馨昊百科教你处理房产份额调整

馨昊百科教你处理房产份额调整

引用

国家税务总局

等

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来源

1.

http://www.chinatax.gov.cn/chinatax/n810341/n810765/n812183/200607/c1197073/content.html

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https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_29155798

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https://m.fang.com/zhishi/xf/qg_1074534.html

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14.

http://www.paoup.com/htm/2012215/4215.htm

馨昊百科教你处理房产份额调整

根据《民法典》第三百零三条规定：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。”

这意味着，当共有人对房产份额有争议时，可以通过协商或法律途径进行调整。如果协商不成，任何一方都可以向法院提起诉讼，请求分割共有房产。

房产份额调整的具体流程如下：

1. 准备材料：

   • 登记申请书
   • 申请人身份证明
   • 房屋所有权证书或者房地产权证书
   • 共有份额约定书
   • 契税完税证明或纳税通知书或免税证明

2. 办理步骤：

   • 携带上述材料到当地房管局办理
   • 排号等待受理，符合受理条件的领取《受理单》
   • 缴费完成后，到总咨询台排号领取新的不动产权证书
   • 如果不符合登记条件，需返回退补件窗口补正资料或撤件

3. 注意事项：

   • 所有共有人必须到场办理
   • 共有份额约定书需要明确新的份额比例
   • 建议进行公证，以确保协议的真实性和合法性

房产份额变更涉及的主要税费包括：

1. 个人所得税：

   • 以实际成交价格为转让收入
   • 可以扣除房屋原值、转让过程中缴纳的税金及合理费用
   • 合理费用包括装修费用（最高扣除限额为房屋原值的10%-15%）、住房贷款利息等

2. 契税：

   • 根据各地标准不同，一般在1%-3%之间
   • 具体比例由省级地方税务局或其授权的地市级地方税务局确定

3. 其他税费：

   • 印花税：按件贴花5元/件
   • 其他可能涉及的税费根据当地政策而定

公积金提取与房产份额无直接关系，但需要满足以下条件之一：

1. 购买住房：

   • 购买北京市行政区域内住房
   • 使用北京住房公积金管理中心贷款购买住房
   • 购买北京市行政区域外住房
   • 使用商业银行贷款及使用异地公积金贷款购买北京市行政区域外住房

2. 其他提取事项：

   • 租房
   • 大修、翻建、自建北京市行政区域内自住住房
   • 职工退休销户
   • 继承人、受遗赠人申请提取
   • 因婚姻关系提取
   • 非本市户籍人员与单位解除劳动关系销户
   • 出境定居申请住房公积金销户
   • 外籍、港澳台人员与单位解除劳动关系申请住房公积金销户
   • 完全丧失劳动能力与单位解除劳动关系申请提取
   • 在职期间判处死刑、判处无期徒刑或有期徒刑刑期期满时达到国家法定退休年龄申请提取

以一个实际案例说明房产份额调整可能遇到的法律争议和解决方案：

男女双方婚后购置了一处房产，总价170余万元，其中首付100余万元由女方之母出资，余款70余万元由男女双方共同申请公积金贷款支付。房屋产权登记为按份共有，女方占99%份额，男方占1%份额。

• 一审法院认为：虽然产权登记为按份共有，但男方仅分割房屋价值1%，显然与双方对房屋的贡献不符，因此调整为女方支付男方房屋折价款500,000元。

• 二审法院认为：房产登记是双方真实意思表示，符合夫妻财产分别制的规定，应按照约定执行。最终判决女方支付男方房屋折价款2.8万余元。

这个案例说明，在处理房产份额调整时，法院会综合考虑实际出资情况和登记份额的合理性，但最终会尊重双方的真实意思表示。

1. 协商优先：份额调整前，建议充分协商，达成一致意见并形成书面协议。
2. 法律咨询：在协商或诉讼过程中，建议咨询专业律师，确保程序合法。
3. 公证备案：建议对份额调整协议进行公证，并将协议备案，以便日后查证。
4. 税费计算：提前了解当地税费标准，做好财务准备。
5. 政策咨询：如果涉及公积金提取，需提前了解当地相关政策，确保符合提取条件。

通过以上步骤和注意事项，可以有效解决房产份额调整问题，同时确保各方权益得到合理保护。