物业管理纠纷：真实案例解析

物业管理纠纷：真实案例解析

近期，物业管理纠纷频发，不仅影响了业主的日常生活，也给物业管理公司带来了诸多困扰。为更好地理解物业服务合同的具体条款以及双方的权利义务关系，本文精选了几个典型案例进行详细分析。

基本案情

原告物业公司诉称：被告周某自2022年起停缴物业管理费，截至起诉之日，被告欠缴物业管理费20000元。

被告周某辩称：房屋从2021年下半年起至2022年9月一直处于关门状态，物业没有提供任何服务，要求全额支付物业费无法律依据。自2022年9月起将该房屋租赁给他人，物业费应当由租赁户承担。自己没有收到催缴物业费的通知。物业对全体业主的公共物业部位的广告费不公示。

第三人张某答辩称：自己不交物业费的原因是原告不退装修押金。楼上抛物，物业不作为，影响到生意。

裁判结果

经法院主持调解，双方握手言和：被告业主自愿补交商铺租赁之前的物业费，第三人自愿补交扣除装修押金之后的物业费。

案例解析

1. 空置房屋是否需要交纳物业费？

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”在物业服务合同中未约定空置房屋可减免物业费的情况下，业主无权要求空置房屋减免物业费。

2. 物业公司是否有权收取装修押金？

《物业管理条例》第五十二条规定：“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。”该条例并未有装修押金的规定，只是规定了业主装修之前的告知义务。但现实中，物业公司为了规范装修行为，减少因装修给其他业主带来的损害，变通性的收取一定数额的装修保证金，待装修完工验收合格后再予以退还。物业公司无权擅自处分装修押金，罚没或用其冲抵物业费。业主也无权因物业公司不退其装修押金而拒绝缴纳物业费。

3. 物业费能否适用诉讼时效？

不管物业公司是否催缴，业主均应该按照合同约定交纳物业费，物业公司未催缴，不是业主拒缴物业费的抗辩理由。民法学上可将合同划分为继续性合同和一时性合同，继续性合同如租赁、供用水、电、气等合同，其履行不是一时或一次性完成，而是持续性进行。业主与物业公司之间存在长期服务关系，物业服务合同属于继续性合同，双方约定物业费按季度或按年度缴纳，每季度或每年度的债务相互独立，诉讼时效应自每一期债务履行期限届满之日分别计算。

4. 业主有无“查账”权？

业主享有知情权，物业公司应当向业主公开的项目包括但不限于：物业公共部分、公共设施的日常维护费用；维修基金使用情况；公共区域使用及收益情况（包括广告收入、停车位收入等）；公共能耗收支明细。但需要注意的是，业主知情权应在诚实信用范围内行使，其范围应限于涉及业主的合法权益。业主并非执法主体，没有权利查询与其利息无涉的信息。

5. 业委会尚未成立，业主如何维权？

在小区因故未能成立业委会的情况下，根据住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条有关居民委员会对辖区内小区具有一定管理职能的规定，可由居委会在特定条件下代行业委会职责。

基本案情

原告广州市时代物业管理有限公司诉被告林良荣物业服务合同纠纷一案，被告林良荣自2023年3月至2023年12月期间未支付物业管理费3388.3元及垃圾处理费30元。

裁判结果

广东省广州市海珠区人民法院判决如下：

1. 被告林良荣在本判决生效之日起七日内，向原告广州市时代物业管理有限公司支付2023年3月至2023年12月期间的物业管理费3388.3元、垃圾处理费30元。
2. 驳回原告广州市时代物业管理有限公司的其他诉讼请求。

债务人如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案例解析

1. 房屋质量问题与物业费的关系

房屋质量问题属于开发商的责任，与物业管理服务无关。业主不能以房屋质量问题为由拒交物业费。如果房屋存在质量问题，业主应向开发商主张权利，而不是向物业公司主张。

2. 物业公司的服务范围

物业公司主要负责小区的公共区域和共用设施设备的维护管理，以及环境卫生、安全防范等服务。房屋内部的维修责任通常不在物业公司的服务范围内，除非物业服务合同另有约定。

根据《北京市物业管理条例》：

1. 业主的权利与义务

业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

2. 物业公司的职责

物业服务人应当按照物业服务合同的约定提供物业服务，并且应当定期向业主公示物业服务费的收支情况，接受业主监督。

3. 纠纷解决机制

业主与物业服务人发生纠纷的，可以协商解决；协商不成的，可以申请调解、仲裁或者提起诉讼。

通过上述案例分析，我们可以得出以下结论：

1. 物业管理纠纷主要集中在物业费的收取、服务质量、维修责任等方面。

2. 业主不能以房屋空置、房屋质量等问题为由拒交物业费。

3. 物业公司应当依法提供服务，定期公示服务费收支情况，接受业主监督。

4. 发生纠纷时，双方应先协商解决；协商不成的，可以通过调解、仲裁或诉讼等方式解决。

为预防和减少物业管理纠纷，建议：

1. 业主应当了解自己的权利和义务，按时缴纳物业费，对物业服务进行监督。

2. 物业公司应当提高服务质量，及时处理业主的投诉和建议，定期公示服务费收支情况。

3. 双方应当建立良好的沟通机制，及时解决矛盾和纠纷。

通过双方的共同努力，可以构建和谐的物业管理关系，创造良好的居住环境。