楼上漏水怎么办？律师教你如何厘清责任归属、鉴定与求偿
楼上漏水怎么办？律师教你如何厘清责任归属、鉴定与求偿
当家中发生漏水时，如何厘清责任归属、进行鉴定和求偿？本文将为您详细解答。
釐清漏水责任归属
遇到漏水问题，第一步应先厘清漏水责任归属。建议直接找法院会指定或经常委托的单位进行鉴定，例如土木工程师协会、建筑工程师协会等。这些单位虽然费用较高，但其鉴定报告专业完整，足供法院作为判断依据。
若漏水责任是因各别住户所有之空间所造成，应由该住户负责。若是相鄰兩戶之間的共用牆壁，或是樓上樓下共用的地板或天花板出現用該牆面或樓地板的住戶共同負滲漏水，則由兩戶共同負擔。若是公共区域（例如：顶楼、外牆、樓梯間）所造成，若有管理委员会，应由管理委员会负责修缮费用；若无管理委员会，则应向全体住户请求依其共有之应有部分比例分担修缮费用。
其他住户拒绝配合检查漏水原因该如何处理？
只要漏水必须从其他住户屋内进行检查或修缮，无论漏水是否应由该住户负责，该住户均不可拒绝管委會、檢測人員或修繕師傅入內進行檢查或修繕。若该住户拒绝配合，可透过直辖市、县(市)政府主管机关发函通知邻居命该住户配合或向法院提起诉讼处理。
若釐清漏水原因是樓上漏水到樓下後，該住戶卻不願修繕，該如何處理？
建议先尝试与邻居沟通，如邻居愿意沟通处理，事情会比较快落幕。然而，若邻居消极不处理，就建议正式通知邻居协商处理漏水问题，以存证信函或律师函能把完整的事实陈述，是比較好的做法，也能避免对方推託不知情。如邻居间达不成共识、不愿意配合或邻居希望能在有中立第三者的面前协调，亦能向住家附近之区公所申请调解。調解階段若有需要，可找律師陪同調解，律師可協助說明案情，分析利弊，讓調解的進行更有效率。然而，調解並無強制性，若鄰居不出席，或雙方仍無法達成共識，最後不得已可向法院提起訴訟求償。
漏水訴訟中的鑑定
訴訟中，主張漏水的住戶(原告)要負舉證責任，因此建议在釐清漏水责任归属时就直接找法院认可之单位鉴定，前阶段花費的金錢才不至於浪費，如对造质疑或法院不採信原告提出之鑑定結果，要求另外指定專業單位鑑定，鑑定費用會由原告先支付，最终再由敗訴之一方負擔。
漏水鑑定項目通常包含：
- 漏水原因
- 漏水範圍
- 漏水程度
- 修復費用
- 損害賠償
- 價值減損
每個漏水鑑定不一定包含上面全部鑑定項目，會依照案件的情形而有所不同，鑑定單位也會依照鑑定的難易度、範圍大小，安排不同人數的技師，並收取不同的鑑定費用。例如：在買賣新屋發生漏水糾紛，必須鑑定「房屋价值減損」；若是老舊公寓，因為价值折旧後能求償的金額不高，可以捨去鑑定損害賠償及价值減損二個項目，以節省費用。原告选择鑑定项目后，被告可以向法院表示自己的意见，或是提出问题要求鑑定单位回答。
鑑定的目的在於釐清责任归属，由第三方专业单位提供意见，协助法官在个案审理中参考鑑定结果做出判决。因此，除了原告需要选择鑑定项目外，被告也要思考鑑定内容是否有需要加强之处，避免鑑定报告出来后，才爭执鑑定过程有疏漏。如何撰寫嚴謹的鑑定事項及问题，是訴訟中很重要的策略，建议大家諮詢专业律師，以免花大钱鑑定后，鑑定报告却不足以釐清问题，致訴訟结果不盡理想。
漏水訴訟中得求償之项目
- 修復费用：修復费用包括「修復漏水的费用」及「漏水造成房屋毁损之修復费用」，请求这些费用应请专业的修缮师傅开立估价单，以估价单上所载之金额作为求偿之依据。
- 屋内傢俱、物品毁损之赔偿费用：赔偿并非以傢俱或物品之「原价(市价)」进行赔偿，而应依使用期间长短计算「折旧」。因此，虽然原告通常以傢俱或物品之原价(市价)求偿，但被告可能主张应以「折旧」之金额求偿。
- 旅館费用及租屋费用：有些房屋漏水情形严重，使屋内暂时无法居住或因修復漏水，必须暂住在旅館或在外租屋，因此支出之旅館或租屋费用，可进行求偿。
- 精神慰抚金：房屋漏水能否请求「居住安寧」遭受侵害的精神慰抚金，目前实务判決大多認定，如漏水情形严重，对住戶之居住品质及安寧造成严重影響，已超越一般人於社会生活中所能容忍之程度且情節重大，即可向应负责之人请求精神慰抚金（精神赔偿）。
律師觀點
訴訟中鑑定报告對於官司的结果至關重要，如何撰擬鑑定事項及问题，是很重要的訴訟策略安排；另外，求偿金额也是漏水官司重要的一环，究竟哪些项目可以请求、请求金额多少适当，都建议寻求专业不動产律師协助，以求最终的訴訟结果符合期待。