租售比新变局：重点城市租金回报率超存款利率，房地产投资迎来新机遇

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https://m.sohu.com/a/842631610_122066678/?pvid=000115_3w_a

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https://m.163.com/dy/article/J951MMPR0552476I.html

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http://www.fangchan.com/data/21/2025-01-08/7282598813087633581.html

2024年，中国房地产市场出现了一个值得关注的新变化：重点城市的租售比正在悄然上升。根据中指研究院最新数据，2024年11月，50个重点城市的平均租售比达到2.12%，较2022年末上升了0.14个百分点。这一变化背后，蕴含着房地产市场的新机遇。

租售比是衡量房地产市场健康状况的重要指标，它反映了房屋租金与售价之间的关系。具体来说，租售比等于年租金除以房屋总价，通常以百分比形式表示。国际上普遍认为，合理的租售比区间为5%-6%，即1:200到1:300之间。

从城市分布来看，当前中国重点城市的租售比差异显著：

• 一线城市中，厦门、深圳、北京的租售比仍低于1.5%，房价高企是主要原因；
• 广州、上海的租售比逐渐向2%靠拢，显示出一定的投资价值；
• 重庆、长沙等二线城市租售比已接近或超过3%，投资吸引力提升。

这一变化背后，是房地产市场供需关系的重新调整。2024年三季度，50城住宅平均租金累计下跌0.56%，但房价跌幅更为显著，导致租金与房价的偏离度缩小。具体来看：

• 9月50城住宅平均租金为36.1元/平方米/月，环比下跌0.39%，同比下跌2.52%；
• 重点城市租金收入比降至17.7%，居民租金负担有所减轻；
• 租金房价比提升至2.12%，租售比倒挂现象有所缓解。

当前的租售比变化，为房地产投资者带来了新的机遇。从收益角度来看：

• 目前50个重点城市中，有26个城市的租售比已高于30年期国债收益率（1.97%）；
• 租售比高于1年期理财产品收益率（1.83%）的城市更是达到30个。

这意味着，在不少城市，投资房产的租金回报率已经超过了传统金融产品的收益水平。特别是对于那些租售比超过3%的二线城市，投资吸引力显著提升。

政策层面，2024年三季度，二十届三中全会再次强调“租购并举”，各部委积极通过优化基础设施REITs发行条件、加大保障性住房再贷款政策等举措支持住房租赁市场发展。地方层面，政策主要围绕公积金支持、租房补贴、市场监管等方面展开，旨在减轻租户负担，完善住房租赁管理规范。

展望未来，随着“稳增长”措施的持续出台，核心城市房地产市场有望逐步筑底回升。中指研究院预测，2025年全国房地产市场将呈现“销售规模恢复仍面临挑战，新开工面积、开发投资或继续回落”的特点。在这样的背景下，租金回报率较高的城市和区域，将成为投资者重点关注的对象。

虽然当前租售比的上升为房地产市场参与者提供了新的投资机会，但投资者仍需保持理性，关注人口流动、货币政策、居民收入等多方面因素的影响。同时，不同城市的市场状况差异较大，投资者在做出决策前，应充分了解当地市场动态，谨慎评估投资风险。

总体来看，当前中国房地产市场的租售比变化，反映出市场正在逐步回归理性。对于投资者而言，这既是机遇也是挑战。在选择投资标的时，建议重点关注那些租售比高于3%、人口持续流入、经济基本面良好的城市。同时，也要充分考虑自身的资金实力和风险承受能力，做出理性的投资决策。