2025年上海房价走势预测：结构性分化加剧

2025年上海房价走势预测：结构性分化加剧

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新浪网

1.

https://finance.sina.com.cn/roll/2025-02-14/doc-inekmyqz0795779.shtml

2025年的上海楼市正处于政策调控深化、供需格局重构与资本流动转向的多重变局中。房价的涨跌不再是单一维度的市场现象，而是政策意志、经济复苏、土地供应与区域分化共同作用的结果。本文将从土地供应、二手房市场和结构性分化三个维度，分析2025年上海房价的走势。

土地供应：从“面粉贵”到“面包涨”的逻辑链

2024年是上海实行集中土拍以来，出让宗数最少的一年，数据显示：

• 2023年上海全年进行了四批次集中土拍，共成交74幅宅地，土地出让面积380万㎡，总成交金额2263亿元。
• 2024年上海共举行八批次土拍，累计成交47宗地块，土地出让面积仅161.35万㎡，总成交金额约1321亿元

相比之下，2024年上海土地出让面积同比骤降57.5%，外环外供应缩量尤为显著，而市区宅地依赖旧改，土地溢价率屡创新高（徐汇区S030501单元N06-22地块溢价率达到40%）。

这种“缩量提价”模式将直接影响新房市场。从供应端来看，2025年新房供应预计减少50%以上，核心区项目售价或突破20万元/㎡（如徐汇滨江、大宁板块）；而从购房需求来看，市区优质新房供应量减少或将加剧购房竞争，部分需求转向二手房市场，但远郊新房因库存过剩或持续低迷。

二手房：“以价换量”后的企稳信号

数据显示，2024年全年上海二手住宅网签共24.29万套，相比于2022年15.62万套，2023年18.07万套，好了很多。

价格方面，目前的成交价格大致为近7年来最低，回落至2017年水平，市场整体呈现“量升价跌”特征。

未来的上海二手房市场，或将呈现三大分化趋势：

• 核心资产抗跌，优质资产支撑价格韧性，比如内环内优质学区房翠湖天地瑞苑，均价维持30万元/㎡以上。
• 郊区老破小承压，崇明、金山等远郊房源挂牌量激增，部分小区单价跌破万元，流动性风险凸显。
• 政策红利释放，增值税减免与契税优惠降低交易成本，2025年或进入“量稳价平”阶段。

2025年上海房价将呈现“结构性分化”

当下的上海楼市，正从“全域普涨”转向“板块轮动”。市中心与新兴枢纽，如北外滩、前滩等区域受益于产业导入与TOD开发，房价涨幅领跑。五大新城中的临港、松江等区域面临供应过剩，需依赖产业配套完善吸引人口。

总的来看，2025年上海房价将呈现“结构性分化”：

• 地价攀升+供应减少，将推动核心区新房与豪宅价格上涨，预计涨幅5%-10%。
• 在政策宽松下，市区优质二手房价格企稳回升，但涨幅受限（约3%-5%）。
• 库存压力与需求疲软，将导致远郊及老旧住房价格阴跌，跌幅或达5%-8%。

写在最后

2025年上海楼市的核心逻辑是“价值重估”。购房者需摒弃“全盘看涨”或“整体崩盘”的预期，转而关注区域价值锚点与长期居住属性。对于刚需而言，郊区价格回调或提供窗口期，但需警惕流动性风险。