国内房子的租售比真的很低吗？
国内房子的租售比真的很低吗？
导读：租售比是衡量房屋投资价值的重要指标，它反映了租金收入与房价之间的关系。本文将通过对比国内外租售比数据，分析中国住房市场的现状与未来趋势。
中国目前租售比几何？
主要参考Wind与中指数据库提供的月度租售比数据，这是国内相对具备连续性的相关统计。
根据相关数据测算可以得出，截至2024年2月末，北上深平均住房租售比为1.92%，重点27个一二线城市平均为2.22%。
对于主流一二线城市以外的租售比统计相对缺乏，结合贝壳数据对约50座二三线城市做了截面统计（时间截至2024年2月），数据显示租售比范围在2.0-4.1%，平均值为2.8%。这一样本内租售比位于高端区间的主要是东北地区和西南地区城市。
中国的“平均”租售比是多少？
方法一：考虑目前中国的租房市场约六成集中于一二线城市，因此以市场规模作为权重，加权测算可得出，中国住房的租售比平均或在2.4-2.5%。这一数字的含义其实主要是反映大中城市租房与购房的相对成本。
方法二：把租售比视作“估值指标”，如果以城市常住人口作为权重（相较第一种方法，一二线城市所占权重更低），则中国住房的平均租售比或在2.6-2.8%之间。如果从房屋估值的角度讨论问题，第二种方法可能更具备对中国全局的表征能力。
海外市场租售比几何？
美国、日本、英国和中国香港
基于数据可得性，主要对美国、日本、英国、中国香港做了具有一定历史长度的相关统计，主要的发现有几点：
绝对水平各异。以2010年以来的毛租售比均值来看，美国全国在6.0%，日本东京都市圈在6.9%，英国和德国平均分别为4.8%和3.7%，中国香港为2.7%。
剔除房产税之后的净租售比差异有所收敛，但梯度不改。比如美国和日本剔除房产税之后的净租售比都在4.5%左右，英国约3.6%，中国香港仍为2.7%。
若以利差角度看，则租售比具备周期性运行特征。比绝对水平或许更有价值的是看租售比和长端利率（我们在此均选取该经济体的十年期国债收益率）之差（简称“利差”）。各国利差都显示出较为明确的周期性特征，主要的拐点与房地产周期也大体吻合。
全球76个重点城市
借助Numbeo的数据对全球76个重点城市2010年以来的租售比情况做了统计，主要发现如下：
城市间梯度分明。以2023年租售比为例：低于2%的为北京、上海与韩国首尔（其中首尔最低）；2-3%之间的有16座城市（占比21%）；3-4%之间的有22座城市（占比29%）；4-5%之间的有17座城市（占比22%）；5%以上的在绝对水平上就更为离散，样本中最高的城市超过10%。
地域特征明显。租售比较低（3.5%左右或以下）的城市，主要位于东亚与欧洲相对富裕国家（主要是北欧、西欧、瑞士等）的核心城市；中间段（不超过5%左右）的城市，主要位于南欧、南亚（主要是印度）、澳洲，高端的城市主要是位于美国、东欧与中亚地区。
如何从比较视角看中国租售比？
从分子端（租金）做调节或许可以解释中外租售比的大部分差异：
中国内地租户的收入分位数可能是偏低的。我们以平均租金除以30-40%（通常的承租成本）来推算租户的月均收入，并勘察其位于该经济体居民家庭收入的分位数区间，来大致比较租户支付能力的相对高低。估算显示，美国和日本的租户平均收入可能大体位于全国居民家庭收入的第三到第五分位之间，中国香港位于第五到第七分位之间，而中国内地或大多位于第二到第四分位之间。这一差异我们理解主要体现了租房市场的结构差异。美国和日本的租房市场基本是全盘市场化，保障性住房的比例很低。中国香港租户中约三分之二被公屋市场所承载，剩余进入私人租赁市场的本身就是收入超过一定门槛的居民，因此其支付能力不低。中国内地租户的收入水平偏低，可能和其租赁市场规模整体相对偏小有关，过去二十年相对有一定收入基础的群体也更多被购房市场所吸纳。
对分子端做调节后，中国内地与海外市场的租售比差异明显收敛。若假设中国内地租房群体未来的收入分位数向美国和日本靠拢，则一二线城市的租售比可能上升30-40%，整体上或达到3%左右，全国平均租售比可能上升至3.5-4.0%，与美、日约4.5%的净租售比和英国3.6%的净租售比差异明显收敛。与中国香港对比，若我们将中国香港收入第二至第四分位的居民家庭作为假想租户，则调整后的中国香港住房租售比可能也不足2%，与大陆一线城市的差异实际上也没有那么大。由是，我们认为分子端的差异已经可以相当程度上解释中外租售比的整体差距。
对于分母端（房价水平），从支出结构视角，中国购房家庭在住房领域的支出负担或许偏高一些。
一般而言，大部分海外经济体购房家庭贷款月供占可支配收入的比例在20-25%区间，中国内地和中国香港缺少直接针对这类群体的支出结构统计，但从发放按揭贷款时对月供做压力测试的标准通常为50%（美国大部分贷款该指标不超过28%）这一点来看，两地购房家庭的月供水平可能相对海外经济体是更高的，这或许也符合社会的一般体感。
综上所述，分子端（租金）的相对狭小，以及分母端（房价水平）的相对偏大，共同构成了中国“貌似”偏低的租售比，实际上使得用租售比来表征房屋估值失去意义，和海外市场直接比较更是可能产生误解。
中国未来租售比会提高吗？
中短期维度可能运行到什么位置？
利差水平已几乎要突破历史区间上沿，并有可能达到历史高位，但这一定程度上也是二级市场收益率的调整比一级市场更快所致。
名义租售比（目前在2.7%左右）离历史顶部（或介于2.9-3.0%）的距离已不算太远。
目前没有充分理由认为本轮调整后名义租售比会明显突破历史区间上沿。言下之意，认为租售比（和房价）可能已经处于2021下半年以来的本轮周期调整的中后期，进一步走高的潜在空间或是可控的。
长期可能如何演绎？
中枢可能会向上抬升，但过程大概率是缓慢和渐进的：中国的房地产政策已经在引导住房供给结构，尤其是租购比例的良性调节（增加租房的比例），这或许将成为中国租售比向上运行的长期结构性力量。
如果我们认为中国看似“偏低”的租售比主要是经济结构的一种反映，且经济结构的调整是渐进的，那么同理认为，租售比的调节也是渐进和长期的，应是一种良性的调整。
参考资料
中金公司《如何看待中国住房的租售比?》20240418
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