契税是什么？如何计算？一文详解契税政策与计算方法

契税是什么？如何计算？一文详解契税政策与计算方法

契税是国家规定必须缴纳的税收，涉及不动产所有权转移时向产权承受人征收的一种财产税。本文将详细介绍契税的计算公式、计税依据分类以及相关优惠政策，帮助读者全面了解契税的相关知识。

契税是什么？

契税是国家规定必须缴纳的税收，由国家收取。不论是存量房的买卖还是商品房交易，都需要缴纳契税。具体来说，契税是指不动产产业的所有权发生转移变动时，向产权承受人征收的一种财产税。这包括房屋交换、买卖、赠送以及土地使用权出售、交换与赠与等。

契税的计算公式

根据《中华人民共和国契税暂行条例》规定，契税税率为3%—5%。各地契税的适用税率，由省级政府在3%—5%规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。契税的计算需要根据房屋面积的大小来划分不同的契税税率。

房屋契税的计算公式为：应纳税额 = 计税依据 × 税率

例如，居民甲有两套住房，将一套出售给居民乙，成交价格为200000元；将另一套两室住房与居民丙交换成两处一室住房，并支付给丙换房差价款60000元。假设税率为4%，则：

• 甲与丙交换时的金额为60000元，甲应缴纳的契税为60000 × 4% = 2400元
• 乙购买甲的房子时涉及的金额为200000元，乙需要缴纳的契税为200000 × 4% = 8000元
• 丙没有使用钱，因此不需要缴纳契税

契税的计税依据分类

1. 按成交价格计算：主要适用于国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖等情况。
2. 根据市场价格计算：土地、房屋价格会随市场变化而变化，如北京成为奥运会主办城市后，奥运村地价立即飙升。在这种情况下，定价依据只能是市场价格。
3. 依据土地、房屋交换差价定税：随着二手房市场的兴起，房屋交换走入百姓生活。例如，A房价格30万元，B房价格40万元，A、B两房交换时，契税的计算依据是两房差额，即10万元。
4. 按照土地收益定价：这种情形不常遇到。例如，国家以划拨方式将甲单位土地使用权给了乙单位，3年后，经许可，乙单位把该土地转让，乙就要补交契税，纳税依据是土地收益。

以下情况可减征或者免征契税：

1. 国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；
2. 城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；
3. 因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；
4. 财政部规定的其他减征、免征契税的项目。

契税滞纳金的计算

1. 计算起始日期的确定：

• 纳税人进行纳税申报的，征收机关核定的税款缴纳期限届满的次日为计算滞纳金的起始日期。
• 纳税人未进行纳税申报的，其取得土地房屋权属证明的次日为滞纳金计算的起始日期。

2. 适用的比例：

• 根据国税发[2001]110号文件规定，凡税款滞纳行为发生30日以前的，按照原《税收征管法》规定，按日加收滞纳税款2‰的滞纳金；30日以后发生的，统一按照《税收征管法》规定，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。

房屋契税的具体标准

• 90平米以下：一个征收标准
• 90-144平米之间：一个标准
• 144平米以上：一个标准

二套房、三套房不享受契税优惠政策。一般实行的是首套住房契税的两倍，即3-4%。

第二套房契税的计算

这与区域有关：

• 如果说曾有一套房子卖了，那么现在买应该算是首套，90平方以下，可以按合同价的1%收取，90平--140平以下可以按1.5，140平及以上的则按3收取。
• 如果第一套房还在你名下，不管面积多大，都算二套，是按合同价3%收取的。