北京租赁市场：如何满足327万套租住需求？
北京租赁市场：如何满足327万套租住需求？
北京作为一线城市，租赁市场需求旺盛。根据最新数据显示，北京租赁住房需求量约为327万套。面对庞大的市场需求，北京租赁住房体系如何构建？本文将从公租房、保租房和市场化租赁住房三个维度进行深入分析。
数据显示，2021年末，北京市实际居住人口约为2188.6万人，其中，常驻外来人口834.9万人，占比全市人口37.95%。伴随而来的是，常驻外来人口大多数需要通过租房解决住房需求。
根据《北京住房和城乡建设发展白皮书（2022）》，目前北京市自有住房比例约为70%，自有住房比例远高于美国、日本、欧盟等国家主要城市，即便如此，按照常住人口2188.6万人计算，现阶段北京市将有656万居民需要通过租赁住房解决居住问题，按照户均2.31人计算，对应租赁住房需求量约为283万套。
来自北京市住房和城乡建设委员会数据显示，2021年全市住房整租租赁交易约276万套次，考虑到未纳入统计的情况，北京市住房整租租赁实际交易应高于276万套次。
同时，根据第七次全国人口普查数据，2020年底北京市常住人口中，共登记913.8万户家庭，家庭户平均规模为2.31人，在城镇家庭住房构成中，住房租赁家庭户数为327万户，占总户数比例为35.8%（包含5.6%的租赁廉租住房、公租房家庭）。
深鲤不动产认为，327万户租赁住房需求规模更接近北京市目前实际情况。
根据《北京市国土空间近期规划（2021年—2025年）》，到2025年，本市常住人口控制在2300万人以内，城乡建设用地规模控制在2790平方公里左右，以后长期稳定在这一水平。也就是说，在可预见的未来，北京市整体租赁住房需求量将维持在327万套左右。
如何满足327万套租赁住房需求，也将是北京市租赁住房体系的构成逻辑，近期深鲤不动产发布了深度报告《北京市租赁住房体系的构成及政策解读》，报告推算，公租房、保租房、市场化租赁住房三者在北京市未来租赁住房市场占比预计分别为6%、12%、82%。
公租房：“十四五”期末达到20万套
2011年6月，北京市政府一次性出资100亿元组建北京保障房中心，北京保障房中心成为北京市公租房建设及持有运营平台。数据显示，截至2021年末，北京保障房中心持有公租房14.13万套，已投入运营的公共租赁住房项目116个，房间数9.82万套，已入住8.42万户。
根据克而瑞租赁披露的数据，截止2022年底北京市在运营公租房项目共190个，总体量超过10万余间，其中朝阳区公租房体量位于首位，共19446间。
此外，根据北京市住房和城乡建设委员会发布的《北京住房和城乡建设发展白皮书（2021）》，“十三五”期间，共分配公租房16万套。
显然，相比于327万套租赁住房需求，截至目前，政府提供的政策性租赁住房规模较小，绝大部分租赁需求需要在市场中自行解决。
同时，对于“十四五”时期发展目标，北京市提出新增筹集各类保障性住房不少于10万套，其中各类公租房不少于6万套。
深鲤不动产认为，到“十四五”期末，北京市建设筹集公租房总规模约为20万套左右，相比目前规模增幅约为42%，按现阶段北京市327万户住房租赁家庭户数计算，占比约为6%。
保租房：“十四五”期末达到40万套
在2022年政府工作报告中，北京市首次在市政府层面单独提出筹集建设保障性租赁住房的概念及目标，计划在2022年筹集建设15万套保障性租赁住房。
2023年，北京市政府工作报告提出筹建保障性租赁住房8万套。
而根据北京市住房“十四五”规划，十四五期间争取建设筹集保障性租赁住房40万套（间），2022年-2023年两年规划筹建规模占比约为57.5%。
从保租房项目实际筹建情况来看，2021年北京市共发布两批保障性住房开竣工项目建设计划，其中集体土地租赁住房计划开工1.23万套（2022年后集体土地租赁住房纳入保租房）。
2022年北京市共发布三批保障性住房开竣工项目建设计划，其中保租房项目开工计划房间数约为12.56万套（含筹集纳入规范管理保障性租赁住房项目），低于年初北京市政府工作年报提出的15万套，筹集途径包括集体土地租赁住房、非居住存量改建、土地竞配建保租、国有用地建设租赁住房、应急房项目、产业园区配套用地等。其中，存量转化、非居住存量改建为2022年保租房的主要筹集来源，占比分别为28.01%、24.62%。
表：2022年北京市保租房开工项目建设计划
资料来源：北京市住建委、深鲤不动产整理
从保租房项目认定情况来看，截至2022年年底，根据深鲤不动产统计，北京共有31个项目合计56,830套（间）被认定为保障性租赁住房，约占“十四五”期间北京计划筹建总数的14.2%。
其中，属于集体经营性建设用地建设保障性租赁住房项目25个，合计49,564套（间）住房，占总规模的87.21%；非居住存量住房改建的保障性租赁住房项目5个，合计2,561套（间）住房，占总规模的4.5%；其他来源渠道项目仅1个，为顺义区国门商务区科研配套集体职工宿舍项目，属于产业园区配套建设租赁住房，房间数量4705套（间）。
深鲤不动产认为，基于存量转化、非居住存量改造、以及集租房（集体土地租赁住房） 的贡献，“十四五”期末，北京市保租房的总规模将达到40万套，按现阶段北京市327万户住房租赁家庭户数计算，占比约为12%。
市场化租赁住房：集中式长租公寓占比不足
不过，相较于327万户住房租赁需求规模，即便北京市在十四五期末完成公租房和保租房的规划目标，两者的合计占比仅约为18%，仍然偏低。也就是说，北京租赁住房市场的主要构成仍将是市场化的租赁住房体系，市场化租赁住房未来在北京市租赁住房体系占比约为82%，决定了北京市租赁住房市场的发展水平。
根据克而瑞租赁发布的数据，截止2022年末，北京市集中式长租公寓开业项目数约为403个，总房间数接近8.1万（套）间。其中，TOP10集中式长租公寓企业开业房间数约为5.84万套，TOP20集中式长租公寓企业开业房间数约为7.18万套。
显然，集中式长租公寓在市场化租赁住房体系中占比并不大。
也就是说，目前北京市327万户租房家庭仍主要通过个人租赁住房市场（包括分散式公寓）解决住房需求，而从长远来看，集中式长租公寓将有非常大的替代空间。
结语
数据显示，2021年北京市住房整租的平均租金为88.6元/平方米·月，按照目前北京市33.7平方米的城镇居民人均住房建筑面积计算，现阶段北京市租赁住房人均月租金约为2985元，年租金约为3.58万元。
根据北京市统计局住户收支与生活状况调查数据，2022年，全市居民人均可支配收入77415元，其中，城镇居民人均可支配收入84023元。也就是说，目前北京市房租收入比已达到46.28%，远高于国际上25%的合理水平，以及30%的警戒水平。
一方面是公租房和保租房占比低，集中式长租公寓供给不足，租房家庭依赖于个人租赁住房市场解决住房问题；另一方面是城市租金水平偏高，房租收入比远高于警戒水平，其原因也与个人租赁住房占比高相关，毕竟商品住宅的价格在持续攀高，无疑在带动租金的上涨。
显然，北京租赁住房体系还有较大发展空间，远未到成熟水平。