99%华人都不知道的美国买房正确步骤
99%华人都不知道的美国买房正确步骤
在美国购房对于华人来说可能是一个复杂的过程，但遵循正确的步骤可以让整个流程变得更加顺畅。本文将详细介绍从准备首付到最终过户的19个关键步骤，帮助华人读者更好地理解美国购房流程。
准备首付
首付（down payment）通常是购房过程中最大的一笔支出，首付最低3.5%，如果首付比例高于20%，则可以免去私人抵押保险（PMI）。PMI是用来保护贷方的利益，以免借款人无法偿还抵押贷款。如果首付款是现金，一定要提前至少60天存入银行账户。在麻州，最理想的贷款情况是准备至少20%首付。申请房贷预批信
找银行或贷款经纪人，申请Pre-Approval Letter，申请时一般需要提供以下材料：（1）身份证明ID（2）社会安全号（3）收入证明（4）过去2年报税表（5）首付款bankstatement。Pre-Approval Letter有效期60-90天。
选定房产经纪人
这一点比较重要，选择好的房产经纪人（熟悉本地市场，有经验），能让整个买房流程变得简单，按部就班即可。买房经纪人会全程跟进，买家不需要支付佣金，全部由卖家支付。选房源，看房子
房产经纪针对买家的需要发送房源给买家，买家也可以使用Zillow Redfin等房源app和网站选择房源，所有房源信息都来MLS。建议买家多看房，多比较，实地看房时结合房子本身，个人喜好，居住需求，社区环境，市场数据等多种因素来综合判断。出offer
看中了房子想出offer，买家经纪人要及时与卖家经纪人沟通，了解卖家有无收到offer，收到几个offer，有无offer截止日期，有什么特殊事项，阅读disclosure，以及问清各种问题，知己知彼，经纪人才能与您确定offer的各项条款细节，既要保护买家利益又要争取签下心仪的房子。签订合同
如果多个offer竞争，买家经纪人要尽最大努力了解和掌握最新进展，与买家一起商量应对策略。offer被接受后，双方经纪人可能还会代表各方进行多轮磋商，为自己客户争取最大化的利益，直到双方各项条款达成一致，双方签定合同。进入过户程序
合同签定后，进入产权公司（过户公司/Escrow/Title Company）开启过户程序。产权公司职责主要有：（1）产权调查（2）各项交易费用，税费计算和资金监管（3）产权保险（4）负责所有过户文件（5）新房主产权登记。支付诚意金
买家按合同在规定时间内支付诚意金（EMD，Earnest Money Deposit，押金）到Escrow，可以选择支票或银行汇款方式。EMD支付后，Escrow会出具收据。正式提交房贷申请
买家在合同规定时间（通常5天）内需要提交正式房贷申请，申请资料主要包括借款人信息，购房合同，收入证明报税表，家庭住房支出，各类债务，银行账户，投资账户以及其它资产，信用调查授权等等。银行审核申请材料后往往会要求各种补充材料。提交申请后，可以锁定利率，确定购买点数。房屋检查
在合同规定时间内找有经验负责任的房检公司做房屋检查，出检查报告。正常情况下房检会有很多小的问题，合同允许前提下，经纪人可以代替买家跟卖家交涉维修，或者支付维修费用。如果房子存在重大问题，买家可以依据合同条款选择取消合同，返还押金。在麻州，一个房子通常会收到多份offer，为争取到购房权，买家一般会跟经纪商量，取消房屋检查。阅读HOA/Condo文件
公寓房买家收到卖家发来的HOA/Condo文件后，在3天时间内要阅读并决定是否接受各种披露和条款，如果买家难以接受，合同允许情况下，可在3天退出购房合同，拿回押金。如果是购买独栋，则不需要此步骤。房屋估值报告（Appraisal）
贷款银行会派估价师（Appraiser）对房屋进行评估，出具评估报告，报告里的房屋估值和合同价如果不一致，银行会选择最低值来决定贷款额度，如果买投资房，评估报告中租金的估值也会影响贷款。准备房屋保险
银行会强制要求贷款人购买房屋保险（homeowner insurance），买家需要确定保险公司，让保险公司提供Insurance Policy，保险计划，政策，费用等银行要求的文件。保险自过户之日起生效。建议无论是否强制要求，所有屋主都要购买此保险。贷款批准
经过银行underwriter审核，最终批准了借款人的贷款。Loan Officer或Loan closing processor会通知你loan final approved，并准备贷款过户费用详情（Closing Disclosure，简称CD）。查看贷款（Closing Disclosure）
贷方必须在过户日之前至少3个工作日，将Closing Disclosure发给借款人，CD包含贷款条款，月供金额，贷款费用，房产过户费用，明确买卖双方各自承担的费用。买家要仔细检查各项费用，如发现问题，联系银行核实修正。产权公司过户明细
有了贷方Closing Disclosure之后，产权过户公司会提供Settlement Statement，上面体现最终的closing costs。买家需要核对各项费用，发现问题及时联系产权公司核实或修正。过户前看房
签署过户文件之前，买家与经纪人要再次实地查看房屋，final walkthrough，确定房屋状态完好，没有新的损坏，卖家承诺维修的项目已经修好，检查卖家按合同需要保留设施物品。签署过户文件closing
买家在过户日签署过户文件（closing，settlement）。大部分买家亲自到场签字，如果本人不能到场，可以委托他人代签，或是异地本人签琏崔爱爸卑冰皑菠爱爱撤摹庇网上远程签字。如果需要委托他人代签，一定要提前告知银行和产权公司，做授权委托公证，注意有些银行不允许网上远程签字。开通水电气等帐户
买家要开通自己的utility帐户，因为开通有时需要1-3个工作日，如果不想水,电,气等供应中断,建议过户前几天通知utility公司在过户日当天开始服务。
本文原文来自imiker.com