中指研究院：三季度我国住房租赁市场整体平稳运行 50城住宅平均租金下跌0.56%
中指研究院：三季度我国住房租赁市场整体平稳运行 50城住宅平均租金下跌0.56%
中指研究院最新数据显示，2024年三季度我国住房租赁市场整体保持平稳运行。50个重点城市住宅平均租金累计下跌0.56%，其中8-9月市场提前进入淡季行情。与此同时，住房租赁相关政策持续出台，企业布局住房租赁行业的积极性提升，长租公寓企业规模稳步增长。
租金走势分析
根据中指研究院50城住宅租赁价格指数，2024年三季度50城住宅平均租金累计下跌0.56%。分月度来看，7月在毕业季效应支撑下，住房租赁市场保持一定热度，重点城市住房租赁平均租金微幅上涨；8月随着毕业季效应减退，租赁需求释放节奏放缓，50城租金水平转为小幅下跌；9月50城住宅平均租金为36.1元/平方米/月，环比下跌0.39%，同比下跌2.52%。
从租金水平来看，36个重点城市租金处于20-40元/平方米/月区间。具体来看，2024年9月，北京、深圳、上海租金超过80元/平方米/月，明显高于其他城市；杭州、广州租金在50-55元/平方米/月之间，位居第二梯队；三亚、厦门、南京租金在40-45元/平方米/月之间，位居第三梯队；珠海、苏州等36个城市租金在20-40元/平方米/月之间；惠州、太原等6个城市租金在20元/平方米/月以下。
从三季度累计涨跌幅来看，8个重点城市租金上涨。具体来看，2024年三季度，北海租金累计涨幅最大，为1.53%，泉州、合肥等7个城市累计涨幅在1%以内；下跌城市中，温州、绍兴等8个城市累计跌幅在1.0%以上；南宁、济南等20个城市累计跌幅在0.5%-1.0%之间；沈阳、无锡等14个城市累计跌幅在0.5%以内。
分梯队来看，三季度各梯队城市租金累计均下跌。根据50城住宅租赁价格指数，2024年三季度，一线城市住宅平均租金累计下跌0.49%，二线城市累计下跌0.63%，均较去年同期由涨转跌；三四线代表城市平均租金累计下跌0.35%，跌幅较去年同期扩大0.12个百分点。
租金收入比与租金房价比
2024年9月，50个重点城市平均租金收入比为17.7%，整体处于合理区间。具体来看，50城中，39个城市租金收入比低于20%，租金负担相对较小；杭州、广州等7个城市租金收入比在20%-30%之间；深圳、北京、三亚、上海租金收入比超30%，居民租房压力相对较大。2024年，受租金小幅调整影响，居民租金负担有所减轻，与去年同期对比来看，2024年9月50城租金收入比下降约1.3个百分点（2023年9月为19.0%）。
2024年9月，50个重点城市租金房价比均值为2.12%。具体来看，50城中，24个城市租金房价比低于2.0%；其中厦门租金房价比仅为1.0%，处50城最低水平；深圳、北京、南京等核心一二线城市房价较高，租金房价比相应较低，在1.5%-1.6%之间。与去年同期对比来看，受重点城市房地产市场处调整周期影响，50城房价跌幅较租金更为显著，2024年9月，50城租金房价比较去年同期提升0.1个百分点（2023年9月为2.02%），租金房价比在低位略有提升，租售比倒挂现象有所缓解。
住房租赁政策总结
2024年三季度，二十届三中全会再次强调“租购并举”，购+租、市场+保障的住房制度加快完善，各部委积极表态，通过优化基础设施REITs发行条件，加大保障性住房再贷款政策等举措支持住房租赁市场发展。地方层面，住房租赁政策主要围绕公积金支持、租房补贴，政策培育，市场监管和存量收购等方面展开，减轻租户的租金负担，完善住房租赁管理规范，同时盘活存量资产，提高保租房筹集效率。
保租房REITs运营表现
保租房公募REITs运营业绩总体稳中小幅波动。根据披露数据，基金收入方面，2024年二季度中金厦门安居REIT、华夏基金华润有巢REIT同比均小幅增长，华夏北京保障房REIT小幅下跌，红土创新深圳安居REIT与去年同期收入基本持平；净利润方面，华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT二季度同环比均增长，红土创新深圳安居REIT、中金厦门安居REIT稳中小幅波动；可供分配金额方面，2022年上市的四支保租房REITs在2024年二季度同比均有所下降。综合来看，在租金下行的大环境下，华夏北京保租房REIT、中金厦门安居REIT、华夏基金华润有巢REIT运营较为稳健，收入、净利润及可供分配金额指标未有明显降低。
已上市的五支保租房REITs底层资产运营平稳，出租率保持较高水平。根据保租房REITs二季度报告披露数据，截至2024年6月末，已上市的5支保租房REITs的12个底层资产项目出租率均在90%以上。其中中金厦门安居REIT、红土创新深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT底层资产项目出租率均在96%以上，基本处于满租状态。偏市场化运作的华夏基金华润有巢REIT项目平均出租率为94.2%，与一季度末基本持平；国泰君安城投宽庭保租房REIT底层资产项目平均出租率为90.3%，较一季度末下降1.4个百分点。
