99城二手房价下跌，专家预警房市“首个贬值潮”

99城二手房价下跌，专家预警房市“首个贬值潮”

近日，清华大学经济学教授韩秀云表示，今年房地产市场可能迎来“首个贬值潮”。这一预测引发了广泛关注和讨论。韩秀云教授认为，受经济环境和政策调控双重影响，房价下跌将成为趋势。这一观点得到了北京大学姚洋教授的认同。那么，这一预测背后有哪些支撑因素？当前房地产市场又呈现出怎样的特点？

2024年下半年以来，为有效刺激市场需求、稳定房价进而促进房地产市场健康发展，中央和地方政府密集出台了一系列宽松政策。在“防风险、去库存、完善房地产发展新模式”的政策主基调下，各地积极推进因城施策，通过优化限购政策、调整首付比例和利率等措施提振市场。在放开限购后，市场活跃度得到显著提升，各方市场预期进一步改善，市场成交企稳。

韩秀云教授在分析房地产市场时指出，房市普遍上涨的时代已经结束，购房者面临房价下跌的风险。她在回答是否适合购房的问题时强调，应该提醒投资者，从国家经济增速到人口结构的老龄化和少子化，房地产市场已不具备暴涨的条件，城市之间的差异化发展是必然的，购房者不应盲目入市。

北京大学国家发展研究院院长姚洋也持有相似观点。他认为，地方政府不应过度控制价格，现在大家普遍看跌房地产市场，应当允许价格自然下降，让房企可以通过降价自救，不应设立价格上限或下限，让市场自行调节。

中指院最近发布的报告显示，今年前九个月，全国100个城市中有99个城市的二手房价格出现了环比下降，几乎是全面下跌的状态。原本市场寄望能够稳定的“金九银十”房市，其二手房价格的跌幅相比8月份还有所扩大。

此外，摩根士丹利对2000多名消费者进行的调查显示，超过80%的人不愿意或不确定是否会入市，认为房价在未来一年将下跌的人数占比超过了40%，远超认为房价会上涨的比例。

尽管整体市场低迷，但不同区域和城市的房地产市场表现存在显著差异。成渝地区双城经济圈、长三角经济圈、珠三角经济区以及中西部和环渤海区域的二线城市，都因其特殊的地理和政策优势，成为了潜力巨大的房地产市场。

例如，重庆作为西部的经济重心，房产市场前景广阔，特别是随着轨道交通、高速公路、机场等交通设施的建设，城市的辐射能力将进一步增强。成都作为国家级高新技术产业的中心，科技创新和互联网产业的聚集，推动了人口的快速流入，带动了住房需求的增长。

展望未来，房地产市场将呈现出区域分化的态势。一线城市增长潜力有限，而二线、三线城市将成为新的投资热点。随着中西部和环渤海区域的产业升级和政策扶持，这些二线城市的房地产市场将在2025年迎来新的增长动力。

同时，房地产市场从增量向存量转型将成为主流发展模式，居住品质提升将成为市场新动能，多层次住房保障体系会不断完善，区域市场分化发展会更加明显。在此基础上，市场将筑底企稳，行业也将由粗放式发展转向更加理性和健康的发展轨道。

韩秀云教授预测的“首个贬值潮”反映了当前房地产市场面临的深刻调整。这一调整既是经济周期的必然结果，也是政策调控和市场机制共同作用的体现。对于购房者和投资者而言，需要充分认识到房地产市场的复杂性和不确定性，理性看待市场变化，审慎做出决策。