北京楼市现状，刚需市场萎缩！人口结构变化或成主因？
北京楼市现状，刚需市场萎缩！人口结构变化或成主因？
北京楼市当前面临的主要问题是刚需市场的逐渐萎缩。
北京的刚需减少主要因为人口结构的变化。从2000年至2010年，北京的常住人口从1300万增加到了2000万，十年间人口净增了近700万。但在2011年到2021年的十年间，北京常住人口仅从2000万增至2189万，十年间的人口增长不到200万。从2018年开始，北京的常住人口从2194万降到了2022年的2184万，五年内反而减少了10万。
同时，北京户籍的新生儿数量也大幅下降。2017年是北京户籍新生儿出生的峰值，达到17万人。到2021年，这一数字下降到10万人，估计2022年北京户籍的新生儿出生数可能仅为7.5万人。新生儿数量的急剧下降，引发了市场对北京学区房是否仍有升值空间的广泛质疑。
人口减少可能是北京刚需市场退潮的主要原因。此外，北京的产业结构也是一个因素。北京主要以服务业为主，服务业的比重高达80%以上。其中，互联网、金融和房地产是北京服务业的三大支柱。这三大支柱行业近年来因政策原因表现不佳，这在一定程度上影响了刚需的购买力。
最后，北京的非首都功能预计将大规模迁移到雄安，包括部分高校和央企总部的人员将外迁。这也削弱了整个刚需市场。因此，综合来看，人口流入减少、收入增长放缓以及非首都功能的迁移，这三大因素结合起来，可能是北京刚需市场逐渐缩小的三大主要原因。这导致许多面向刚需的中小户型和老旧小区的房产难以售出，流动性受阻。
同时，我们还发现，北京二手房市场的刚需供应量在增加。这主要体现在二手房的挂牌量上，北京的二手房挂牌量已从原先的14万套增加到近17万套。这表明部分人正加快挂牌套现。这除了与整体楼市低迷有关外，最关键的影响因素是北京的落户政策始终未放宽。北京人口净流入的高峰期在2000-2010年，这10年间共净流入了700万人。
这700万人已经在北京生活了10至20年，很多人已婚育有子女，这些孩子目前正处于从小学到初中的关键阶段。如果能顺利获得北京户口，他们便能留在北京。如果不能获得户口，他们则可能不得不离开北京，带着孩子去其他城市或回老家上学。一旦这700万人决定离开北京上学，他们首要的事情便是出售房产。他们之前购买的多为中小户型的刚需房，一旦他们决定出售，必将导致二手市场上刚需房源的激增。这将使北京楼市的刚需市场出现“供过于求”的严重状况。
一方面刚需市场不仅不增反减，另一方面却是刚需房源二手挂牌量急剧增加。更糟糕的是，北京未来还将新增大量的“保障房”。根据官方数据，北京2024年将新增8万套保障房，这将进一步分流一部分刚需客群。这可能会让刚需市场雪上加霜。
问题来了。一旦刚需市场不够活跃，北京的改善需求就很难释放。因为北京的改善需求大多是“卖一买一”，首先需要卖掉手中的刚需房，然后才有资金进行改善。否则，按照当前的房价，即便持续降低二套首付和房贷利率，很多人仍难以改善。因此，由于刚需市场流动性受限，导致北京改善市场也难以活跃，整个市场的闭环无法实现。这是北京楼市当前的“核心问题”。
那么，如何解决这一问题呢？有两个办法可行。第一个办法是“放宽限购，甚至取消限购”，吸引外地需求来京消化北京的刚需房。例如，首先可以将“5年社保要求降为3年”，使只有3年社保的刚需提前进场，激活市场。接下来可以考虑将“3年社保要求降为1年”，最终考虑“完全取消限购”。首先让北京本地需求能买的都买上，让有能力上车的先上车，没有能力的，通过保障房解决。最后再考虑让外地买房人来接盘，消化北京的高房价。
北京的资源能力足以应对完全放开限购，让外地需求进京接最后一棒，这不是大问题。这有点像现在的新加坡，虽然房价一直在上涨，但对于普通人影响不大。一旦放开限购，北京房价很可能会上涨，但已经与普通人关系不大，北京商品房已成为全国高端玩家的舞台。
第二个办法是“放宽落户限制”，让部分北漂族能留下来，避免他们因卖房而离开。在全国范围内，北京的落户政策是极其严格的。这是因为北京户口带来的教育红利在全国居首位。如果孩子能拿到北京户口，就可以参加北京的中考和高考。北京的高考本科录取率为84%，一本录取率为46%，211大学的录取率为22%，985大学的录取率为7%，清北的录取率近1%。这种高考红利在全国是绝无仅有的。简单地说，拿到北京户口，考入好大学的难度减半。此外，北京户口还有许多其他优势，在此不再赘述。正因为北京户口的巨大优势，放宽或松动落户政策的难度极大。因此，尽管北京楼市面临困境，放宽落户政策几乎不可能实现。
因此，北京解决当前楼市困局的最大可能性是逐步放宽限购，而终极策略可能是“买房送户口”。基于以上分析，我们认为北京逐步放宽限购是不可避免的政策趋势。北京当前的房价在全国范围内相对较高，仅依靠本地需求难以消化这一水平。一线城市的经济规模和收入水平是新一线城市的两倍，但房价和生活成本是新一线城市的三至四倍。对于一线城市而言，只有逐渐放宽限购，引入全国资金，才能逐步消化和支撑如此高的房价水平。因此，对于北京的买房需求来说，现在该上车的就要上车了，因为放宽限购势在必行。