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上海二手房市场:买房避坑指南

创作时间:
作者:
@小白创作中心

上海二手房市场:买房避坑指南

引用
搜狐
18
来源
1.
https://www.sohu.com/a/658478884_120421503
2.
https://zhuanlan.zhihu.com/p/558187484
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https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_15314522
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https://zhuanlan.zhihu.com/p/139960993
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https://www.021fc.com.cn/news/show-2981.html
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http://sh.bendibao.com/zffw/2016123/153885.shtm
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http://www.shanghailvshi.com.cn/fangchan/6223.html
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https://m.jia.com/zixun/article/330439.html

在上海购买二手房,一不小心就可能掉入各种陷阱。比如有购房者在交完房款后,发现房东提供的动迁材料是虚假的,差点导致钱房两失。如何避免这样的风险?本文将为你详细解析上海二手房交易中的关键环节和注意事项。

01

资金监管:保障交易安全的第一步

在二手房交易中,资金安全是买卖双方最关心的问题。资金监管就是为了解决这一痛点而诞生的制度。简单来说,资金监管就是由房地产行政主管部门会同银行、具有担保资质的机构在银行开立的资金监管“专用账户”进行划转。就像网购时的第三方支付平台,只有在确认收货后,钱才会转给卖家。

资金监管可以分为无抵押资金监管和带抵押资金监管两种。无抵押资金监管是免费的,监管款项在新产证出来后3个工作日内划转给房东。带抵押资金监管则需要支付一定费用,计算公式为:(上家贷款余额1.2倍+合同价5%)*0.3%。

资金监管的优势显而易见:

  1. 避免房屋权属转移或房款交付纠纷
  2. 防止卖家一房二卖或房屋被抵押
  3. 避免买家拖欠尾款
  4. 资金结算更方便,且包含交易期间的利息
02

产权调查:确保交易标的无瑕疵

在签订合同前,必须对房屋产权进行彻底调查。主要关注以下几点:

  1. 房主身份核实:如果是个人,需要查看其身份证;如果是通过中介,需要确认中介的营业执照和中介代理资质证书。

  2. 产权证信息:检查产权证、土地证是否齐全,产权证上的房主是否与卖房人一致,房屋面积是否与实际相符。

  3. 房屋产权是否明晰:确认房屋是否有共有权人,是否经过所有共有人同意出售,房屋是否已出租或被抵押。

  4. 土地使用年限:注意土地的使用年限,尤其是对于房龄较大的房屋,可能会影响贷款额度和年限。

  5. 房屋是否允许买卖:避免购买已列入拆迁公告范围、被法院查封或属违法建筑的房屋。

03

合同签订:明确双方权利义务

合同是保障双方权益的重要文件,必须仔细审阅并明确以下关键条款:

  1. 房屋价款及给付方式:明确房屋总价、首付金额、贷款金额及支付时间。

  2. 房屋面积及附属设施:详细列明房屋面积、附属设施及装修情况。

  3. 土地使用年限:注明土地使用权的起止时间。

  4. 房屋交付期限:明确交房时间及条件。

  5. 违约责任:明确双方违约时的赔偿标准和方式。

  6. 户口迁移:约定卖方迁出户口的时间和违约责任。

  7. 税费承担:明确各项税费的承担方。

04

验房与交房:确保房屋质量与约定相符

在交房前,需要对房屋进行细致的验收。主要检查以下方面:

  1. 设施设备:确认合同中注明的设施、设备的品牌、数量是否齐全。

  2. 层高测量:用卷尺测量楼宇层高是否与合同相符。

  3. 下水情况:检查各个下水口是否通畅,有无渗漏。

  4. 空鼓检查:用小锤轻敲墙面、地面,检查有无空鼓。

  5. 墙体裂缝:检查墙体有无渗水、裂缝,特别是阳台与房间连接处。

  6. 门窗检查:测试门窗开启是否灵活,密封性是否良好。

  7. 电路检查:拉断电闸后检查户内是否完全断电,各分支电路是否正常。

  8. 户口迁移:确认卖方是否已将户口迁出。

05

其他注意事项

  1. 选择正规中介:通过查看中介的营业执照和资质证书,选择信誉良好的中介公司。

  2. 核实卖方身份:确保卖方是房屋的合法所有人,避免遭遇诈骗。

  3. 留心付款方式:建议预留10%左右的尾款,在交房时再支付。

  4. 户口问题:预留1%左右的房款,在确认户口迁出后再支付。

  5. 贷款问题:提前了解贷款政策,确保贷款额度和年限符合预期。

  6. 学区问题:如果是为了学区房,需要提前了解学区政策和对口学校。

  7. 交通配套:考虑房屋周边的交通便利程度和生活配套是否完善。

购买二手房是一个复杂的过程,需要谨慎对待每一个环节。通过资金监管、产权调查、合同签订、验房交房等环节的严格把控,可以有效规避交易风险,确保购房过程顺利进行。建议购房者在交易过程中保持理性,不要轻易相信口头承诺,所有关键约定都要落实到书面合同中。同时,也可以考虑聘请专业律师或房产顾问提供全程服务,为自己增加一道安全保障。

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