业委会通过合同解聘物业：法律依据与实务操作指南

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https://m.jzcmfw.com/zixun/17420603.html

在物业管理实践中，业主委员会（以下简称“业委会”）作为业主大会的执行机构，代表广大业主行使对物业管理事务的监督权和决策权。其中，业委会通过合同形式解聘物业服务企业是一项重要的物业管理活动。本文旨在深入探讨这一法律行为的合法性、程序性以及实务操作要点，为相关从业者提供参考。

图1：业委会通过合同解聘物业流程示意图

概念界定
业委会通过合同解聘物业是指业主委员会依据与物业服务企业签订的物业服务合同的相关约定，依法解除双方之间的物业服务合同的行为。这一行为体现了业主大会对物业管理服务监督的权利，同时也是维护业主权益的重要手段。
法律依据
根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十一条的规定，物业服务合同双方可以协商一致解除合同，或者依照法律规定或合同约定行使解除权。此外，《物业管理条例》也对业委会的职能和物业服务企业的解聘程序作出了明确规定。
程序要求
解聘物业是涉及全体业主权益的重要事项，必须经过合法程序。通常包括：召开业主大会表决、形成决议、通知物业服务企业解除合同等步骤。程序的合法性直接关系到解聘行为的效力。

合同法基础
根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条，合同双方可以协商一致解除合同；另外，根据第五百六十三条，若物业服务企业存在根本违约行为（如严重失职、服务质量不达标等），业委会也可以依法行使单方解除权。
物业管理条例的规定
《物业管理条例》第十一条规定，业主大会代表和维护业主在物业管理活动中的合法权益。第三十条进一步明确了业主大会可以决定选聘或者解聘物业服务企业。同时，第四十五条规定了业委会的工作职责包括监督和检查物业服务合同的履行情况。
地方性法规与规章
各地根据实际情况制定了实施细则，对业委会解聘物业的具体程序、表决方式等作出了进一步规定。例如，《北京市物业管理条例》明确规定了解聘物业服务企业的条件和程序。

召开业主大会表决
根据《民法典》第二百七十八条的规定，解聘物业服务企业的事项需要由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经专有部分面积四分之三以上的业主同意。这一程序确保了解聘行为的合法性和正当性。
形成书面决议
业主大会通过后，业委会应及时形成书面决议，并送达物业服务企业。书面决议应当包括解聘的理由、依据以及后续事项安排等内容。
解除合同的法律效力
解除通知送达之日起，原物业服务合同解除。同时，为确保物业管理工作的连续性，业委会应当及时组织选聘新物业服务企业，避免因交接不及时导致管理真空。

协商解聘与诉讼解聘的选择
当物业服务企业拒绝配合或存在争议时，业委会可以选择通过诉讼途径解除合同。在此过程中，需要注重证据的收集和法律文书的规范性。
交接工作的法律风险
解聘后，原物业服务企业和新物业服务企业的交接工作应当依法进行。业主委员会应当监督两家物业服务企业的交接过程，确保物业管理资料的完整移交，并妥善处理可能存在的遗留问题。

图2：解聘物业后的交接工作流程