案说法理 | 登记≠所有！“名”不副实的“借名买房”暗藏风险

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案说法理 | 登记≠所有！“名”不副实的“借名买房”暗藏风险

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澎湃

https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_30486944

借名买房是指当事人因不具备购房、房屋贷款资格等原因借用他人名义购买房屋、实际支付购房款、持有房屋权属资料并居住的情形。因房屋权属存在未登记至借名人名下，或共同登记借名人与他人名下情形。现实生活中，借名买房通常存在较大的法律风险，可能导致房屋产权登记的权利人与房屋的实际权利人不一致的情况出现，容易产生权属纠纷。

案件详情

倪某与原某系朋友关系，原某因年纪大买房贷款难，遂与倪某协商以两人名义共同购房，借其名义办理按揭。2009年，原某、倪某与连江某房地产公司签订了商品房买卖合同，原某支付了首付款。随后，原某、倪某共同前往某银行办理按揭手续，倪某在银行开设按揭账户作为还款账户，将该账户存折本交由原某持有，并与银行签订了购房借款担保合同，向银行贷款支付该房屋剩余购房款，原某、倪某均同意以案涉房屋抵押。连江某房产公司收到银行的按揭款转账后，统一开具发票交原某持有。2010年，案涉房产的土地使用权证、房屋所有权登记在两人名下，证件由原某持有。2017年，倪某因犯诈骗罪被移送至监狱服刑，该诈骗罪案件的被害人欧阳某为保障自己利益向法院提起债权人代位析产之诉，请求对倪某与原某共有的房屋进行析产分割，确认倪某所占份额。

经查，案涉房屋自交房至今均由原某居住、使用，物业费、水电费均由原某缴交，原某通过现金存入和转账方式向倪某按揭贷还款账户进行转账，同期，倪某的按揭贷还款账户每月按期归还房贷，两者的金额和时间上几乎完全吻合。

法院审理

法院经审理认为，本案的争议焦点为案涉房产是否存在借名买房的情形。原某与倪某协商借其名义办理按揭用以买房，双方虽未形成书面约定，但结合原某年龄、文化水平，其所述年龄大，难办理按揭的原因、以口头方式约定具有一定合理性，故可以认定双方就借名买房存在协议。案涉房屋虽登记在两人名下，但首付款均由原某支付，结合银行交易明细、倪某及原某银行存折明细及本院调取的倪某按揭还款账户明细，倪某因涉嫌犯罪至今被关押于监狱，证明其不具有偿还案涉房产按揭贷款的现实条件和能力等情况，可认定案涉房屋按揭房贷实际上均由原某进行还款，且至今仍在履行还款义务。案涉房屋自交付至今均由原某居住使用，两本不动产权证及土地使用权证均由原某持有，可认定原某为案涉房屋的真实权利人，其以与倪某共有的名义购房存在借名贷款购房的行为，倪某对此亦不持异议。故对欧阳某的全部诉讼请求，本院依法判决予以驳回。

宣判后，欧阳某不服一审判决提出上诉，福州中院二审判决驳回上诉，维持原判。

法官后语

借名买房是指当事人因不具备购房、房屋贷款资格等原因借用他人名义购买房屋、实际支付购房款、持有房屋权属资料并居住的情形。因房屋权属存在未登记至借名人名下，或共同登记借名人与他人名下情形。现实生活中，借名买房通常存在较大的法律风险，可能导致房屋产权登记的权利人与房屋的实际权利人不一致的情况出现，容易产生权属纠纷。在此提醒广大群众应当遵守法律法规，在政策允许的范围内谨慎购房，妥善保管好购房合同、书面协议、发票、房款付款凭证、税收单据凭证，若是按揭贷款买房的，要保留好贷款合同、按揭贷款银行账户的转账明细；同时要保留好使用、居住房屋的相关凭证，以保护自身的合法权益。