“超新规”户型产品频现！广州楼市格局将迎来变革？
“超新规”户型产品频现！广州楼市格局将迎来变革？
近期，广州楼市迎来重大变革。招商横沥岛地块规划条件显示，鼓励采用“大阳台”设计，半开敞空间水平投影面积占比从20%放宽至25%，这意味着产品的使用率可以轻松突破100%，甚至达到110%以上。这一变化预示着第四代住宅产品即将登场，将对房地产市场的户型格局产生深远影响。
“超新规”户型落地！新置业者迎来重大利好
2024年8月，广州召开秋季全周期土地服务推介会，公布了重磅的计容新规：套内阳台等半开敞空间半计容比例由原来的套内建筑面积15%提高至20%，高品质住宅可适当提高到30%。同时，允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台，且飘窗、空调外机最大尺寸提升至0.8米。
这意味着广州户型的使用率将显著增加。例如，原先100㎡的产品只能做到三房的户型，使用率提升后则可以做到四房乃至五房。对于双阳台设计的改善户型或高端豪宅来说，这无疑是一大利好，使用率将进一步提高。配合税收新政的颁布，未来广州的大面积户型将成为更多人触手可及的存在。
虽然目前这个建筑“超新规”并未全面应用至所有地块，而是仅针对部分条件较好的地块，但可以预见的是，这样的“超新规”产品将越来越多出现在市场上。
除了户型革新外，广州还将项目公共开放空间不计容比例上限提高至5%，其中南方面粉厂地块上限更是提高至10%。这条规定的使用范围涵盖了住宅、办公、商业、工业建筑等产品，覆盖面很广，这对未来新房的公共空间规划设计将产生质的影响，让公共空间拥有更多的可能性。
四代住宅招商·林与境空中花园效果图
未来，每家每户可能都会拥有一个空中花园，大平层实现别墅化，不仅如此，还可能将打造错层阳台，实现每户阳台挑高提升。此外，架空层的规划将不再局限于设置在一楼，而是能在多个楼层之间设置不同的架空层，颠覆广州传统住宅的设计模式，助力第四代住宅设计加速落地广州楼市。
MAD设计的“垂直峡谷”住宅项目便在“裂缝”中设置了跨越多层的架空层（摄影：Iwan Baan Photograph）
“超新规”带来的利好是显而易见的，其扩大了改善型产品以及大户型产品的发展前景，推动开发商在户型设计上实现创新与突破，实现产品的升级迭代，打造户型布局更合理、功能区域更多样化、居住体验更舒适的全新产品。除此之外，应用“超新规”之后，户型设计将考虑不计容或部分计容的空中花园、公共绿化平台等新元素的融入，提升使用率的同时，将为居住空间带来更多的户外空间和绿色景观，提升居住品质。
随着更多“超新规”产品落地，将有更多更符合购房者需求的宜居之选进入楼市，这对于即将置业的消费者无疑是利好的。
“超新规”引发的“蝴蝶效应”，存量与增量如何平衡？
“超新规”户型的出现，对购房者而言，是用更少的钱买更多的面积，是一种“变相让利”；而对官方以及开发商而言，则是使得地块更具有竞争力，似乎无论对哪一方都是绝对的利好。但事实上，这将近两年的时间里，广州户型使用率就实现了从70%/80%→110%/120%→130%乃至到150%的极速增长，由此引发了物业持有者、置换者、购房者乃至开发商的焦虑，引出一系列“蝴蝶效应”。
在迭代过于快速的背景下，同样的预算，甚至更低的预算，再等一等或许就可以买到更大的、更好的，购房者将会不自觉地陷入浓厚观望的情绪中。另一方面，由于该“超新规”目前只适用部分地块，因此对于未能争取到同等规划条件进行的开发商，则容易引发退地的意愿。
而“超新规”户型带来的最严重的影响，其实是对二手房市场的伤害。过去，广州新房的使用率少有超过90%的，这使得一些楼龄较高却拥有较高使用率的二手房在市场流通上具有优势，从去年8月份广州发布容积率新规后，使用率逐渐提升，排除地段及配套的影响，同等使用率的情况下，购房者自然会更倾向于购买新房。更何况，如今使用率超过90%的产品越来越多出现在市场中，甚至使用率超过100%的产品也变成了当前楼市的常态。而未来，还将有使用率超过120%、130%，乃至150%的产品进入市场，进一步对二手旧房产生冲击。
