房屋面积“缩水”怎么办？一文详解购房者维权全流程

房屋面积“缩水”怎么办？一文详解购房者维权全流程

青岛市民李先生购买了一套建筑面积110.25平方米的房子，满怀期待地等着收房，却发现套内面积只有61平方米左右，每个房间都不超过9平方米。这不仅让李先生感到失望，也让他陷入了维权的困境。

李先生的遭遇并非个例。在商品房交易中，套内面积缩水是购房者可能遇到的一大问题。那么，当遇到这种情况时，购房者该如何依法维权呢？

根据《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，购房者在遇到套内面积缩水时，可以依据以下步骤进行维权：

首先，需要准确测量和计算房屋的实际面积。这可以通过以下步骤进行：

1. 获取详细的标准层或自家所在楼层平面图，包括各房间的轴线尺寸和外墙的总尺寸。
2. 使用普通皮尺测量住宅的实际尺寸，注意测量得到的尺寸是房间轴线尺寸减去墙体厚度和抹面厚度的尺寸，不能作为面积中的尺寸。
3. 计算各房间的使用面积之和，得到住宅总使用面积。
4. 计算住宅内的总建筑面积，可以将总使用面积加上各段墙体的结构面积，或者直接计算自家轴线所围成的几何图形面积。

将实际测量的面积与购房合同中约定的面积进行对比，计算面积误差比：

面积误差比 = （产权登记面积 - 合同约定面积） / 合同约定面积 × 100%

根据《商品房销售管理办法》第二十条的规定：

1. 面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。
2. 面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

如果面积误差比绝对值在3%以内，可以与开发商协商解决，按照实际面积重新计算房价款。如果面积误差比绝对值超出3%，购房者有权选择退房或要求赔偿。如果双方无法达成一致，可以通过法律途径解决纠纷。

在维权过程中，可以寻求专业律师的帮助，以更好地维护自身权益。同时，也可以向当地房地产管理部门反映情况，寻求行政调解和帮助。

李先生的案例再次引发了公众对公摊面积计算方式的质疑。当前，我国住宅建筑基本以建筑面积交易，包括套内面积和公摊面积。然而，这种计算方式存在诸多问题：

1. 专业性强，普通购房者难以准确计算
2. 开发商可能在公摊面积上做文章，暗藏“猫儿腻”
3. 公摊面积的计算不够透明，容易引发纠纷

为了解决这些问题，2019年《住宅项目规范（征求意见稿）》曾提出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”，但这一建议并未最终实施。按套内使用面积计算是国际通行做法，可以解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题，使计算方式更加透明，便于购房者自行测量。

在现行制度下，为了保护自身权益，购房者在签订购房合同时应注意以下几点：

1. 仔细审查合同条款，特别是关于面积计算和误差处理的条款
2. 要求开发商明确标注套内面积和公摊面积
3. 约定详细的面积误差处理方式
4. 保留所有相关证据，如合同、收据、测量报告等

遇到套内面积缩水时，购房者应积极运用法律武器维护自身权益。同时，我们也期待相关政策能够进一步完善，提高面积计算的透明度，减少纠纷的发生。