业委会教你如何合法维权
业委会教你如何合法维权
随着小区自治管理逐渐开放，业主与物业公司之间的法律纠纷日益增多。业委会作为业主自治的重要组织，在维护业主权益方面发挥着关键作用。根据《民法典》，业委会有权收取物业费并管理小区公共事务。然而，业主在行使知情权时需遵循法律规定，不能侵犯其他业主隐私。此外，关于小区停车收益归属的问题，法院判决也明确了全体业主共有这一原则。因此，了解相关法律法规，通过业委会进行合理维权，是每个业主应当掌握的知识。
业委会的职责与权力
业委会是业主大会的执行机构，负责实施业主大会的决定。其主要职责包括：
代表业主对物业服务进行监督，负责监察和管理物业的资金流向，并有权代表业主更换和选聘物业。
管理房屋维修资金，当房屋需要大修缮的时候，业委会可以召开业主大会，让全体业主表决是否进行修缮。
需要公示小区每一次的资金收益和资金流向，使其透明化。
可以收集采纳业主对小区的建设意见和业主问题的反馈。
业委会不是权力机构，它以维护业主的物业管理权益为天职，以执行业主大会的决议为使命。它的存在，为且只为代理业主在物业管理所面临的有关问题的解决与权益维护。
业主维权的主要场景
在日常生活中，业主可能遇到以下需要维权的情况：
物业服务质量问题：如安保不到位、环境卫生差、公共设施维护不及时等。
公共收益分配：如广告收入、停车费等公共收益的使用和分配不合理。
房屋质量问题：如房屋渗水、墙面开裂等建筑质量问题。
“住改商”问题：邻居擅自将住宅改为经营性用房，影响其他业主生活。
合法维权途径
当业主权益受到侵害时，可以通过以下合法途径维权：
行政投诉：向县级以上地方人民政府房地产行政主管部门投诉，由主管部门介入调查处理。
法律诉讼：对于严重的侵权行为，可以向人民法院提起诉讼，通过司法途径维权。
调解协商：在业委会的组织下，与物业公司或侵权方进行协商，达成和解。
舆论监督：通过媒体曝光，借助社会舆论力量推动问题解决。
维权案例分析
2024年，长沙市雨花区裕华名苑小区业委会通过法律途径成功维权，为业主争取到85万余元的修复费用，用于解决小区挡土墙倾斜和路面沉降问题。
小区建成时间长，难免出现各种问题。而出现问题后如何处置考验着小区业主的凝聚力，也考验着基层治理的智慧。
11月1日，记者来到位于雨花区东塘街道牛婆塘社区的裕华名苑小区，只见1栋挡土墙附近的施工现场围着挡板，各种机械已经进场施工。
裕华名苑小区2015年底竣工，共有居民848户。“小区1栋紧邻湘化小区，我们地势较低。”张壬府介绍，早在2016年，就有住户发现1栋一侧挡土墙出现裂缝，随后2栋附近地面也发生沉降。随着地面的沉降，小区下水管网也时常堵塞，给居民生活造成困扰。“老土建”张壬府认为，这是因为小区建设时，回填土没有填实，随着回填土沉降，上面的挡土墙也一起沉降，发生倾斜。
“打官司之前，居民尝试过很多办法维权，上报过有关部门，也寻求过媒体曝光等。”小区业委会主任肖艳红告诉记者，为了尽早解决问题、维护小区安全，2019年6月21日，小区成立业委会。2022年，雨花区住建局现场查看情况，下达了整改通知，责令开发商进行整改，但之后开发商并无实质性动作。
挡土墙侧倾日益严重，沉降最厉害的地方垂直高度有数十厘米，担心影响房屋安全，业主们焦急之下多次到街道和牛婆塘社区反映情况。
“街道、社区多次召开专题协调会调解矛盾，但因为开发商和业主对是不是房屋质量问题、是否已过质保期等争论不休，双方无法达成一致。开发商设计单位提出，要通过司法程序明确责任。”牛婆塘社区党委副书记杨奥告诉记者，多次协商无果，东塘街道和社区建议业主理性维权，通过法律的途径维护自身利益，街道和社区会提供必要的程序指导。
