揭秘卖房“36计”
揭秘卖房“36计”
卖房是一个复杂的过程，需要精心策划和执行。本文将卖房过程拆解为36个具体的步骤和计策，从准备阶段到最终成交，涵盖了各个环节的关键要点。这些策略都是基于实战经验总结得出，旨在帮助卖房者更高效地完成交易。
卖房36计
第1计：知己知彼
所谓知己知彼，就是要在卖房之前先做市调。挂牌之前，先以客户身份，跑完你所在板块的所有中介。对区域内的竞品小区、竞品房源做市调。特别是你所在的小区，直接竞品的同户型房源。从房源价格，房源情况，到房东卖房意图，都做一个摸排。
第2计：精准定价
做完市调之后，了解直接竞品的价格及房东的情况。并且在APP查出过完半年的同户型成交价格做参考。按照卖出的周期，对自己的房源给出精准的定价。
第3计：不挂独家
鸡蛋不要放在一个篮子里。所以卖房，首先就是不要挂独家。要知道最好的中介品牌，市占率也是有限的。我们要尽可能把房源，挂满板块所有中介。不放过任何一个可以成交的机会。
第4计：房屋美化
这些其实我们文章里提到很多了。首先，如果是毛坯，那么可以翻篇，无需装修。当下市场，美化可以快速去化，但不可以高价转化。所以美化成本不易太高。房屋的美化，直接了当的说，就是给房子“化妆”。在本身即不错的基础上，再做一些加分。
第5计：清空租客
有卖房的打算，就要先解除租约。先不说有租客带看不方便。内部的房屋状况，很难保证带看的时候做到赏心悦目。所以，一旦决心卖房，一定要在挂牌之前，先把租客清空。让房子空置出来。才方便做后续的很多动作。
第6计：做断舍离
房子在挂牌之后，第一时间就要对房屋内部做断舍离。如果长期无人居住，最好把不需要，又占地方的东西清理掉。千万不要让房间内显得局促和拥挤。尽可能展现屋内的空间感。
第7计：放大卖点
卖房，其实跟卖一件商品是一样的。所以千万不要佛系，一定要放大卖点。我曾经在一个粉丝客户的家里，看到沙发的靠背上贴了一张纸：此处观景最佳。
这位客户的家是一套江景房，而他所备注的地方，是客厅观赏江景的最佳位置。所以，很多人去看房，都会坐下来看一看。这样的记忆点就足够深刻。这就是在放大房子的卖点。
第8计：掩饰短板
这个很好理解吧。就是对房子自我审视，你觉得房子有哪些不足的地方，尽量规避。比如，如果你的房子是在低区。采光非常的差。那么就可以安排在阴天、或者晚上看房。甚至是可以约定，在房间内采光最好的时间段安排看房。尽量掩饰房间内采光不足的短板。
第9计：打造软装
如果房子内部本身还不错，收拾的也比较整洁。最好再做一些，提升品味的东西。比如香薰、绿植、鲜花、壁画、地毯、灯具……主打一个高颜值，高品质的生活方式。让客户联想的是美好生活的浪漫，而不是一地鸡毛的琐碎。
第10计：以旧换新
说白了，还是给你的房子做加分项。在卖房的时候，检查下房屋内部的各个局部空间。比如阳台玻璃是不是已经破损了，甚至踢脚线是不是已经损坏。包括一些厨房的台面，卫生间的台盆、水龙头等是不是有损坏……及时更换新的。至少让一些客户觉得，买了这个房子，基本上不需要大动，可以拎包入住的。
第11计：查漏补缺
在硬装不错，软装提升的前提下，查漏补缺。比如，发霉的墙壁，起皮的地板，甚至是杂乱的房间，都可以收拾下。如果有漏水、或者其他的一些小毛病。都趁机修理好。
第12计：智能门锁
如果房子是空置的，最好就是安装智能门锁。把密码告诉家附近比较信任的中介。随时可以方便带看。
第13计：安装监控
如果家里有比较值钱的物品。或者对中介仍然不是很放心。可以在家里安装监控，查看带看情况。
第14计：带看便捷
如果是自住，最好也要做到带看方便。最好是可以做到随时能看。如果是空置房，就把钥匙给到信任的中介那边，或者更换智能门锁。卖房最忌讳的就是，因为各种理由拒绝中介的带看，拒绝多了，即便你方便了，带看也不一定有了。所以卖房，不要放弃任何带看的机会。
第15计：专业拍照
房子上线之前，一定要找专业拍照。千万不要佛系随手拍。这就跟相亲网站的照片是一个道理。很多人会凭借照片，选择要不要进一步了解。所以，一定要选择专业拍照。把最好的光线，最好的角度，最好的一面都展示出去。
第16计：图片精修
照片拍完，如果可以尽量选择精修。这年头很多人发朋友圈的照片都会精修，更何况卖房这么大的事情。为什么开发商卖新房的时候，要做效果图。其实就是为了展示房间内部最好的一面。
第17计：卖房理由
