黄奇帆解析房地产调整：杭州楼市为何一枝独秀？

黄奇帆解析房地产调整：杭州楼市为何一枝独秀？

引用

网易

1.

https://m.163.com/dy/article/JR38NVV505158VDP.html

房地产专家黄奇帆近期对房地产市场进行了深入分析，指出当前的房地产调整与美国次贷危机和日本房地产崩盘有本质区别，核心问题是产能过剩。他预测，随着库存逐渐消化，房地产市场将迎来转折点。其中，杭州凭借其强劲的科技产业实力和有限的库存，成为楼市复苏的领头羊。

黄奇帆以精准的房地产市场分析而闻名。在今年1月12日的一场峰会上，他对经济和房地产的现状与未来进行了深入探讨。他通过对比2020年和2024年的多个关键指标，揭示了房地产市场的深刻变化。

房地产市场调整的五个关键指标

黄奇帆列举了自2020年以来房地产调整的五个重要指标：

1. 房地产建筑量：2020年为22亿平方米，预计2024年全年将降至6亿多平方米，较2020年下跌约65%。
2. 一手房销售：2024年相比2020年下降约60%。
3. 土地批租量：同样下降约60%。
4. 房价：较2020年下跌约40%。
5. 按揭贷款数量：较2020年减少50%。

这五个指标显示，本轮房地产调整堪称20年来最为剧烈的一次。黄奇帆认为，这轮调整不同于美国2008年的次贷危机和日本90年代的房地产崩盘，而是单纯的行业调整，核心问题是产能过剩。因此，解决房地产问题的关键在于去库存。

各城市库存去化周期对比

自2024年9月底全国性救市政策实施以来，重点城市的库存去化速度明显加快。2024年三季度末，全国典型城市平均消化周期为21.2个月，部分城市如郑州、武汉的库存去化周期甚至超过24个月。但到2024年末，全国重点城市的库存量和库存周期出现拐点，典型城市库存降至2.02亿平方米，库存周期降至19个月，约一半城市进入18个月的安全区间。

从克尔瑞数据中心的数据来看，全国重点24个城市可以分为三类：

1. 高库存城市（去化周期20个月以上）：徐州、郑州、福州、长春、无锡、北京、武汉、广州。
2. 健康周期城市（去化周期10-20个月）：苏州、深圳、昆明、厦门、西安、南京、天津、宁波、长沙、上海、成都、重庆、济南、青岛、合肥。
3. 紧张周期城市（去化周期10个月以下）：杭州（全市6个月，核心板块4.5个月）。

杭州楼市的特殊现象

2025年春天，杭州楼市和土拍市场异常活跃。春节期间Deepseek的爆火让全国目光聚焦杭州，发现其已形成完整的科技产业链。杭州的新兴产业吸引了大量创业者和购房者，土拍市场更是出现溢价率高达72%的火热景象。

数据显示，2025年3月1-9日，杭州二手房成交量同比增幅达190%，位居全国第一。新房市场同样火爆，1-2月新房摇号平均中签率约21.96%，摇号人数暴涨141%。租金也在春节后出现上涨趋势。

杭州楼市的繁荣与其强劲的科技产业实力密切相关。杭州不仅拥有阿里巴巴、字节跳动等科技巨头，还在汽车零部件、安防等领域形成产业集群。这种产业与楼市的良性互动，使得杭州在当前科技大爆发的时期成为全国关注的焦点。