维权 走司法途径，耗时一年半打赢官司
“最初，有居民提出打官司太麻烦、拖的时间长，不如集体去有关部门反映问题；也有居民觉得干脆从维修基金里拿钱自行整改。”张壬府告诉记者，小区数百户业主，要统一思想并不容易。社区和小区党员们不断上门做工作，大家最终达成一致——通过合法途径维权。
2023年2月，裕华名苑小区业委会一纸诉状将开发商告上了雨花区人民法院，要求其支付小区挡土墙及地基基础、垃圾站附近道路及地基基础、2号栋周边明沟散水等整改施工修复费用及其他损失100万元，并承担本案诉讼费。
“业委会成员中有专业建筑师、律师等专业人员，大家都是利用工作之余来打官司，数不清开了多少会，会议资料积攒了厚厚一沓。”肖艳红说，业委会向法院提交了《住宅质量保证书》、住建局处理意见、相关设施照片及维修费用发票等证据,雨花区人民法院也委托了专业鉴定公司对问题成因及质量进行鉴定，并委托咨询公司对修复费用进行造价鉴定。经鉴定，挡土墙基础下沉主要是因为回填土施工质量存在缺陷，同时由于本身沉降现象及相邻路肩墙向挡土墙一侧挤压，导致出现倾斜；挡土墙周边道路、地面下沉和垃圾站附近道路下沉等问题成因是回填土施工质量存在缺陷。
今年4月19日，法院一审判决开发商于判决生效之日起十日内向业委会支付小区相关整改修复费用及其他损失合计85.5万余元。但开发商认为，挡土墙周边道路、地面回填土的位置是在地下室外墙之外，也在建筑物主体结构之外，不属于地基基础范围，此外小区房屋已交付近10年，早已超过质保期。随后，开发商不服一审判决，上诉至长沙市中级人民法院。
最终法院认为，根据已有的一系列证据和鉴定结果，根据《住宅质量保证书》的规定以及《建设工程质量管理条例》第四十条,在正常使用条件下，基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程的最低保修期限，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。所以开发商应承担保修责任。7月17日，长沙市中级人民法院二审驳回上诉，维持原判。
“对于和开发商打官司，不少业主原本持观望和怀疑态度，这次胜诉后，我们士气大振。”肖艳红表示，对小区业主来说，这不但是一次维权实操，也是一次法律普及，不少业主都表示，未来再遇到类似的问题，愿意通过法律的途径合理合法维权。
业主维权误区
在维权过程中，业主容易陷入以下误区：
盲目拒交物业费：认为只要对物业服务不满，就可以拒交物业费。实际上，这可能构成违约，反而给业主带来不利后果。
过度依赖行政干预：过分依赖政府部门解决问题，忽视了法律途径的重要性。
缺乏证据意识：在维权过程中不注重收集和保存证据，导致维权失败。
情绪化维权：采取过激行为，如堵门、闹事等，不仅不能解决问题，还可能触犯法律。
维权建议
理性维权：保持冷静，通过合法途径解决问题，避免采取过激行为。
收集证据：在维权过程中，注意收集和保存相关证据，如合同、收据、照片、视频等。
寻求法律帮助：必要时，可以咨询专业律师，获取法律意见和帮助。
加强沟通：与物业公司或开发商保持理性沟通，争取达成和解。
团结一致：通过业委会组织业主，形成合力，共同维护权益。
关注时效：注意法律规定的时效期限，及时采取行动。
通过合法途径维护自身权益，不仅能有效解决问题，还能促进小区和谐发展。业委会作为业主权益的守护者，将在这一过程中发挥重要作用。