香港买楼程序2025〡香港买二手楼流程 从签约到成交8步骤+开支列表

香港买楼程序2025〡香港买二手楼流程 从签约到成交8步骤+开支列表

第一次买楼是人生大事，过程既欢天喜地，亦步步惊心。而即使你已经有了置业经验，但物业买卖和按揭规定近年几经修改，所以每一次买房都应该认真核查及完成每个步骤。在香港，买卖物业的程序十分复杂，稍有出错都可能影响按揭申请，甚至导致挞订，令买家输到一颈血。Planto为你讲解买二手楼的关键步骤。

💡即睇买楼步骤：揀楼▶签临约▶请律师▶申请按揭▶签正式买卖合约▶验楼▶对数及支付尾数▶交锁匙及收楼

買樓第1步：揀啱符合預算的心儀物業

经过寻寻觅觅，找到符合预算的心仪物业后，记得为物业进行查册，确保单位没有业权争议、维修令、凶宅等可能影响银行审批按揭的问题。当然，即使是凶宅亦不代表不能做按揭，只是银行要按个别情况进行审批，最终贷款金额和利率可能未如理想，故对经验较少上车客而言，这类物业可免则免。

另外，不少卖家都会采取「开天杀价，落地还价」的卖楼策略，因此签临约前，你应致电银行查询初步估价，以确认卖家的开价是否合理。倘若卖家叫价比银行估价高出太多，新买家或未必能借足所需按揭，而银行估价不足，亦是准买家向业主「锄价」的常见理由之一。万事俱备，确信自己能借到按揭贷款后，才拍板交易。

如想确保自己能顺利申请到按揭，亦可向银行申请预先批核，减少申请按揭时的出错风险。

買樓第2步：簽署臨時買賣合約

地产代理会为买卖双方预备临时买卖合约，除列明成交价及物业基本资料外，一般亦包括交易日期、单位内櫳状况备注事项（如是否曾改动间隔）、连同哪些傢俬电器交吉，以至双方须向地产代理支付的佣金等事项。买卖双方支付的佣金金额不一定相同，如果发现卖家的佣金较低，不妨试试把握最后机会再向地产代理压价。

买卖双方可按各自需要，要求在临约加入不同事项，如买家可要求在临约上声明单位没有已知或正在处理中的渗漏及不幸事故、所交易的物业并非凶宅等。担心误购凶宅或有问题物业的话，不妨作出类似要求。

不过，要留意凶宅在香港并没有明确定义，即使在临约加入「非凶宅」声明亦不一定保障买家，但至少减少卖家或地产代理刻意隐瞒重要事实的机会。

签定临约时，买家须向卖家支付一般为楼价3至5%的「细订」，因此准买家睇楼时最好带定支票簿。近年因发生过假业主骗案，大多数买家倾向直接开票予律师楼，以减少风险。

签临约时双方亦会订明成交日期，一般会是签临约后的60日或90日；选用高成数按揭者，宜将成交期订为90日或以上；楼换楼的买家亦最好订较长成交期，一旦卖楼手续在任何阻滞，也有较多时间为买楼资金筹措和补救。

買樓第3步：聘用on list律師樓

买卖双方须委托不同律师，起草及处理正式买楼合约，律师还会为买家查核物业的楼契或业权。地产代理一般可介绍相熟律师，每宗买卖收费视乎情况而定，约HK$6,000至HK$10,000不等。村屋、旧楼或业权较复杂的物业，涉及法律手续较多，收费通常较贵。

聘用处理楼宇买卖的律师前，请先联络你计划申请按揭的银行，确认律师楼是在银行的认可名单上，因为银行只接受「on list」的律师楼为客户处理按揭程序。

如果你聘用律师楼后，才发现该律师楼没有在银行「on list」，解决方法有三个：一是转用第二间银行；二是转律师楼；三是继续用原律师行，但要另找一间与按揭银行有合作关系「驳脚律师行」，才可完成按揭手续。

買樓第4步：申請按揭

申请按揭时，买家一般须递交临时买卖合约副本、身份证明文件、收入证明、税单等，实际要求或因银行或申请人状况而异。有稳定职业及信贷记录良好的申请人，最快可在一、两星期内获批按揭；但遇上要申请按揭保险、用9成按揭、加入担保人、物业楼龄残旧、遗失楼契或业权有问题等状况，审批过程或较长，大多数人可在一、两个月内获悉结果。

成功申请按揭后，银行会通知你获批的贷款额、利率、现金回赠及其他优惠。为确保借足所需按揭及获取最佳条款，不妨多向一、两间银行递交申请。

你必需要为新购的物业买火险，才会有银行批出按揭贷款。经按揭银行买火险好处是方便，但保费一般较高。愿意多做资料搜集的业主，可考虑经坊间网上平台投保，每年可悭数千元保费（部分住宅物业的火险由管理处代购，并包括在保险费之内，你可先问问物业的管理处或银行，再决定是否需要另购火险）。

買樓第5步：簽署正式買賣合約

除非买卖双方另有协议，否则正式买卖合约通常在签临约后14日内签署，订明正式交楼日期。律师及师爷会为你讲解法律文件，内容颇冗长难懂，遇有疑难记得问清楚。另

签署正式合约时，须同时缴付「大订」。「细订」和「大订」通常相等于楼价10%。

買樓第6步：驗樓

签署正式买卖合约后，买家一般可获安排两次上门验楼；实际次数视乎双方协议。由于按揭银行有机会要求上门视察单位状况（在买旧单幢楼时较常见，新楼或大型屋苑较少被银行要求验楼），因此买家最好预留一次验楼机会，以防银行审批按揭时要求上门检验。

买卖楼二手楼时，合约一般都订明物业是「现状交收」，故验楼的作用并非要确保一砖一瓦完美无瘕，而是要确认物业结构和现状如入牆傢俬、电器以至房間數目等，与合约承诺的相符。

如买家对物业状况有不满，可透过律师向卖家提出交涉，协调处理方法（多数人要求卖家用金钱赔偿解决）并继续交易。

除非遇上卖家涉及隐瞒单位状况、非法改动结构、楼契有问题等较为「大鑊」的违约事件，否则基于「现状交收」的协议，一般小瘕疵都较难成为「踢契」理据。

验楼后，如买家对单位状况满意，交易将按合约进行。

買樓第7步：對數及支付尾數

交收物业前，律师会为双方核对管理费、差饷等费用及按金，如交易日期在12月11日，买卖双方须按比例摊分12月的管理费，这些林林总总的项目会在对数表上说明。（水、电、煤账单通常不会出现在对数表，因为惯常做法是由原业主取消户口及取回自己的按金，然后由新业主重新开立新账户，买卖双方不用为水、电、煤账单对数及交收任何款项。）

临近成交前，买家亦须向律师楼缴交首期尾数，即「楼价 – 细订 – 大订 – 按揭」的余額，以备律师楼在成交日为你支付款项。至于按揭贷款的部分，银行会将贷款金额交予律师楼，用作完成交易，资金不会存入买家的银行户口。

買樓第8步：交鎖匙及收樓

在交易日当天，买家的律师楼会转账予卖家的律师楼，然后卖家会经地产代理或亲身把锁匙交予买家，交易便大功告成。如成交日是平日，一般会在下午5时前交锁匙，星期六成交则一般在下午1时前完成。

收锁匙后，买家可开开心心地前往新居，准备装修、入伙等大计。另外，买家亦记得通知屋苑管理署单位已易手，顺道确认前业主是否已缴清所有管理费。

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