公募REITs市场规模突破1500亿，机构看好三大投资方向

公募REITs市场规模突破1500亿，机构看好三大投资方向

2024年，中国公募REITs市场迎来爆发式增长，全年新增首发项目29只，占已上市标的数量的50%，募集规模约655亿元，约占总发行规模的39.4%。截至2024年年末，上市公募REITs已经增长至58只，总市值达到1563.99亿元，较2023年末的823.34亿元接近翻倍。

这一亮眼表现也引起了监管层的高度关注。在2025年证监会系统工作会议上，证监会特别指出：“交易所市场债券融资13.43万亿元，公募REITs市值创历史新高”。这是证监会在年终总结时罕见提及REITs市值，凸显了公募REITs在资本市场中的重要地位。

自2020年以来，公募REITs一直是证监会系统工作会议的关键词。从2020年的“稳妥推动基础设施REITs试点”到2022年的“推动拓宽基础设施公募REITs试点范围”，再到2023年的“大力推进公募REITs常态化发行”，政策支持的力度不断加大。

2024年，虽然公募REITs未在证监会系统工作会议中直接提及，但市场发展并未减速。相反，在消化了先前非理性定价所带来的市场波动后，2024年公募REITs审批加速，新产品发行、老产品扩募频出，二级市场明显修复，市场情绪也重新回暖。

2024年，公募REITs市场交投活跃，全年中证REITs全收益指数涨幅达11.68%。在29只成立超1年的REITs中，有26只取得正收益，其中保障性租赁住房和水利设施类资产表现尤为优异。

以中金厦门安居REIT为例，该产品2024年以来的涨幅已突破50%。华夏北京保障房REIT同样表现不俗，当年涨幅接近50%。这些“收租型”产品凭借稳定的现金流和良好的收益水平，成为投资者眼中的香饽饽。

公募REITs的火爆不仅体现在市场表现上，更反映在投资者的参与热情中。2024年8月，华夏首创奥莱REIT公开发售，有效认购基金份额为初始发售份额的23.268倍，创下消费REITs公众认购倍数新高。

同年10月，首只水利基础设施REIT——银华绍兴原水水利REIT在网下询价阶段，配售对象拟认购数量总和是初始网下发售份额的106.07倍。随后，该产品面向公众投资者发售，仅用一天就火速售罄，当日的认购份额为初始发售份额的235倍，配售比例仅有0.426%。

展望2025年，公募REITs市场有望继续保持强劲发展势头。中金公司认为，资产欠配仍是固收领域的资金参与REITs投资的主要推动力。国泰君安研报显示，从供需两端来看，虽然2025年新增供给可能维持高位，但是REITs估值有望维持或抬升，横向比较来看，REITs的相对配置价值较高。

在具体方向上，机构普遍看好三大方向：一是保障房、环保等弱周期板块项目；二是强周期板块业绩反转带来的投资机会；三是打新机会。国泰君安研报称，随着无风险利率不断走低，债市获利空间下降，偏固收类投资者或对保障房等弱周期板块REITs产品更加青睐。

总体来看，2024年中国公募REITs市场在政策支持下实现了快速发展，市场规模显著扩大，市场表现良好，投资者参与度高。随着市场机制的不断完善和投资者认知的深化，公募REITs有望在2025年延续良好发展态势，为投资者提供更多元化的投资选择。