市场盘点：住宅“难上加难”，非住逐渐变“红” | 年度盘点③

创作时间:

2025-01-21 18:11:25

作者:

@小白创作中心

市场盘点：住宅“难上加难”，非住逐渐变“红” | 年度盘点③

2024年，物业行业经历了诸多挑战和困境。住宅市场面临物业费降价和换手率上升的双重压力，商业办公园区则遭遇租金下滑和空置率攀升的困境，公共建筑物业则面临低价中标和账期拉长的双重压力。本文将从这三个维度，详细分析物业行业的发展现状和问题。

住宅市场：物业费降价、换手率上升

2024年，重庆、银川、青岛和武汉4城百余个项目实现了物业费的下调，降幅在20%-30%之间。其中，武汉已有30余个住宅小区降低物业费，平均降价幅度多达24%。多数降价小区通过业主与物业公司友好协商达成的，物业公司承诺降低物业费，但不降低物业服务标准。部分降价小区则是借助更换物业公司的方式，达成降低物业费的诉求。

据克而瑞物管调研统计显示，2021-2024年，住宅物业换手率由1.7%持续提升至3.3%，净增长1.6个百分点，意味着每年约有2万个住宅小区更换物业公司。

大型社区换手率同样上升。2024年，全国多个大型社区更换物业公司，源于大型社区在服务过程中面临着诸多问题，这些问题的解决涉及政府、社区、企业、居民等多方主体，协调难度大，解决起来非常困难。但在问题发生后，业主潜意识认定物业为第一责任人，尤其是在行业负面舆情不断发酵的大环境下，物业责任更是被无限放大。

分析住宅物业换手率提升的动因，不乏以下两方面因素：

其一，很多城市业委会或物管会成立率提升。早在2020年5月，《北京市物业管理条例》首次明确提出，街道办事处、乡镇人民政府可以组建物管会。截至2024年7月，北京已组建物管会5100余个，业委会或物管会组建率高达97%。针对业委会组建率较低的现状，2024年不少城市重新修订《物业管理条例》，通过组建物管会来补位业委会，如《济宁市物业管理条例》创新性设立了物管会制度。

其二，物企与业主更换意愿提升。一方面，物企主动退出部分低质项目，2024年上半年，金科服务退出低质效、低收缴率、负贡献的项目，终止在管面积约2990万平方米；世茂服务同样主动退出部分利润率较低、发展潜力较小的项目，终止在管面积1750万平方米。另一方面，物业费降价舆情持续发酵，部分业主通过更换物业公司，以便达成降低物业费的目标。

商业办公园区：租金下滑、空置率攀升

受限于实体经济萎靡不振，商办项目招租压力不断加大，租金持续下滑。以一线城市为例，2024年购物中心首层平均租金同比跌幅皆超15%，甲级办公楼平均租金同比跌幅都在10%附近。

甲级办公楼空置率持续上升。以一线城市为例，2024年北京、上海和广州甲级办公空置率都在20%左右，较2023年均有不同程度的增长，深圳空置率提升2.4个百分点至29.1%。

产业园不仅租金下行，而且空置率持续上升。2024年，工业厂房租金同比下降16.2%，空置率升至19.8%，同比提升2.6个百分点；研发办公楼租金同比下降33%，空置率高达30.1%，同比提升6.5个百分点。

而在租金下滑、空置率攀升等多重压力作用下，甲方经营压力逐渐传导至物企，主要涉及以下两方面内容：

其一，甲方要求增多、变严。首先，邀标书细化，以某文体中心餐饮服务为例，邀标书具体细化到服务人员要求、饭菜出品时间、质检等。其次，建立COE团队监管供应商，如华为行政专业COE能力中心建立专业标准、基线、制度和流程。

其二，低价中标现象明显增多。部分项目中标价格明显低于合理的成本线，给未来服务履约埋下隐患。那些低价中标的物企难以长期承受亏损状态，实际服务过程中难免会降配人员，降低服务质量，致使满意度下降、投诉量上升。随着物业矛盾加剧，叠加低价亏损局面难以缓解，最终低价中标的物企大概率将提前退场。

公共建筑物业：优质项目竞争激烈、账期拉长

学校、医院市场分化加剧，优质项目竞争激烈。数据显示，2023年双一流高校数量占比低至6%，但双一流高校预算则是其他普通高校的6.2倍；2023年三级医院数量占比约10%，预算占比却达到了30%。受此影响，物企投拓将重点聚焦双一流高校、三级医院这类优质项目，致使竞争愈加激烈。

公建物业市场压力持续加码，主要涉及以下两方面内容：

其一，政府采购金额下降8%，低价中标渐成主流。2020-2023年，政府采购金额由3.7万亿元缓步下滑至3.4万亿元，累计降幅达8%。一方面，为了控制政府采购成本，更多公建物业项目鼓励低价中标。另一方面，部分物企积极打造标杆项目，采用较激进的价格策略，甚至以牺牲利润为代价，进一步加剧了公建物业低价竞争的局面。