“巨无霸”小区业委会换届成功：党建引领下的社区治理新路径
“巨无霸”小区业委会换届成功：党建引领下的社区治理新路径
上海内环内最大商品房小区中远两湾城近日顺利完成业委会换届选举，这是《民法典》实施后上海大型社区首次成功换届案例。在这一过程中，中远两湾城探索出了一条超大型社区协商共治的新路径，为其他社区提供了有益借鉴。
中远两湾城是上海内环内最大的商品房小区，总建筑面积达到153.4万平方米，拥有96栋楼，住宅总户数达11755户，常住人口接近5万。在这样一个庞大的社区中，任何通过业主表决的事项都意味着要面对海量的声音和不同意见，要想顺利推动工作，需要极大的耐心和充足的心理准备。
近日，中远两湾城顺利选举出新一届的15位业委会委员，整个过程出乎意料地平稳有序。这也是《民法典》实施后，上海大型社区成功换届的首次案例。
然而，回顾以往，业委会的换届并非总是如此顺利。中远两湾城第二届业委会曾经历过频繁的人事变动，4年内更换了5任主任。2018年3月，第二届业委会在任期未满时被罢免，小区一度陷入“空窗期”，没有业委会的管理。经过普陀区宜川路街道长达一年半的努力和协调，终于在2019年12月艰难地选举出了中远两湾城的第三届业委会。
新一届业委会顺利出炉
或可探究：
这样一个超大型社区
其协商共治的新路径是什么？
8月7日，中远两湾城第四届业委会第一次全体会议。
“这些业委会的人我都不认识，选他们有什么意义？”
“第三届业委会表现也不好，怎么能保证这一届就会做得更好？”
在这个近5万人的社区里，每个楼组都有自己的微信群。当新一届业委会选举即将开始的消息传开时，群里出现了各种声音——有的支持，有的保持沉默，还有的提出质疑。
中远两湾城被划分为4个居委会，为了顺利完成业委会换届，4个居民区书记早在一年多前就开始定期碰头，商量换届的相关事宜。对这些经验丰富的老书记们而言，“不同的声音是正常的现象，关键是要建立畅通的沟通渠道，将无序的意见转化为有序的表达，从而奠定民意的基础。”
此时，“微网格”系统已经悄然启动。
从去年2月起，为了本次业委会换届，宜川路街道组建了三级工作专班，涵盖“街道-居民区-楼组”三大层级，动员了200多名机关和社区干部走访入户进行宣传，争取业主的支持。中远两湾城将辖区内的96个楼组划分为微网格，每个微网格覆盖约350户，并在每个网格内设立党支部，由党支部书记和第二梯队的党员骨干担任网格长，社区工作者则负责担任专职网格员。
通过这一架构，形成了“居民区党总支-微网格党支部-党小组-楼组党小组-全体党员”的组织链条。针对居民提出的问题和诉求，网格员会先行沟通解释，对于无法解答的内容，则会逐级上报，由社区党总支协调处理。
面对一些居民的质疑，楼组党小组长往往会直接@对方，并解释道：“业委会选举看似与你无关，但实际上息息相关。小区已有20多年历史，各类大修小修不断，没有业委会，维修资金就无法使用，等到急需修理的时候，你就会着急了！”
居民李女士表示：“这个道理很简单，一说大家就明白了。谁不希望自己的小区越来越好呢？”
有居民对一名参与小区公共设施自治管理（注：参与经营）的业委会候选人表示反对。对此，楼组党小组和微网格党支部未能解答，便将问题上报，由第三居民区党总支书记恽梅和第二居民区党总支书记邵建萍接待处理。
两位书记向反对的居民解释道：“候选人的资格审查是严格按照程序进行的，这位候选人符合资格。同时，为了更好地管理小区公共设施，我们会建议业委会和物业通过第三方招标，聘请专业公司来管理，确保公共收益透明，服务于业主。”
听了这样的解释，提出异议的业主也表示认可和接受。
7月下旬，由楼组长、居委干部、街道社工、小区业主组成小组，上门送达表决票。
张蕾是中远两湾城业委会换届工作组的居民代表之一，有一个细节让她至今记忆犹新——
