车位为什么卖不出去了？
车位为什么卖不出去了？
随着上海新房供应量的不断增加和汽车销量的下滑，车位销售正面临前所未有的困境。本文将从供应过剩、购车需求下降、价格高企等多个维度，深入分析车位销售困难的原因，并为购房者提供实用的购车位建议。
一、车位价格持续上涨，去化率却持续低迷
近年来，上海新房车位的价格持续上涨。以不同区域为例，内环内的车位价格已经高达60-90万元，中环内的均价也在30-50万元之间，而外环外的车位价格也在10-30万元不等。
数据整理自网络，仅供参考
然而，在这样的价格压力下，部分新房的车位去化并不理想。根据网上房地产的签约数据，目前车位去化低于50%的楼盘不在少数。以某楼盘为例，已经卖出去的车位中，还有一定比例是微型车位，以及地下二层的标准车位。要知道，这两者定价都比地下一层的标准车位要便宜不少。
数据整理自网上房地产，仅供参考
面对如此惨淡的车位销量，开发商们为了加快回款，不得不向业主们派发车位优惠券。从一开始的一两万到三五万，再到现在动不动高达数10万，甚至还捆绑赠送几年的物业费。
二、供应过剩与需求疲软的双重挤压
1. 一手车位天量供应
2010年以后的商品房车位比都有明确规定：地面和地下加起来至少有1:1.1，更不用说有的改善盘高达1:1.5。豪宅盘还能更高，保证一家一户都能2个车位起步。这也就导致新盘的车位非常充足，只要想买，基本上人手一个。
据统计，截止12月17日，2024年上海新房供应盘数达到311个，供应套数达到5.94万套。按照最基本的车位比1:1.1来算，也要新增超过6.5万个一手车位。按照“十四五”规划，2021年到2025年，上海计划新增商品住房供应约40万套总量。减去前4年已经供应的32万+套，明年还有7万多套新房，和约8万个一手车位的供应。
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2. 汽车销量疲态尽显
与此同时，上海汽车的销量也开始出现了疲态。据乘联分会官方统计，上海2024年前10个月上牌总数仅有38万+块。年底还是销售淡季，哪怕按照一个月平均4万块的数据来算，全年加起来也就只有46万+块。
数据来源：乘联分会，单位块
和前几年动辄60多万的上牌总数比起来，少了可不是一星半点。上海汽销行业协会也曾表示，上半年全市新车销量仅为约24万台，比起2023年同期大幅下降了近19.6%。不论是油车还是新能源车的销量都一路走低，人们买车的需求明显降低。
三、过去抢车位的投资逻辑已失效
过去，上海很多老小区由于车位比严重低于1:1，停车资源格外紧张，供需失衡，得好几户抢夺一个车位，也就出现了像东方曼哈顿、永业公寓这样百万级别的天价车位，比一些知名豪宅的车位都要贵，一个车位就抵得上一套老破小。本身买入价可能就不到20万，十几年过去翻了整整四五倍，遥遥领先于房价的涨幅。也让部分人看到了车位的有利可图，冲着投资属性纷纷买起了车位。
数据来源链家&中介，仅供参考
但是，这些天价车位毕竟只是个案，并不具有普遍性。在二手交易市场上，大多数人通常会选择卖房带车位一起卖，几乎成了惯例。不过现在的买家并不一定愿意为此买单，卖不出价的车位反而成了烫手山芋，附加值在变低。我2024年走访的一些二手房小区，像中远两湾城、上海康城还有临港保利铃兰公馆等等，负责片区的中介普遍反映，很多买家只给房子报价，不要车位，总价越低越好。买卖涉及非人防车位，在办理产权证前还要缴纳契税和印花税。没办法，有的业主最后只能把房子和车位拆开来卖。把房子卖给合适的买家，把车位卖给小区里有停车需要的其他业主。更有甚者为了快点卖房，直接免费送车位给买家，不算价格。也就是说，当前的大环境下，一二手车位的投资属性都在减弱，更加偏向业主自用，和汽车本身一样，变成了一样大宗消费品。
四、买车位还是租车位？算笔经济账
一般来说车位价格和房价呈正相关，房价越贵，车位也就越贵。综合多方数据资料，目前上海各环线新房车位平均价格，大致如下：
数据主要来源中介、网络资料，仅供参考
对于内中环这些豪宅业主来说，新房均价早就突破10万/m²，房屋总价少说也有两三千万起步。一个车位在他们看来，谈不上什么贵不贵，自己有需求就直接买了，和自身购买力较为匹配。但对很多远大新的刚需业主来说，一套房子在四五百万左右，交房后还要花钱装修，交物业费、维修基金等。动辄一个车位30万起步，可不是说买就能买得起的。更何况，最近外环外还有新房车位开到了38万一个，再度刷新郊区车位的天花板。
网上房地产的签约数据也显示，远郊车位去化表现确实比市区要差一些。再来看车位租金方面，大多数都在千元以下，最低的每月只要500元。
数据整理自网络，仅供参考
假设在外环外，一个标准车位定价20万，每个月租金700元。租金保持不变、不上涨的情况下，20年的租金加起来才16.8万，30年的一共25.2万，算起来也就和定价差不多。如果把这笔钱拿去提前还贷，每个月省下的利息钱也能补贴一部分租金。而且这还只是物业规定的租金价格，在业主内部还会打“价格战”。不少人买了车位后自己不用，会以更低价出租给其他业主。我了解到浦东和闵行的两个新房就是如此，小区内部互相转租车位，有的能比物业定价便宜上两三百元。
图源小红书用户
此外，买车位之后还可能会出现一种情况。那就是遭到开发商“背刺”，自己是第一时间原价买的，结果后面没卖完的车位都打折出售。2023年嘉定交付的某新盘，当时车位标价15万一个，很多业主看价格还算实惠，就先买了自用。结果不到一年的时间，2024年7月只要8.8万就能买到。已经买了的业主直呼有苦说不出。这也让更多人在买车位这件事上，变成了“等等党”。
五、购车位决策建议
“到底要不要买车位”，是摆在每个新房人面前的一个问题。我认为，既要根据自身的日常出行需求，是否经常开车上下班，真的需要购买一个家附近的固定车位。也要看当下的经济情况，在承担房贷的压力下，还能不能负担起一个车位。还要看所在小区的车位比情况、车库的品质，以及周边停车的紧张程度。综合多方面因素考虑下来，才能得出一个对自己更为有利的选择。
伴随当下消费观念的转变，车和车位都不再是大家的必需品。越来越多的人更倾向于量力而行，手握充裕的现金流。