最新版本：个人二手住房交易有关税费政策

最新版本：个人二手住房交易有关税费政策

引用

新浪网

1.

https://finance.sina.com.cn/stock/zqgd/2025-03-20/doc-ineqfzcu5090094.shtml

二手房交易涉及的税费种类繁多，计算方式复杂，一直是买卖双方关注的重点。本文详细介绍了个人二手住房交易、个人无偿赠与直系亲属房产以及个人继承房产相关的税费政策，包括增值税、个人所得税、土地增值税、契税等各类税费的征税情形、计算公式和免税规定，并引用了多个官方文件作为政策依据，具有较高的权威性和参考价值。

个人二手住房交易有关税费政策

出售方

（一）增值税

• 征税情形：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。
• 计算公式：增值税=含税价款÷（1+5%）×5%
• 免税规定：个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间；通过受赠、继承、离婚财产分割取得的房产以上一道办证时间确定；通过法律文书取得的房产以法律文书的生效时间确定。

（二）增值税附加税费

• 城市维护建设税：以实际缴纳的增值税税额为计税依据，按所属地区适用税率征收。（市区7%，县城、建制镇5%，其他1%）。
• 教育费附加：以实际缴纳的增值税税额为计税依据，费率为3%。
• 地方教育附加：以实际缴纳的增值税税额为计税依据，费率为2%。
• 优惠政策：自2023年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收资源税（不含水资源税）、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

（三）个人所得税

• 征税情形
  1. 对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用，计算出的应纳税所得额按“财产转让所得”项目20%的税率征收个人所得税。
  2. 纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按转让收入1%-3%核定征收个人所得税。（其中：福州1%；漳州芗城区、龙文区、龙海市、漳州招商局经济技术开发区、漳州台商投资区按2%，漳州其他地区1%；泉州1.5%；三明1%；莆田1%；南平1.5%；龙岩新罗城区1.5%，龙岩其他地区1%。；宁德1%；平潭1%）
  3. 个人通过拍卖市场拍卖个人财产，如不能提供合法、完整、准确的财产原值凭证，不能正确计算财产原值的，按转让收入额的3%征收率计算缴纳个人所得税。
• 免税规定：个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。
• 退税优惠：自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

（四）土地增值税

• 免税规定：对个人销售住房暂免征收土地增值税。

（五）印花税

• 免税规定：对个人销售住房暂免征收印花税。

购买方

（一）契税

• 征税情形
  1. 对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
  2. 对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套住房是指已拥有一套住房的家庭购买的第二套住房。
  3. 对个人购买家庭第三套及以上住房，按3%的税率征收契税。
• 计算公式：契税=住房成交价格×适用税率

（二）印花税

• 免税规定：对个人购买住房暂免征收印花税。

政策依据

1. 《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）
2. 《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）
3. 《中华人民共和国个人所得税法》
4. 《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）
5. 《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）
6. 《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33号）
7. 《国家税务总局关于加强和规范个人取得拍卖收入征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2007〕38号）
8. 《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）
9. 《国家税务总局关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知》（国税发〔2009〕121号）
10. 《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（2023年第28号）
11. 《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（2024年第16号）
12. 《财政部 税务总局关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》（2023年第12号）
13. 《国家税务总局福州市税务局关于调整福州市个人房屋转让所得个人所得税核定征收率的公告》（2024年第1号）
14. 《漳州市地方税务局关于个人所得税征收管理若干问题的公告》（2017年第2号）
15. 《国家税务总局泉州市税务局关于个人所得税核定征收若干问题的公告》（2018年第9号）
16. 《国家税务总局三明市税务局关于个人所得税征收管理若干问题的公告》（2020年第1号）
17. 《国家税务总局南平市税务局关于个人所得税征收管理若干问题的公告》（2019年第1号）
18. 《国家税务总局龙岩市税务局关于个人所得税征收管理若干问题的公告》（2018年第3号）
19. 《国家税务总局莆田市税务局关于个人所得税征收管理若干问题的公告》（2019年第3号）
20. 《国家税务总局宁德市税务局关于个人所得税核定征收有关问题的公告》（2019年第1号）
21. 《国家税务总局平潭综合实验区税务局关于调整房屋转让所得个人所得税核定征收率的公告》（2024年第2号）

个人无偿赠与直系亲属房产有关税费政策

赠与方

（一）增值税

• 免税规定：个人无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹不动产、土地使用权，免征增值税。

（二）个人所得税

• 不征税规定：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

（三）土地增值税

• 不征税规定：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹,对当事双方不征收个人所得税。

（四）印花税（产权转移书据）

• 计算公式：印花税=计税依据×0.05%
• 计税依据：由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定。
• 优惠政策：自2023年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收资源税（不含水资源税）、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

受赠方

（一）个人所得税

• 不征税规定：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹,对当事双方不征收个人所得税。

（二）印花税（产权转移书据）

• 计算公式：印花税=计税依据×0.05%
• 计税依据：由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定。
• 优惠政策：自2023年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收资源税（不含水资源税）、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

（三）契税

• 计算公式：契税=计税依据×3%
• 计税依据：由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定。
• 免税规定：婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属，免征契税。夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更的，免征契税。

政策依据

1. 《中华人民共和国契税法》
2. 《中华人民共和国印花税法》
3. 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》
4. 《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）
5. 《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）
6. 《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）

个人继承房产有关税费政策

增值税

• 免税政策：房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权的，免征增值税。

个人所得税

• 不征税政策：房屋产权所有人死亡，对依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人，不征收个人所得税。

土地增值税

• 不征税政策：以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为，不征收土地增值税。

印花税（产权转移书据）

• 计算公式：继承方应纳印花税=计税依据×0.05%
• 计税依据：由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定。
• 优惠政策：自2023年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收资源税（不含水资源税）、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

契税

• 计算公式：契税=计税依据×3%
• 计税依据：由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定。
• 免税政策：法定继承人通过继承承受土地、房屋权属免征契税。法定继承人包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

政策依据

1. 《中华人民共和国契税法》
2. 《中华人民共和国印花税法》
3. 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》
4. 《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税﹝2016﹞36号）
5. 《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）

本文原文来自新浪财经