《业委会履职承诺书》经过多次修改，最终在大家的建议下，将“业委会接受街道和居民区党总支的领导”列为第一条。
要知道，在中远两湾城第一、二届业委会期间，许多居民的观念是：“业委会就是为了实现居民自治，不需要居委会干预。”
这种观念的转变究竟是如何发生的？张蕾解释说：“其实背后的逻辑很简单，实事求是才是最重要的。近几年，在街道和居民区党组织的引领下，中远两湾城落实了一件件居民关心的实事，大家看到居委会真心为居民服务，因此产生了信任和认同。”
例如，苏河贯通工程、社区食堂的建设、卫生服务站的增设、儿童乐园的更新改造、消防设施和道路监控的修缮，以及中远第一居民区党群服务站的建立和东区三大工程改造，都是逐步实现的居民心愿。
在普陀区委组织部的指导下，宜川路街道依托“微网格”系统，通过召开征询会、磋商会和开展线上调查，成功解决了居民急需的党群活动阵地、社区食堂、卫生服务分站点等问题，打造了“半马苏河驿站•1690党群服务中心”，并让其成为了热门的社区打卡点。
其中，电梯更换的成功更是让中远两湾城的每一位居民切身感受到实惠。
中远两湾城小区建设于本世纪初，20多年过去，电梯老化问题逐渐显现，故障频发，严重影响了居民的日常出行。然而，如何选择电梯、筹集资金、开展施工，这一系列问题成了摆在业委会和居委会面前的挑战。
“电梯更换作为公共设施更新，必须由居民自主发起、自主决定。”基于这一共识，在居民区党总支的带领下，居民通过“红色议事厅”，探索并形成了楼事楼议的“小型业主会”议事机制。通过广泛征求意见、组建换梯小组、召开业主会议、严格投票等步骤，楼内每一位居民都参与到方案制定、资金筹集和施工监督的全过程。目前，206部老旧电梯中，已有188部启动更换，149部已经完成并投入使用。
恽梅注意到，在一件件实事落实后，越来越多的居民开始以“居民”而非“业主”自称，这种认同感反映在了业委会换届选举的高回票率上。短短五天，选举回票率就超过了三分之二的法定要求，许多楼栋的回票率达到80%，甚至有些楼栋实现了100%的回票率。
147号楼是中远两湾城第一批完成电梯更换的楼栋，回票率接近90%。楼组长王阿姨表示：“高回票率离不开邻里之间的熟悉和对居委会、业委会的信任。发票和回票的流程大家都非常熟悉，这次有愿意为大家服务的候选人，我们一定要支持。”
4月17日，中远两湾城第一居民区党总支书记介绍新一届业委会初步人选的楼内评议工作。
作为楼栋换梯小组的负责人，郑小镛是许多居民熟悉的面孔，尽管如此，他依然认真准备了演讲。
第一次是在楼栋大堂，郑重其事地向大家自我介绍，并承诺将全力推进西区三大工程：路面修整、消防设施和监控系统升级。
当天，许多邻居前来听他的演讲，纷纷评价道：“老郑思路清晰，是个实干家。”通过民主评议，郑小镛正式成为业委会候选人。最终，在正式选举时，他和其他14位候选人一起，在半马苏河驿站•1690党群服务中心进行了6分钟的演讲，成功当选为业委会委员。
事实上，早在一年多前，第三居民区党总支书记恽梅就开始物色郑小镛作为业委会委员的合适人选。
2021年，郑小镛所在楼栋的电梯发生故障，拥有30年技术管理经验的他主动站出来，牵头解决问题。在居民区的支持下，与其他几位业主代表自掏腰包垫资，顺利完成了电梯更换，赢得了楼栋居民的广泛支持。
作为一名老党员，郑小镛积极参与社区党支部活动。在这种背景下，恽梅通过微网格党支部书记邀请他考虑参选业委会成员。
起初，郑小镛有些犹豫。他明白“业委会的工作常常吃力不讨好”，但在居民区党总支和众多居民的多次推荐下，他最终决定：“发挥自己的专业特长，为小区做一些实实在在的事情。”
与新委员郑小镛不同，老委员毛友梅的“回归”过程则更加艰难。
中远两湾城的业委会分为东区和西区。毛友梅曾是第三届业委会西区的成员。相比东区完成的小区道路修缮、消防设施改造和智能监控升级，由于当时西区业委会成员之间意见不一，导致这些工程未能顺利推进。因此，西区的许多居民反对第三届业委会成员继续留任。尽管被推荐为新一届委员候选人，毛友梅却不想继续担任此职。
