2025年房地产市场将迎来关键拐点，经济周期与人口拐点双重影响下房价走势分析
2025年房地产市场将迎来关键拐点，经济周期与人口拐点双重影响下房价走势分析
2025年房地产市场将迎来关键拐点，受到经济周期和人口拐点的影响，房价上涨趋势将逐渐放缓。
过去十几年我国70个大中城市房价走势数据显示，2011年至2015年房价基本持平，2015年外汇危机和棚改货币化政策推动房价上涨。然而，2019年下半年房价涨幅逐渐趋近于0，2020年疫情导致房价再次疯狂上涨，2022年房价进入调整期。
2011-2015年：房价横盘
2011年至2015年这五年间，全国房价基本没有上涨。即便是北京、上海、广州、深圳等一线城市，房价也没有显著上涨迹象。整个社会对于房价的关注度似乎也没有如今这般炽热。
2015年：房价转折点
2015年成为了一个转折点，发生了关于房价的两件大事。首先是外汇危机，股市从5178点急剧下跌至2850点，人民币汇率改革引发人民币贬值，外汇储备大幅减少5127亿美元。为吸引资本不外逃，实施棚改货币化政策，拆迁补偿方式从实物安置转变为货币安置，大量拆迁户手握现金涌入房地产市场，推动房价上涨。
2016-2019：房价疯狂上涨
从2016年开始，房地产市场迅速升温，热度从一二线城市蔓延至三四线城市。一套房短短两天内房价就能上涨十几万，许多卖家在收了定金的情况下选择毁约。
2020-2022：疫情下的房价调整
2019年下半年，全国房价涨幅逐渐趋近于0。2020年疫情后，美联储大规模印钞，中国M2增幅重回两位数增长，大量资金涌入房地产市场，推动房价再次上涨。但到了2022年，房地产市场进入调整期。
2025年：房价拐点
2025年房地产市场将迎来关键拐点，受到两个重要因素影响：
经济周期
适度宽松的货币政策、美联储降息等变化带来影响。市场走势变幻莫测，政策并非一成不变。前些年的房地产项目耗费大量财力物力，让很多老百姓提前透支消费。如今消费不振，内需疲软，关键要看普通老百姓能接到多少水。
人口拐点
房价上涨的重要原因之一是人口红利。但近年来全国出生人口持续下降，购房者的年龄主要集中在30至35岁，这一年龄段的人口数量正在逐年递减。学区房需求减少，人口下行严重，幼儿园招生一年比一年差。
未来展望
虽然受到货币宽松大放水和美联储开始降息的影响，市场上的热钱可能会变多，但人口拐点的影响也会逐渐显现出来。刚需买房群体和入学新生会开始逐渐减少，学区房和人口流出的城市会慢慢感受到压力的传导。
目前绝大多数城市的二手房市场抛压过重，需求参差不齐。一些热点城市的优质房源依然抢手，而部分城市则面临着库存积压的问题。库存去化周期如果大于两年，就意味着市场还是供大于求的状态。
未来房地产市场将出现分化，一部分中小城市房产将逐渐失去价值，而大城市优质房产有望实现保值增值。