上海大虹桥：从地产辉煌到产业转型的艰难转型路
上海大虹桥：从地产辉煌到产业转型的艰难转型路
大虹桥是上海影响力最大的规划区域之一，但近年来却面临诸多挑战。从2010年至今，大虹桥经历了从崛起、辉煌到快速没落的过程。本文将深入探讨大虹桥的发展历程、现状及未来前景。
回顾过去二十年的上海城市建设历程，如果选出一个最遗憾的板块，那一定是大虹桥。大虹桥规划范围遍及江浙沪皖四省，7100平方公里，比上海面积还大；这是上海影响力最大的规划，如今也被骂的最惨的一个。
站在今天的视角看大虹桥的现状，的确是问题颇多：超量供应的住宅，对应的是空荡荡的写字楼，大虹桥有了市区的模样，却没有市区的人气。用一句话总结就是，产业引进带来的人口导入速度，远远赶不上住宅的开发速度。为什么说遗憾，也正是源于此。
一个郊区新城的开发，最理想的情况，一定是要外部和市区有效互动，也就是可以通过便捷的直达市区的交通（地铁或者快速路）来引流吸纳市区的外溢居民。如果周边环境不错，基本上造一些商品房就能建成一个靠谱的睡城。单从这一点来看，大虹桥这片区域其实不适合做一个睡城。因为大虹桥和市区之间有虹桥机场这个天堑，地铁换乘也并不方便，交通这一点就不合格。
大虹桥至今出去不方便而因为比邻机场受到航道的影响（噪音和限高），大虹桥这个四区交接的地方都是四个区的边角料地带，之前很长一段时间都是农田荒地工厂和村庄。因此，虹桥商务区及周围地区的开发思路直接就更上一层，抛弃了睡城思路直接走了郊区产业新城的路线：板块自身内部打造能够独当一面的产业，有源源不断吸引人口的发动机，这就可以保证板块有底气——下行市场不怕上游外溢购买力消失而对房价釜底抽薪。如果产业的向心力和持久力都足够强，就可以成为张江一般的产业模型，能够依靠自身造血持续吸引产业人口的独立新城。
对于张江，这个产业选择是最开始的生物医药；对于虹桥商务区，这个选择就是房地产。
大虹桥的核心是虹桥枢纽和虹桥商务区，而虹桥商务区的崛起可以说是和房地产行业深度绑定的。虹桥商务区第一周期是2010-2014年，这一周期的虹桥商务区只出让了核心区的28幅地块，其实还十分荒凉。
随后，2015年的涨价去库存、全国大棚改，让房地产行业大爆发，也催化了大虹桥的崛起。2014年-2015年，虹桥商务南区和北区310万方地块顺利出让。
各类区域型房企（深耕某省或者某区域的房企）开始了全国布局，虹桥商务区的地块被众多想要立足上海落子全国的房企纷纷拿走开发。房地产公司的建设能力毋庸置疑，招商能力也不再话下，短短几年内，虹桥商务区快速建成并且蓬勃发展。不仅仅是房企，当时也有一批世界五百强企业看到了虹桥商务区的潜力，选择了择“良时”入住。当然，最主流的还是地产。
其实最开始商务区里面万科、富力住宅销售时还不太讲大虹桥的概念；到了徐泾的西虹桥住宅区开始起步，江桥的北虹桥地王龙湖天璞入市，大虹桥的概念才真正开始普及起来。
后面随着长三角一体化概念的铺开、环沪概念的兴盛，大虹桥才真正走上历史舞台：每个长三角项目的售楼处里，铁路都连着上海虹桥，一下子大虹桥变成了长三角楼市的精神地标。其实这个阶段的大虹桥，可以说毫无敌手。因为虹桥商务区的开发和大虹桥整个区域的崛起速度在上海城市建设历史上都十分少见：从2014年虹桥天地建成招商开始，仅用了5年左右时间，大虹桥先完成了产业的集中导入，这个效率，甚至可以说远超了和大虹桥同期开发的前滩板块。
大虹桥的鼎盛期得益于房地产，在当时的时代背景下，这也无疑是一个完美的选择。房地产行业最鼎盛的时候，是一个完美的购买力发动机：房地产公司的员工规模可以说是各行业之最，且每年会招聘大量的人才，甚至会为了新城市、新项目的开辟储备一批人，区域公司动辄几百人的规模。房地产行业的收入很高，底薪+奖金可以让一个三十岁的青年拿到60万以上的收入，如果发展的好的总监一年一两百万并不是很难。
