法承担赔偿责任。

预售商品房的合同效力所表现的出卖人的合同义务也应包含出卖人的质量担保义务。因为在签订商品房预售合同时，房屋尚未建成，所以出卖人对购房者的义务主要是按时交房义务与房屋质量保证义务。

签商品房预售合同是有很大风险的，所以实践中发生的纠纷也是很多的。如果您遇到法律纠纷，建议咨询专业律师。