深圳豪宅市场：供需失衡下的调整与机遇

深圳豪宅市场：供需失衡下的调整与机遇

2023年，深圳豪宅市场再次交出亮眼成绩单：千万豪宅成交近4万套，180平以上户型占比达40%，1000-3000万元总价段成交占比持续增长。然而，在全球经济低迷和“资产荒”背景下，深圳豪宅市场正经历深刻变化。

进入2024年，深圳豪宅市场出现明显调整。据统计，2024年深圳豪宅批售面积48.5万平方米，同比下降43.7%；推售面积41.1万平方米，更是大幅下降52.8%。成交量也连续三年下滑，全年仅成交3285套，同比减少19.2%。值得注意的是，这种低迷态势在月度数据中表现得更为明显，除7月和12月外，其他月份成交量均较为低迷。

从需求端来看，高净值人群的购房热情正在消退。最新发布的《胡润百富2024中国高净值人群家族教育报告》显示，2024年中国高净值家庭数量出现15年来的第二次下降，其中拥有千万元净资产的家庭减少2.7万户，亿元净资产家庭更是减少5200户。广东虽然仍以30.04万户高净值家庭位居全国第一，但较上年减少了8000户。

更值得关注的是，高净值人群的投资偏好正在发生变化。报告显示，高净值人群对整体经济的信心指数连续两年下降至6.8分（10分制），未来一年的投资热情也下降7%。在各类投资选择中，黄金以15.5%的热度成为首选，而住宅投资则以18.3%的降幅位列减少投资类目的首位。

尽管市场低迷，但政策层面的利好信号正在释放。财政部部长蓝佛安在11月8日的新闻发布会上透露，支持房地产市场健康发展的相关税收政策已按程序报批，近期即将推出。其中最受关注的是，北上广深等一线城市非普通住宅（即豪宅）的增值税负担有望减轻。

目前，深圳对持有满2年的普通住宅免征增值税，但非普通住宅仍需按差额缴纳5.3%的增值税。以万科瑧山府为例，一套2019年开盘时售价2200万-2400万元的房源，若满2年后以4500万元售出，需缴纳约111万元的增值税。若新政落地，这笔可观的税费将被免除，无疑将降低豪宅交易成本，刺激市场需求。

展望未来，深圳豪宅市场仍面临诸多不确定性。从供应端看，2024年豪宅入市数量创下近十年新低，且供应节奏不均衡，多个月份出现零供应。从需求端看，高净值人群数量减少，投资信心不足，叠加全球经济低迷等因素，短期内市场难言乐观。

但长期来看，深圳作为粤港澳大湾区的核心引擎城市，其经济活力和人口吸引力依然强劲。随着政策利好逐步落地，豪宅市场的投资价值将进一步凸显。特别是那些占据核心地段、拥有稀缺资源的项目，仍将受到高净值人群的青睐。