根据广州市房地产中介协会发布的最新数据，二手房平均成交周期约为245天，环比增加3.4%。二手房成交周期拉长，为加速销售，二手房卖家往往会选择降价出售。据合富大数据统计，11月广州二手住宅网签均价为28496元/㎡，对比去年同期下降了1到2千/㎡，然而，如果价格再持续下跌，突破二手房卖家的心理价位，将使得二手房卖家放弃置换意愿。长此以往，广州的置换链条将无法形成良性循环。在如今改善户型占比越来越高的当下，在整个房地产交易中，除了纯增量买家之外，还有相当大一部分购买力来自于置换的改善型买家，他们通常通过进行二手房交易，卖出旧房置换改善新房，而“超新规”的出台，让二手房户型越来越落后于当下的楼市趋势，二手房失去流通性，置换买家退出市场，仅凭借有限的纯增量房价无法消化完增量新房，一手改善新房也将间接地失去“活水”，存量房与增量房的循环则无法形成闭环。
同时，“超新规”之前开盘但还未清盘的一手新房同样“受伤”。对比产品力更突出的“超新规”产品，这些夹在新规与“超新规”之间的一手楼盘缺乏竞争力。除此之外，“超新规”应用之后，未来将有更多广州人“住在阳台、睡在飘窗”，这也将引出阳台飘窗承重、飘窗密封性、大面积的玻璃设计如何应对极端天气及如何私密性保障等问题，为项目的施工带来更多设计施工的挑战。
针对这些问题，广州的“超新规”在更加广泛地应用至更多新房之前，应当更加慎重，为楼市长远的健康平稳发展提供保障。
最高有望冲击150%使用率！全新户型构筑广州楼市新标杆
不过，目前“超新规”产品数量还比较有限，少量的“超新规”户型将产生积极的“鲶鱼效应”，推动市面上的产品打造更加优质的人居产品。其中，南方面粉厂地块位处金融城西区，临近珠江新城东区，与琶洲只有一江之隔。作为第一个试点项目，在土地推介会议上，官方对该地块的规划意见中明确写道：住宅建筑的半开敞空间水平投影面积之和不超过住宅套内(含半开敞空间水平投影面积)建筑面积30%的，按其水平投影面积一半计算容积率建筑面积，或将成为广州第一个实用率超130%的第四代豪宅。
南方面粉厂地块规划效果图
调规之后，容积率由4.5调整为3.7，建筑密度由30%调整为28%，建筑限高由120米调整为150米。项目将由8栋围合式布局，实现北高南低的梯级形式，其中，前排望江的2栋楼将规划成640-680㎡的大平层户型，而后面6栋楼则将打造成超高层侧看江户型，面积为250-350㎡，同时，还将配备5000㎡的商业配套。
而紧随其后的“超新规”项目，则是招商蛇口底价拿下的横沥岛地块，近期，该地块之上打造的招商·林屿境三大展厅已同步开放。
招商·林屿境效果图
该项目最瞩目的亮点当数它将是广州立体花园住宅的首个试点以及有望冲击150%的使用率。根据出让文件，该地块鼓励开发商采用“大阳台”设计，半开敞空间水平投影面积之和占住宅套内面积的比例达25%，比之前的20%还要宽松。并且，项目还将为每户设计一个或多个户属空中花园，最大进深做到了3.6米，高度则达到了6米，以110㎡的户型为例，仅空中花园的面积，就将接近40平，为生活带来了更多可能。值得一提的是，招商·林屿境在空间升级之余，还尽可能让户型之间的差异最小化。即便是最小的82平户型，也拥有同样超大尺度的南向空中花园。
而同样在南沙区，明珠湾区慧谷西片区两宗宅地也适用于“超新规”，可以将阳台占比的比例进一步放宽到了30%。此外，两个地块还拥有限高“特权”，建筑高度整体具备20%的弹性。换言之，将可以更多临江楼层。令人期待的是，这两宗用地容积率最高3.5，未来地块沿江部分很可能将打造成大面积豪宅产品，成为区域人居新标杆。
目前，南沙的多块宗地适用“超新规”，后续或将以南沙为开端，实现“超新规”由点到面彻底铺开。
总结
合富研究院认为，新规的阶段性升级无可厚非，引发焦虑的根源在于点状“超新规”及试点规范的出现。受制于广州土地财政困境也好，响应国家高品质住宅升级换代的趋势也好，如果后续能出台统一而明确的规范指引，会有助于市场形成稳定预期。当前，楼市出台的一系列政策归根到底是为了楼市的“回稳”，这意味着，维持楼市持续回升向好，不仅需要政策“救”新房，“救”存量也同样重要。“超新规”在提升地块竞争力、提高新楼盘产品力的同时，也应当避免因此伤害存量房市场。无论产品如何迭代变化，唯一不变的核心应当是以人为本，构筑符合购房者需求的“好房子”，才能使得楼市平稳健康发展。