提前还贷，不再是“最好的理财”？

提前还贷，不再是“最好的理财”？

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网易

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https://www.163.com/dy/article/JI2OGUI905199A0B.html

提前还房贷的话题再次引发热议。从微博热搜到百度热搜，这一话题持续占据各大平台的热门榜单。然而，与两个月前不同的是，现在讨论的焦点不再是“如何提前还贷”，而是“提前还贷是否真的划算”。

提前还房贷风评逆转

9月29日，中国人民银行发布政策，将已有存量房贷利率平均下调0.5个百分点左右。据媒体估算，这一政策将惠及5000万户家庭、1.5亿人口，总体上可节省利息支出1500亿元。

这一政策的出台，让许多人重新思考提前还房贷的必要性。过去，提前还房贷被视为修复家庭资产负债表的重要手段，但现在，许多人开始意识到，手中的钱或许有更好的去处。

房贷还款方式详解

在讨论提前还房贷之前，我们先来了解一下房贷的基本知识。目前，主流的房贷还款方式有两种：等额本金和等额本息。

• 等额本金：每月还款的本金固定，但利息会随着剩余本金的减少而减少，因此每月还款额会逐渐减少。
• 等额本息：每月还款总额固定，但初期还的利息多，本金少；随着时间推移，每月还款中利息逐渐减少，本金逐渐增多。

以100万元贷款、30年期为例：

• 等额本金的总利息为161.67万元
• 等额本息的总利息为173.95万元

提前还贷的两种方式

目前，提前还贷主要有两种方式：

1. 还款期数不变、减少月供
2. 月供不变、减少还款期数

以210万元贷款、30年期、利率3.6%为例：

• 等额本金情况下，提前还60万元可节省利息32万元（选择第一种方式）或55万元（选择第二种方式）
• 等额本息情况下，提前还60万元可节省利息约38万元（选择第一种方式）或80万元（选择第二种方式）

LPR政策利率调整的影响

LPR（贷款市场报价利率）的调整对房贷利率有直接影响。房贷利率=LPR+BP（基点），其中BP是买房时合同中约定的固定值，不能变动。

• 今年LPR已下调三次，但大多数购房者目前适用的LPR仍是年初的4.2%，实际房贷利率为3.9%（4.2%-0.3%）。要享受到3.3%的利率，需要等到明年1月1日。
• 新政允许购房者与银行协商调整“房贷重定价日”的周期，以便更快同步LPR政策利率的更新。

提前还贷的两个主要节点

• 2022年：央行连续下调5年LPR，贷款利率降至历史低位，引发第一轮提前还贷潮。
• 2024年4月：居民早偿率达到37%的历史高位，主要是因为缺乏其他高收益投资渠道。

专家观点

58安居客研究院院长张波

• 经验账：如果手中现金只能获得低息存款收益，而房贷利率较高，提前还贷是值得的。
• 心理账：对于一些人来说，提前还贷可以减轻心理压力，即使有其他投资渠道，也可能选择提前还贷以换取心理上的安心。

上海易居房地产研究院副院长严跃进

• 提前还贷虽然能省利息，但可能会加剧当前现金流紧张。例如，提前偿还10万元本金，按3%利率计算，30年期等额本息贷款可省约5万元利息，但第一年实际只省5000元，可能还抵不上办理业务的成本。

结论

提前还贷没有绝对的好坏之分，关键在于个人的财务状况和需求。如果财务状况良好，且没有更好的投资渠道，提前还贷可以节省大量利息。但如果财务状况紧张，或者需要资金用于其他紧急支出，就不建议提前还贷。同时，提前还贷需要综合考虑经济账和心理账，做出最适合自己的选择。