珠海房价泡沫,终于挤完了!

珠海房价泡沫,终于挤完了!

楼市是否健康，就看房价是否有泡沫。由于市场情形不同，历史走势的差别，每个城市的房价就可能存在着不同的泡沫。在过去的三年时间里，房地产市场经历了剧烈的调整，房价泡沫已经逐渐被挤出。对于珠海而言，同样也如此。

近日，中原研究中心发布2024年实时成交数据。数据显示，2024年珠海楼市住宅量价双双下降，成交方面，大大减少近3成。同时，各区域中，成交均价几乎全部下跌，仅横琴略有上涨。但2024年的最后3个月，市场已逐渐升温，成交量价连续上涨。

那么，珠海的房价泡沫挤完了吗？我们继续深入来看。

量价双双下降

成交11996套，均价23620.73元/㎡

根据珠海中原研究中心监控的成交实时数据显示：
2024年全市165个项目成交11996套，同比大幅减少26.82%， 成交均价23620.73元/m2，同比下跌约7.18%。

从成交月走势来看，全年成交呈现明显的“先跌后升”趋势，前三季度市场表现相对冷清，成交量持续低位，多数月份成交不足千套。而进入第四季度，随着一系列利好政策的出台及落地，重塑楼市信心，提升市场热度，成交连续三个月稳步上涨。12月全市住宅成交1760套，同比增长87.23%，环比增长9.66%，翘尾收官。

成交价格也同样为“先跌后升”，1-10月基本为下行趋势，11月止跌回升，12月受高端项目入市的影响，房价出现结构性上涨。2024年12月全市成交均价26553.81元/㎡，同比上升4.06%，环比上升18.47%。然而，全年的整体成交均价，同比下降明显，已降至2020年的水平。

同时，从成交价格增长率来看，近20年，整体均为上涨趋势，仅出现四次负增长。2011年前，房价增长率普遍较高，基本都在10%以上，甚至超过30%，而增长率最高的年份出现在2016年，达到46.99%。假设2015年，在楼市上投资100万元，2016年后，平均升值了46.99%，即一年时间平均净赚46.99万。但在此后的数年间，增长率都不高，甚至出现3次负增长，2024年是自2016年以来，房价降幅最大的。

区域成交

唐家、金湾、斗门大幅下降

根据珠海中原研究中心监控的实时数据，2024年各区域的成交、价格，多数同比均下降。

主城区

据中原监控主城区28个项目数据统计，2024年主城区成交住宅823套，同比增长33.17%，主城区的各个片区热度不一，新香洲、老香洲及前山的销量同比均呈增长之热，主要得益于新盘入市，如新香洲的华发香山湖畔、前山的兴格·邻礼，而吉大、拱北持续低迷。2024年主城区成交均价32294.18元/m2，同比下降6.82%，各片区全部同比下降。值得注意的是，主城的多个片区为老城区，长期缺乏供应，成交数据基数较低，涨跌幅变化极大，可以忽略。

横琴

2024年，得益于封关运行及“一签多行”政策的利好加持，横琴楼市表现为量价企稳，成交同比虽有所下跌，但跌幅相对较小，价格反而略有上涨，同时也是全市唯一价格上涨的区域。

据中原监控横琴4个项目数据统计，2024年横琴成交住宅948套，同比减少9.80%，占全市7.90%，与上年同期相比增长约1.5百分点。价格方面却有所上涨，成交均价48619.06元/m2，同比上涨2.23%。

唐家（高新区）

2024年，唐家楼市热度明显不足，年成交量同比降幅过半。

2024年唐家成交住宅1326套，同比减少51.48%，仅占全市11.05%，与上年同期相比减少近6个百分点。全年整体均价为25856.16元/m2，成交均价每月呈波浪式下行趋势，同比下跌9.07%。

南湾（含湾仔、十字门）

2024年南湾楼市一直维持着较高的热度，成交同比虽有所下滑，但年销量仅次于斗门。

2024年南湾（含湾仔、十字门）成交住宅2795套，同比减少10.16%，占全市23.30%，与上年同期相比增加约4个百分点。这主要得益于十字门华发项目推出各项优惠促销活动、部分项目推出“以旧换新”、返租等政策，以及华发湾玺壹号、华发天銮加推新品。价格却相对稳定，2024年均价32855.30元/m2，同比小幅下跌4.64%。

保税区

保税区楼市仍处低温状态，全年销量同比大幅减少，房价稳中有降。

2024年保税区成交住宅186套，同比大幅减少36.30%。同时，目前，保税区的住宅，只有万科都会四季和万科琴澳传奇，成交量整体不高，仅占全市的1.55%。2024年保税区的成交均价为25471.82元/m2，同比下跌16.25%。

斗门

2024年斗门楼市行情热度不高，年成交同比减少近2成，但占比仍稳居全市第一。区域内市场竞争激烈，“以价换量”趋势明显，因此，全年房价的降幅也比较明显。

据中原监控斗门46个项目数据统计，2024年斗门成交住宅3894套，同比减少19.93%，占全市32.46%，较上年同期相比增长2.79%。由于部分项目加强营销力度，通过特价房、低首付、送全屋家电等方式刺激客户，叠加渠道高佣激励、现金奖励等“以价换量”的方式加速去化。因此，2024年斗门价格下跌明显，均价12412.60元/m2，同比下跌11.55%。

金湾区（不含高栏港）

2024年金湾楼市表现同样欠佳，成交同比跌幅超4成。

2024年金湾（不含高栏港）成交住宅1826套，同比减少42.69%，其成交量占全市15.22%，较上年同期相比减少4.21%。成交价格方面，在“让利跑量”主流趋势下，价格持续回调。2024年金湾市场均价18431.40元/m2，同比下降11.16%。

高栏港

目前，高栏港（平沙、南水）在售项目并不多，市场较为冷淡，成交连续四年下行，2024年销量同比减少逾6成。据中原监控高栏港10个项目数据统计，2024年高栏港成交住宅197套，同比减少61.30%，其成交量占全市1.64%，较上年同期相比减少1.46%。成交均价9641.82元/m2，同比下跌10.33%。

结语

2024年的珠海楼市，从每月的趋势来看，整体上确实表现平平。幸而9月底“天降奇兵”，顶层出台了多项利好政策，楼市成交量得以提升。目前，已连续3个月量价齐升，这或许是个触底反弹的信号。在这个角度可以说，市场在经过3年的调整后，房价泡沫已明显被挤掉。至于2025年珠海楼市能否延续上升的势头，加速回暖？让我们拭目以待。