恽梅不仅多次登门拜访毛友梅，还耐心向居民解释：“毛友梅一直认真履职，不仅每次会议都出席，还大力支持西区的各项工程。但最终，工程的推进并非她个人可以决定。”恽梅希望毛友梅能够留下，帮助带动新委员，继续发挥她的经验和作用。
经过多次邀请，毛友梅终于同意继续任职，恽梅这才松了一口气。
东区的另一位第三届业委会委员林纯丰则是在竞选报名的最后一天才决定参选。
“家人得知我打算再干一届的时候，第一反应都是：你这是图什么？”林纯丰笑着说道，“在业委会工作，首先要无私，其次要有宽广的心态。”
作为一位来自浙江的私营企业主，林纯丰的心态是：“过去为家庭打拼，现在可以为社区贡献一份力量。”
所有接受采访的业委会成员都提到一个共同的困扰：“总有人质疑我们是不是从中得到了什么好处，不然谁愿意干这种吃力不讨好的事？”因此，他们一致坚持一分钱不拿，以此保持坦荡。
林纯丰感慨道：“即便如此，这份工作还是值得的。过去几年，看着小区的硬件设施和服务水平逐步提升，不论从房价还是居住舒适度来看，我们问心无愧。”
4月17日晚，由居委会组织本楼业主或同住人对本楼栋竞选意愿人进行评议。
根据《民法典》规定，业主委员会的选举属于业主集体决定事项，必须召开业主大会并通过表决决定。按照要求，必须有三分之二以上专有部分面积的业主和三分之二以上人数的业主参与表决。而候选人则需获得表决面积和人数过半的同意票方可当选。
在中远两湾城第四届业委会选举中，统计数据显示，选举票回收率占总人数的71.54%，占建筑面积的72.87%。本次选举为等额选举，15名候选人全部获得了80%以上的同意票。
这一过程严格践行了全过程人民民主的理念，确保选举过程规范透明，并严守法律程序，成为此次业委会换届的核心原则。
为了确保法治化的选举，宜川路街道特别邀请了法律顾问和普陀区相关职能部门的法务专家组成宣讲团队，提供全过程的法律支持。专家团队参与了各类换届选举的会议，并对相关法律程序提供了指导。
所有发给业主的换届文件都经过法治团队的专业审核，确保其内容合法、程序合规、语言规范，以最大限度地减少可能引发的争议或法律纠纷。
业委会委员的产生需经过一系列规范化流程，包括自荐、楼组评议、居民投票、回票以及唱票等环节。
第一居民区党总支书记朱忠海与第四居民区党总支书记袁贵勇介绍，为确保选举顺利进行，四个居民区紧密协作。从发布公告、上门发放选票到沟通解释，各环节都高度一致。小区动员了超过100组成员，包括楼组长、居委干部、社工和业主，一同发放选票，整个过程耗时一周。在炎热的夏季，每个人回来时衣服都被汗水湿透。
仅仅唱票环节就花费了7个小时。
韩德友继续担任业委会主任，主要是为了完成未竟的目标——提升小区的整体品质，并对小区管理规约进行适应时代的修订。
目前，中远两湾城正在进行楼栋业主代表换届选举。按照规定，每30户业主推选一名业主代表，形成“楼栋业委会”，监督楼栋的维修资金，并在小区事务及物业协调方面发挥重要作用。
中远两湾城的物业与业委会的关系也一度紧张。第三届业委会期间，业主们更换了老物业，并通过法律途径解决了纠纷。
如今，楼组党小组带领物业管家、楼组长和业主代表形成了“楼组三驾马车”，确保楼栋事务顺利运行。同样，小区层面的“三驾马车”——居委会、物业与业委会也紧密配合，推动小区整体管理和服务质量的提升。在业委会换届期间，“三驾马车”协同作战，确保了小区各项工作的平稳过渡。
宜川路街道党工委书记卢礼卿表示，只有加强党建的软实力，才能在关键时刻发挥硬实力。宜川路街道将继续以“党建引领、自治共治、社区服务、邻里互助”为目标，推动社区网格化和精细化治理，努力构建一个人人参与、人人负责、人人奉献、人人共享的社区治理新格局。
中远两湾城的苏河步道，风景优美。