美国抵押贷款利率破6.99%，房市多项指标创近年新低

美国抵押贷款利率破6.99%，房市多项指标创近年新低

近期，美国30年期固定抵押贷款利率攀升至6.99%，为六个月来的最高水平，略低于7%。这一上升导致购房申请指标降至2024年2月以来的最低点，反映出住房市场的持续疲软态势。在过去四周内，住房融资成本上升了近0.3个百分点，购房申请指数下降了6.6%，而再融资指数则小幅上升1.5%。这种趋势使得投资者对房地产业的前景感到失望，标普综合指数中的18家住宅建筑商自11月底以来股价下跌约20%，创下六个月新低。

从历史数据来看，这一轮利率上升尤为引人注目。根据抵押贷款银行家协会的数据，自1990年以来，美国的抵押贷款利率平均为6.06%，历史最高点为10.56%（1990年4月），最低点则出现在2020年12月，仅为2.85%。当前6.99%的利率水平不仅远高于近年来的低点，也超过了长期平均水平，显示出明显的上升趋势。

这一轮利率上升对房地产市场产生了显著影响。首先，抵押贷款申请大幅减少。美国抵押贷款银行协会的数据显示，截至2月18日当周，抵押贷款申请指数下降13.1%至466.4，创下2019年末以来的最低水平。其次，首次购房者的压力倍增。根据美国全国房地产经纪人协会的数据，去年第四季度按揭贷款的月供占家庭收入的比重跃升至25.6%，为三年来最差水平，而去年同期这一比例仅为22.4%。此外，租金也呈现爆炸式增长。美国房地产数据库公司Realtor.com的数据显示，在2020年12月至2021年12月间，美国最大的50个大都市的租金中值增长了19.3%。

美联储的货币政策转向是本轮利率上升的主要推手。随着通胀压力的上升，美联储开始收紧货币政策，预计将于近期开始缩减购债规模。这种政策转向直接推高了抵押贷款利率，进而对房地产市场构成压力。

尽管面临这些挑战，专家们普遍认为美国房价在2022年仍将继续上涨，只是涨幅可能较2021年有所收窄。美国房地产平台Zillow预测，2022年美国房价可能上涨11%。然而，这种上涨将进一步削弱住房的可负担性，特别是对首次购房者而言。穆迪分析公司首席经济学家Mark Zandi指出，首次购房者在未来两三年内可能很难买到房子，因为他们将面临更高的租金和更难攒首付的困境。

这一轮房贷利率的上升不仅考验着美国的房地产市场，也折射出全球经济复苏过程中的复杂性和不确定性。随着美联储货币政策的进一步调整，美国房地产市场的未来走势将更加引人关注。