“满五唯一”房产交易：如何合法省税？

“满五唯一”房产交易：如何合法省税？

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和讯网

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来源

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https://house.hexun.com/2024-06-08/213105594.html

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https://shanghai.chinatax.gov.cn/xwdt/ztzl/grsx/fwjy/fcsjd/202208/t463884.html

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https://www.guozunlaw.com/pc/news-28174.html

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在二手房交易中，“满五唯一”是一个重要的概念，它直接关系到买卖双方的税费负担。简单来说，如果一套房产满足“满五唯一”的条件，即房产证出证满五年且是业主在所在城市的唯一住房，那么在交易时可以享受一系列税费优惠政策，从而降低交易成本。

“满五唯一”由两个条件组成：

1. 满五：指房屋产权证从出证日开始计算，持有时间满五年或超过五年。具体时间认定以房产证登记时间或契税发票开具时间为准，遵循孰先原则。

2. 唯一：指该房产为业主在所在城市的唯一住房。这里的“家庭”是以夫妻和未成年子女为单位，如果业主名下有其他房产，即使不在同一城市，也不符合“唯一”的条件。

1. 个人所得税：符合条件的房产在交易时可免征个人所得税。通常情况下，个税按售房收入的2%征收，或按差额（售房款减去原购房价及相关合理费用）的20%计算。免征个税可以为房主节省一笔可观的费用。

2. 增值税及附加税：如果房产持有超过两年，并满足满五唯一的条件，可免征增值税及附加税。否则，需按差额的5.6%缴纳增值税。

3. 契税：虽然“满五唯一”不能直接减免契税，但符合条件的购房者可享受优惠税率：

   • 首套房面积≤140㎡，契税为1%
   • 首套房面积＞140㎡，契税为1.5%
   • 二套房面积≤140㎡，契税为1%
   • 二套房面积＞140㎡，契税为2%

1. 时间认定：以房产证登记时间或契税发票开具时间为准，遵循孰先原则。对于房改房，还可以参考原始购房合同签署日期或第一笔购房款收据日期。

2. 家庭认定：以夫妻及未成年子女为一个家庭单位。即使未成年子女名下有房产，也会影响“唯一”条件的认定。

3. 共有产权：如果房屋存在共有产权人，那么这套房子也会算作共有产权人名下的房产，可能影响“唯一”条件的认定。

假设一套房产的购买价格为200万元，现在以300万元出售，差额为100万元。如果该房产满足“满五唯一”条件：

• 可以免征个人所得税（差额20%即20万元）
• 可以免征增值税及附加税（差额5.6%即5.6万元）

仅这两项就可节省25.6万元的税费，可见“满五唯一”带来的优惠力度之大。

1. 政策存在地区差异，具体执行以当地规定为准。例如，北京地区已取消普通住房和非普通住房的区分，满两年的住房即可免征增值税。

2. 在交易过程中，需要提供相关证明材料，如家庭成员信息证明、房产查询结果等，建议提前准备。

3. 如果是通过继承、赠与等方式获得的房产，需要根据具体情况判断是否满足“满五唯一”的条件。

“满五唯一”政策的实施，不仅降低了买卖双方的交易成本，也提升了房屋的市场吸引力。对于打算出售房产的房主来说，了解并利用这一政策，可以合法节省一笔可观的税费支出。