青岛市地下停车场(库)评估技术指引发布

青岛市地下停车场(库)评估技术指引发布

引用

搜狐

1.

https://www.sohu.com/a/868332115_121123708

随着城市化进程的加快，地下停车场的建设和使用越来越普遍。为了规范地下停车场的评估工作，青岛市房地产经纪协会发布了《青岛市地下停车场(库)评估技术指引》。本文将详细介绍评估车位时需要考虑的各种因素，包括地理位置、小区情况、车位自身属性、市场供需关系、产权情况和区域政策等，并给出具体的分值设计示例。

用市场法评估车位通常需考虑以下因素：

• 地理位置：比如位于市中心繁华地段还是郊区，周边配套设施完善程度，像靠近商场、写字楼、地铁站等的车位往往价值更高。
• 小区情况：所在小区档次、规模、入住率等，高档小区且入住率高的车位需求大，价值相应提升。
• 车位自身属性：是地下车位还是地上车位，地下车位相对更安全、受环境影响小，价格通常高些；还有车位面积大小、是否方便进出等。
• 市场供需关系：所在区域车位整体的供应数量和有停车需求的车辆数量对比，供不应求时车位评估价值会偏高。
• 产权情况：有产权的车位相比只有使用权的车位，在交易等方面更有优势，评估价值也不同。
• 区域政策：例如是否有限行限购政策、对停车收费的相关规定等，也会影响车位价值。

考虑因素及大致比重

• 地理位置（30%左右）：所处地段繁华与否直接关联需求与价值，像核心商圈、交通枢纽周边车位价值更高，其便利性是关键考量，对整体评估影响较大。
• 小区状况（25%左右）：小区品质、规模、入住率等不容忽视。高品质大型小区且入住率高的，车位需求旺盛，竞争激烈，车位价值也会水涨船高。
• 车位自身属性（20%左右）：地下车位相对地上更受欢迎，防护性好、受天气等外界干扰少；车位面积宽敞、进出便利的也更有优势，这些属性影响使用体验和价值。
• 市场供需（15%左右）：所在区域车位的供给数量和停车需求的匹配度很关键，供小于求，车位稀缺自然价值高，反之则低。
• 产权情况（10%左右）：有完整产权的车位在交易、抵押等方面更灵活，相较于仅有使用权的车位，价值评估上会有差异。

分值设计示例

地理位置：

• 核心商圈、紧邻地铁站（25 - 30分）：交通、商业配套顶级。
• 市区繁华地段（20 - 24分）：周边各类设施较完善。
• 普通市区地段（15 - 19分）：能满足基本生活需求但不算突出。
• 郊区（10 - 14分）：配套相对薄弱些。

小区状况：

• 高档大型小区且入住率超90%（20 - 25分）：车位需求强劲。
• 中高档小区，入住率70% - 90%（15 - 19分）：有一定车位需求。
• 普通小区，入住率50% - 70%（10 - 14分）：需求一般。
• 老旧小区或入住率低小区（5 - 9分）：车位相对没那么紧张。

车位自身属性：

• 地下宽敞易进出车位（16 - 20分）：使用方便、环境好。
• 地下普通车位（12 - 15分）：符合基本使用要求。
• 地上独立车位（8 - 11分）：有一定优势但受环境影响。
• 地上划线车位（4 - 7分）：相对条件较普通。

市场供需：

• 严重供不应求（12 - 15分）：车位稀缺。
• 供略小于求（9 - 11分）：有一定稀缺性。
• 供需基本平衡（6 - 8分）：市场较平稳。
• 供大于求（3 - 5分）：车位较充裕。

产权情况：

• 有完整产权（8 - 10分）：权益完整。
• 有长期使用权（5 - 7分）：权益受限些。
• 短期使用权（3 - 4分）：价值相对更低。

不过实际操作中，比重和分值可根据具体评估项目所在区域特点、评估目的等灵活调整优化。