二手房交易必读：过户费用计算与首付比例详解

二手房交易必读：过户费用计算与首付比例详解

二手房交易过程中，过户费用和首付比例是购房者最为关注的两个问题。本文将详细介绍二手房过户费用的计算方法、承担方式以及首付比例的影响因素，帮助购房者更好地了解相关费用和政策。

二手房过户费用是怎么算的

二手房过户费用的计算涉及多个方面，主要包括以下几类：

• 契税：若购房者为首套房，房屋面积在90平方米及以下，税率为1%；面积在90平方米以上，税率为1.5%。若购房者为二套房，面积在90平方米及以下，税率为1%；面积在90平方米以上，税率为2%。若购房者为三套房及以上，不论面积大小，税率均为3%。

• 增值税及附加：若房屋产权满2年，免征增值税；不满2年，则按5.6%的税率全额征收。

• 个人所得税：若房屋产权满5年且为卖方家庭唯一住房，免征；否则，按房屋交易差价的20%或房屋成交价的1%征收。

• 土地出让金：若房屋土地性质为划拨，需缴纳土地出让金，一般为房屋成交价的1%。

此外，还可能涉及交易手续费、登记费、评估费等。交易手续费一般按房屋面积乘以一定单价收取；登记费一般为80元/套；评估费则根据评估金额按一定比例收取。具体费用标准可能因地区政策等因素有所不同。

二手房过户费由谁承担

二手房过户费的承担问题，在法律上并无绝对明确统一的规定，通常根据当事人之间的约定及实际情况确定，一般有以下几种情形：

• 一是按照买卖双方的约定承担。如果双方在购房合同中明确约定了过户费由哪一方承担，那么就按照合同约定执行。这体现了契约自由原则，尊重当事人的自主意愿。

• 二是根据税费种类分担。在实际操作中，有些税费习惯上由特定一方承担。例如，契税通常由买方承担，因为契税是对承受房屋权属的人征收的一种税；而增值税、个人所得税等可能由卖方承担，因为这些税费与房屋的出让及卖方的所得相关。

• 三是协商分担。若合同中未明确约定，买卖双方可以协商确定过户费的承担方式。协商时，应综合考虑房屋价格、交易情况等因素，公平合理地分担费用。

总之，二手房过户费的承担需结合具体情况，遵循有约定从约定、无约定协商确定的原则。

二手房首付多少

二手房首付比例并非固定不变，会受到多种因素影响。

从购房者自身情况来看，若为首套房，一般商业贷款首付比例不低于房屋总价的30%；公积金贷款首付比例，首套房在多数地区不低于20%。但如果是二套房，商业贷款首付比例通常不低于40%，公积金贷款首付比例通常不低于30%，具体还需根据各地政策有所调整。

从房屋情况分析，若二手房房龄较老，部分银行可能会提高首付比例，因为房龄长的房屋存在一定风险，比如房屋结构老化、剩余使用年限减少等，银行出于风险防控考虑，会要求购房者增加首付。

此外，不同地区的房地产调控政策也会对二手房首付比例产生影响。一些热点城市为了调控房地产市场，可能会提高首付比例，以抑制投机性购房需求。购房者在购买二手房前，应详细了解当地政策及银行相关规定，确定具体首付金额。