城中村改造：下一个投资风口？
城中村改造：下一个投资风口？
城中村改造作为城市更新的重要组成部分，近年来受到国家和地方政府的高度重视。2025年，我国计划新增100万套城中村改造项目，政策支持范围已扩大至近300个地级及以上城市。这一轮城中村改造不仅关乎民生改善，更蕴含着巨大的投资机遇。
政策加码，资金保障有力
2024年，城中村改造已扩围至300多个城市，实施项目达1790个。2025年，为持续推动房地产市场止跌回稳，住房城乡建设部将加力实施城中村和危旧房改造，推进货币化安置。据上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰分析，这不仅能稳定居民预期、激发消费潜力，还能填补投资缺口。
政策支持力度空前。符合条件的城中村改造项目可获得多重支持：
- 纳入地方政府专项债券支持范围
- 开发性、政策性金融机构提供专项借款
- 享受相关税费优惠政策
- 商业银行提供市场化、法治化贷款
投资模式创新，社会资本唱主角
与上一轮棚户区改造不同，本轮城中村改造更强调市场化运作。主要表现在：
参与主体：从政府主导转向社会资本参与为主。企业可通过以下途径参与：
- 与地方政府合作，承担项目开发和运营
- 参与保障性住房建设
- 提供金融服务或技术支持
资金来源：多元化融资渠道正在形成：
- 政策性金融支持
- 地方政府专项债券
- 商业银行贷款
- 社会资本投资（如保险资金、REITs等）
改造模式：告别“大拆大建”，转向“留改拆增”并举：
- 对于存在严重安全隐患的房屋，实施拆除新建
- 对失养失修失管的老旧房屋，进行修缮加固及升级改造
- 重新规划设计区域，增设公共服务设施
以深圳为例，其创新性地将城中村改造与保障性住房建设相结合，通过“统租房”模式，既改善了居住环境，又增加了保障性住房供给。
经济效益显著，投资前景广阔
城中村改造对经济的拉动作用不容忽视。据国海证券首席经济学家夏磊测算，新增100万套城中村改造和危旧房改造，将带来以下经济效益：
- 商品房去化：货币化安置将拉动2亿平方米商品房销售
- 建安投资：合理调整土地规划后，可带动约5000亿元原址建设投资
- 土地供应优化：盘活城市核心区低效用地，改善住房供需结构
从市场规模来看，仅22个超大特大城市中，城中村建筑面积就达2.21-7.43亿平方米。若按7年改造周期计算，每年可带动新建商品房面积4249-1265万平方米，占全国商品房销售面积的3.13%-0.93%。
风险挑战并存，需多方协同破解
城中村改造虽前景广阔，但实施过程中也面临诸多挑战：
- 融资难题：项目资金需求大，社会资本参与度有待提高
- 征拆难度：涉及面广，司法征收周期长
- 运营压力：郊区项目区位优势不足，后续运营难度大
- 审批复杂：跨部门协调难度高，影响项目推进效率
以上海为例，奉贤区南桥镇党委书记瞿磊指出，城中村改造项目面临多阶段、多维度挑战。他建议：
- 出台集体土地征收政策细则
- 设立专项基金或投资平台
- 简化行政审批流程
- 加强部门协同协作
总体来看，城中村改造作为城市更新的重要抓手，不仅能够改善居民居住条件，更蕴含着巨大的投资机遇。随着政策支持力度不断加大，社会资本参与度逐步提高，相关企业应抓住机遇，积极参与这一轮城市更新行动，在改善民生的同时实现自身发展。