卖房理由，一定要想好。特别是当客户看房问你的时候。不管你是资金链紧张，还是因为想变现。理由一定要找一个高大上的。比如，换工作了，或者换更大的房子了。或者就是要移民出国。给客户一种，房子很好，但是我是忍痛割爱的感觉。
第18计：讲好故事
房东自己，一定要学会介绍自己的房子。比如，这套房子那些功能是非常赞的。比如，哪些空间是自己后期改造的，为什么这么改造，改造之后，提升了什么品质或者功能。在讲述的时候，一定要把生活场景代入进去。其实就是，在为客户介绍房子的时候，要学会讲故事。
第19计：房屋喜事
说白了，就是要体现这套房子很旺你。比如，在这个房子里，孩子考上了清华。或者，在这个房子里，家庭的年收入突飞猛进，升职加薪。就是要把这个房子的风水说的很好。举例，我曾经陪客户去看过一套房子。其中一个次卧是上锁的。问了房东，女房东说，正在跟老公闹离婚，他老公住次卧，所以是上锁的。看完出来，客户就直言，是给孩子买做婚房的，这房子也太晦气了。坚决不能选。
第20计：邻里关系
这个就开始上难度了。如果前面的，是自己可以完成的。那么这个就是让邻居、物业给你打辅助。带看时，保安 物业 邻居 楼下遛狗的邻居……都可以帮你说好话。让客户觉得，这个小区邻里和睦，物业尽责。
第21计：周边利好
小区周边的任何规划、利好都是你的加分项。比如，在建的商业，规划的产业……甚至是即将开通的地铁。包括一些学校，学校的成绩，都可以拿出来跟客户交流。
第22计：宣传物料
卖房子，除了线上的房源VR或者照片的推广。线下也不要忘了。做一些KT板，放在周边的各个门店。
第23计：楼书海报
是的，你没看错。不是只有开发商的新房才会有楼书和海报。现在二手房的房东也都开始做起了海报。房子各个空间介绍，配上精美照片。小区环境、周边配套、交通等详细介绍。如果是细心的房东，还会写一写自荐语。
第24计：大量曝光
就是尽可能的将房子上线所有APP。最大程度的进新房源曝光。并且将房源推进上海中介群里。增加房源曝光率。
第25计：最牛中介
房源的房屋维护人，一定要选择一个最好的中介。如何知道他是不是最好的中介。可以从入职年限，级别等各种维度去判断。
第26计：中介红包
在房源维护群内，时不时发红包，激励中介转发房源、发朋友圈……或者拉更多新中介入群。用发红包的方式，使房源最大程度曝光。
第27计：门店唱盘
到各个中介门店宣传房源卖点。有时候碰到中介公司做活动，比如篮球赛，羽毛球赛，可以进行集中唱盘。在所有中介的脑子里，打入我们推广房源的思想钢印。
第28计：跨区挂盘
很好理解，就是不要局限于房源所在的板块。要在邻近的几个区域的中介门店都挂牌。
第29计：全城卖房
以前二手房买卖，都非常的局限于板块本身，甚至周边。但我们之前也提到过，买房要全城视野。所以，同样的道理，卖房也是如此，要全城卖房。不仅是要在本板块、周边板块的中介挂牌。还要在全上海中介群推广，全城卖房。
第30计：集中空看
以上都落实到位之后，可以找一个时间，安排中介集中空看。毕竟说一万遍，不如实地看一遍。只有中介自己了解房源，才能更好的做推荐。
第31计：统一开盘
是的，你没看错。二手房也可以统一开盘。就是在某一个时间段，让中介带着客户一起看房。这样显得房子抢手。
第32计：额外奖励
一般卖房，现在都是1个点的佣金。但对于有些急卖的房东，就会有额外的奖励。比如在多少期限内，用多少价格把房子卖掉，额外奖励手机，或者是现金等。主要还是以激励中介卖房动力。
第33计：三重定价
所谓的三重定价就是，在卖房的过程中。外网展示的价格、口述给中介的底价、以及只有自己知道的房子真正的最低价。
第34计：不漏底价
房子最低多少能成交。换句话说，就是你的极限价格是多少，只有自己知道，千万不能告诉中介。否则，还会被砍一刀。
第35计：拉拢中介
中介的工作也非常需要认同感。客户的信任，很容易拉进跟中介的距离。所以我们一直说，要把中介变成自己人。我一个朋友，每次买奶茶的时候，都会多带两杯，给家门口的中介小朋友。每周的带看比别人都多，成交自然也快。有时候，花小钱是可以办大事的。
第36计：谈判专家
到卖房的最后一步，千万不能出错！找到一个100%代理房东自己利益的专业团队去帮助房东做谈判。需要通过很多专业实操经验，去帮房东争取最大利益。
小结
卖房36计非常简单，但实际操作又非常繁琐。很多房东卖房的同时，还要工作，兼顾家庭，很难分身去做这么多的动作。