2019年的截图，如今已经倒挂
公司的高层更不用说，年收入上千万的高管，各家公司都一堆。在2020年之前，没有任何一人会预期到之后行业出现大规模的颠覆。我身边的朋友、同事大多都认为自己会在地产行业做到退休，买房也大多围绕着虹桥商务区，这个地产行业的圣地。
房产人的特点其实张江人也十分相似：高学历高收入，对于大虹桥有极高的粘性，认为自己会一辈子在地产公司从业，升职加薪直到退休。大虹桥楼市2017-2019年的第一波购买力，不少都是来自房地产行业的从业者，每个小区少说得有几十组地产人家庭。如果后面房地产行业没有出现问题，那么，大虹桥的楼市到了今天可能就会是另一个模样：因为虹桥地区，地产从业者强势的购买力，让大虹桥的房价十分坚挺。但是很可惜，时代洪流之下，成也地产、败也地产。随着地产行业的调整，众多房地产总部逐渐撤离大虹桥，大虹桥开始人丁凋零。能替代地产行业体量的产业实在是太少，对人的需求量更是远远不如，大虹桥区域一下陷入了产业调整的泥潭。转折点就是2020-2021年。市场行情火热，但是当时大虹桥已交付的二手房其实很少，仅仁恒万科几个小区。阶段性的供需紧张让大虹桥的二手房直接站在了接近10万的价格。但是这个光景，却伴随的是地产行业的撤退，虹桥商务区核心打工人群体的外流；涌入大虹桥的几乎都是市区闻讯而来的“热度”客户，甚至有工作在浦东都买来大虹桥的客户。规划都是有惯性的，之前要出让的住宅还在不断出让；恰好倒挂市场下，也有大量的“非本地购买力”来上车。随后的故事大家就熟悉了：大虹桥经过几年的天量供应，地缘购买力却无法支撑，明确已经陷入了供大于求的境地。2026年之后新房解禁，大虹桥的次新房价格，预计很长一段时间都无法回暖抬头。
如果以2010-2020这个周期来看，大虹桥的发展无疑是极为成功的：最快的速度完成了商务区的崛起、居住区的人口导入，可谓城市建设历史上的奇迹。但是也因为核心产业的衰落，大虹桥快速没落。假设这是个电子游戏，资源可以直接腾挪，那么事情就简单了：大虹桥凭借着已有的基础和顶级的规划，继续全力投入资源，那么大虹桥再次崛起只是分分钟。但是很可惜的是，现实不是游戏，每个规划有属于它的生命周期。没有任何一个城市会无限制的给一个区域发展资源，尤其是到了今天这个存量争夺的时代。上一个时代属于房地产，属于大虹桥。这一个时代，同类资源已经明确属于东方枢纽，属于浦东，服务于张江和临港。任何一个时代，任何一个操盘手，在有纯新增量可以做的时候，对于存量最好的处理方式就是冷处理，慢慢自救。好在大虹桥的底子不错，凭借着之前打下的框架，这两年也在缓慢的恢复。
送走了当年来大虹桥的第一家五百强罗氏诊断，却也新引入了毕马威；
虹桥商务区内部自创了虹桥中央法务区，人力资源园区，慢慢做新的产业中心。
此外，虹桥商务区近两年也在也全力的引进新能源企业。今年8月，理想汽车入驻虹桥天地；9月，世界500强企业德国大众集团旗下CARIAD入驻虹桥汇；11月，国内首家专注于小微分布式新能源企业保碧纳微能源科技有限公司在虹桥国际中央商务区（闵行）举行开业仪式。
并且虹桥也一直发力外贸。
近三年，商务区进出口额从241.3亿人民币增长到759.3亿人民币，在大虹桥打造成片的出海企业总部。
如今的大虹桥想要破局，单靠吸引总部落位恐怕还不够，比较优选的思路无疑是做先导产业的附属产业区，搭上通往未来的高速列车。比如前湾主打的生物医药，其实就是在和张江打配合，远期值得期待。不过这个过程就很难复刻房地产当年带动虹桥商务区爆发的效率了，道阻且长。在中间重新发力这个过程中，大虹桥的房子最好用睡城的选房标准去衡量价值。虽然大虹桥很多房子跌的很多，但是一定记得，并不是低价就值得上车。