上海老破小，逆袭！
上海老破小，逆袭！
上海老破小房产市场正在上演一场逆袭。数据显示，2024年上海总价300万以下的“老破小”成交占比达约48%，若放大至总价500万以下的二手房，占比更是高达约75.7%。这一现象背后，是多重因素的叠加效应。
成交占比大幅提升，价格逐渐企稳
数据显示，2024年，上海总价300万以下的“老破小”成交占比达约48%，若放大至总价500万以下的二手房，占比高达约75.7%。
除了成交占比的提升，经历前几年的超跌后，上海老破小价格逐渐企稳。徐汇、浦东等区域因学区优势和交通便利性，价格率先回暖。
比如徐汇长桥的长桥五村。贝壳找房网数据显示，今年1月，小区成交了一套建面约56.07㎡二手房，成交总价约398万，折合单价约70983元/㎡。对比2024年11月成交的同面积段房源，小区二手房涨幅明显。
图源：贝壳找房
徐汇植物园、杨浦中原等板块甚至出现“零议价”现象，成交价接近挂牌价。
图源：“好好选房”小程序
多重因素叠加推动市场回暖
上海老破小走出翘尾行情，是多重因素的叠加。
首先，超跌后的老破小，性价比凸显。老破小价格跌至2016年水平后，形成“价格洼地”，就拿杨浦鞍山板块的密云小区来说。2021年小区二手房约13万/㎡成交，而小区最新成交建面约42.1㎡的二手房，成交单价约5.8万/㎡，跌幅超56%。
图源：贝壳找房
其次，政策的松绑激活需求。2024年上海出台“沪九条”“沪七条”等政策，降低非沪籍购房门槛、放宽单身限购、下调交易税费，释放刚需购买力。例如非沪籍单身人士社保满1年可购外环外房产，推动低总价房源需求激增。
再者，部分老破小因对口优质学校成为家长“教育刚需”首选。此外，市区核心地段的老破小通勤便利、配套成熟，吸引预算有限的年轻群体。
最后，旧改政策是老破小价值重估的关键变量。近年来，上海加速推进中心城区旧住房改造，通过“拆一还一”“厨卫独用”等方式提升居住品质，间接拉动市场信心。2025年上海计划完成中心城区31万平方米不成套旧住房改造，启动25个“城中村”项目，并加大优质宅地供应，推动“安全、舒适、绿色”住房建设。这不仅解决居住痛点，还赋予房产增值潜力。
未来展望与建议
上海老破小的“逆袭”，本质是政策利好、购房需求释放与城市更新共同作用的结果。旧改不仅解决了历史遗留的居住问题，更重塑了这类房产的价值逻辑。未来，随着城市更新深化和市场需求演变，老破小或将从“被嫌弃的洼地”逐步转向“兼具功能与潜力的特色资产”。
不过，买老破小也需从自身需求出发，这里小编给出3点建议：
尽量买在中环内，远郊老破小慎选。奉贤、金山等远郊区域缺乏产业和人口支撑，流动性差，易成“资产陷阱”。
警惕无旧改预期的老房，无学区、无配套、无旧改计划的“三无”老破小，可能进一步贬值。
尽量挑选房龄在90年代以后的，房龄太老的房子，因开发年代不同，主体结构可能会存在一定的安全隐患。