中港家庭分身家近親轉讓大有學問贈予 vs 轉讓兩者稅收相差17萬

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中港家庭分身家近親轉讓大有學問贈予 vs 轉讓兩者稅收相差17萬

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https://www.stheadline.com/overseas-property/3352006/%E4%B8%AD%E6%B8%AF%E5%AE%B6%E5%BA%AD%E5%88%86%E8%BA%AB%E5%AE%B6-%E8%BF%91%E8%A6%AA%E8%BD%89%E8%AE%93%E5%A4%A7%E6%9C%89%E5%AD%B8%E5%95%8F-%E8%B4%88%E4%BA%88-vs-%E8%BD%89%E8%AE%93-%E5%85%A9%E8%80%85%E7%A8%85%E6%94%B6%E7%9B%B8%E5%B7%AE17%E8%90%AC

香港有不少中港家庭在内地持有物业，然而当涉及像何伯般的家庭纠纷、甚至争产分身家，如何将内地物业让子女或配偶继承，成为不少人的难题。其实内地物业转名可以用赠予方式过户，或是直系亲属方式进行物业转名，两者过户税收大不同，如果持有物业逾5年，且是广东省内唯一住房，转名更加有著数。

贈與方式轉名需付契稅３％

粤港澳投资分析师李海文指，赠与过户通俗讲「我自願送層樓俾你」，以珠海为例，只可以赠与给3代直系亲属。例如：父母、子女、兄弟姐妹、爷孙、外公、外孙。

至于赠与费用方面，以珠海为例，赠与方为楼价的万分之2.5%印花税，受赠方亦需付为楼价的万分之2.5%印花税。另外亦有契税，即是房产原本买入价，所佔转让分额的3%。

举例父亲的珠海物业原本买入价为200万元，如100%转让分额给儿子，佔转让分额的3%即6万元的契税。如果是50%转让分额，即3万元的契税。李海文指，因为内地基於「因城施策，一城一策」的施政方针，申请者事前须向当地不动产登记中心查询。

直系親屬買賣贈與個人所得稅高達20%

至於另一種是直系親屬的買賣贈與，區別在於稅費不同。其中繳交的契稅，即是物業原本買入價，其轉讓分額再乘以稅率。稅率根據住房情況。例如首套房屋90平方米以下為樓價的1%，90平方米以下為樓價的1.5%，第二套房屋90平方米以下為樓價的1%，90平方米以下為樓價的 2%，第三套及以上為樓價的3%。

假設物業為首套房屋面積85平方米，原本買入價200萬元，轉讓分額為50%，稅率為1%，契稅即是1萬元。

但還要注意，轉讓價可原價賣給直系親屬，但是轉讓價高於原價，需要按差額的20%徵收個人所得稅，另外房屋購買未滿兩年需交增值稅及附加稅，即是樓價的5.3%。

所以如果樓價下跌時，如物業持有超過5年，一般人寧願以直接買賣轉名，業主變相「零稅轉名」。

贈予及買賣贈與的申請程序

在申請程序上，以上兩者大致相同。首先可以在不動產登記中心官網下載「贈與協議或贈與合同」供雙方填寫，以父親贈與給兒子為例，如果內地物業還有按揭貸款，可以到銀行申請可否「帶押過戶」，意思是指將父親原本物業剩餘的按揭貸款過戶至兒子。若然不獲銀行批准，兒子需要先償還餘下房貸，接下來可以在不動產登記中心一次過辦理報稅及過戶。

所需文件包括身份證、回鄉證、房產證正本、親屬關係證明文件、贈與協議或贈與合同，以及商品房提供原本買入的發票和契稅發票等。其中的「親屬關係證明文件」，香港人可在民政署宣誓辦理，澳門人可在身份證明局辦理。

「商品房買入發票」並非香港一般的收據，而是印有全國統一發票監製章，而監製章的式樣和發票版面印刷的要求，發票的種類、內容、編碼規則、數據標準、使用範圍等具體管理辦法由國務院稅務主管部門規定，發票監製章由省、自治區、直轄市稅務機關製作。

發票上必需包括票頭、字軌號碼（發票號碼）、用途、客戶名稱、銀行開戶賬號、商品名稱目、計量單位、數量、金額，以及大小寫金額、經手人、單位印章、開票日期等。