2024年三季度，保租房REITs二级市场延续上涨态势。三季度5支保租房公募REITs二级市场价格累计均呈上涨态势，但总体涨幅不及二季度。其中华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT涨幅较为突出，在6%-8%之间；华夏基金华润有巢REIT、红土创新深圳安居REIT累计涨幅在2%-4%之间；国泰君安城投宽庭保租房REIT累计微涨0.4%。结合三季度中证REITs指数（收盘）累计下跌0.9%来看，保租房REITs在基础设施公募REITs中表现突出。
9月招商基金蛇口租赁住房REIT正式成立，多支保租房REITs持续推进REITs发行筹备工作。8月22日，招商基金蛇口租赁住房REIT正式获批；8月30日获证监会注册批文，成为我国第六支保租房REITs；9月26日，招商基金招商蛇口租赁住房REIT成立，首募规模为13.63亿元。当前，我国公募REITs发行进入常态化阶段，保租房公募REITs申报发行节奏加快，万科泊寓REIT、雄安集团租赁住房REIT等均在推进REITs发行筹备工作，其中，万科泊寓REIT已经获得相关指导和反馈，标的资产为北京、天津、杭州等地经营表现优秀的保租房项目。同时，多支已上市保租房REITs启动扩募工作，8月30日中金厦门安居REIT宣布计划进行扩募，拟购入的基础设施项目包括位于厦门市思明区的林边公寓项目和位于厦门市湖里区的仁和公寓项目；华夏北京保障房REIT更快一步，已正式向证监会提交基金变更注册请示，向上交所提交基金产品变更暨扩募份额上市申请。
长租公寓企业规模表现
据中指研究院统计，截至2024年三季度末，TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量达121.4万间，较2024年上半年增加5.4万间。其中，TOP5企业累计开业规模达53.9万间，较上季度末增加0.7万间，占TOP30总规模比重为44.8%，较上季度末下降1.5个百分点。2024年三季度末，开业规模TOP30入榜门槛为13659间，较上季度末提升1001间。
分类来看，开业榜TOP30中，分别有13家房企系住房租赁企业、7家地方国企系、5家创业系、3家酒店系、1家中介系和1家金融系，其中房企系较上季度末增加1家。联投新青年，方隅公寓近期多家门店开业，规模明显增加，进入榜单。从开业规模变动来看，受新企业入榜影响，房企系开业规模增加3.5万间。另外，各地国企通过收购存量商品房转为租赁住房的房源逐步入市，带动地方国企系开业规模增长明显，达1.5万间，预计未来地方国企系开业房源规模将进一步扩大。
据中指研究院统计，截至2024年三季度末，TOP30集中式长租公寓企业累计管理房源量达176.7万间，较2024年上半年增加5.5万间。其中，TOP5企业累计管理规模为77.5万间，较上季度末增加1.3万间，占TOP30总规模比重为43.8%，较上季度降低0.67个百分点。2024年三季度末，管理规模TOP30入榜门槛为20330间，较上季度末增加2321间。
分类来看，管理榜TOP30中，分别有12家房企系住房租赁企业、8家地方国企系、6家创业系、3家酒店系、1家中介系，结构较上季度末未发生变化。从管理规模变动来看，房企系、酒店系和地方国企系增量较大，分别为1.8万间、1.6万间和1.1万间。
结语
自2021年中央提出加快发展保障性租赁住房以来，住房租赁行业在金融、财税、土地等方面的支持政策持续出台，推动住房租赁市场快速发展。2024年，“住房租赁金融17条”、公募REITs底层资产扩围等政策先后落地，住房租赁行业融资环境进一步改善。同时随着市场化租赁住房被纳入基础设施公募REITs底层资产范围，长租公寓“融投建管退”商业闭环成功打通，企业布局住房租赁行业的积极性明显提升，长租公寓企业开业房源和管理房源规模稳步增加。
短期来看，前三季度我国GDP同比增长4.8%，其中三季度同比增长4.6%，经济运行面临一定下行压力，在此背景下，9月底以来“稳增长”措施出台明显加快，政治局会议指出要“促进房地产止跌回升”，预计核心城市房地产市场将逐步筑底，租金水平也有望逐步企稳。另外，收购存量商品房转为租赁住房或将推动更多高品质房源入市，提高市场供应的同时也将促进住房租赁企业加强品牌建设、提升运营能力，以应对市场竞争。同时，随着国企收储后持有的房源规模进一步扩大，也会给市场化租赁企业带来一定的轻资产输出机会。
长期来看，我国城镇化仍有较大空间，同时伴随着人口向大城市聚集，核心城市长租公寓市场具备机构化发展机会。近几年随着金融政策不断完善，各类企业纷纷布局长租赛道，头部住房租赁企业规模呈现出快速增长的态势，未来住房租赁业务有望为企业提供持续的增长动力。