房产过户：继承、赠与、买卖，一招选错，未来多交20%税费！

房产过户：继承、赠与、买卖，一招选错，未来多交20%税费！

父母想把房产转移给子女，一般有继承、赠与、买卖这三种方式。到底选哪种最适合， 得综合考虑房产持有时间、要交的税费，还有子女未来对房子的处置打算。下面给您详细对比分析:

一、继承过户：成本低但需等父母离世后办理

适用情况

父母去世后，子女按照法定继承或遗嘱继承的方式获得房产。办理时，需要先做继承公证，来确定子女的继承权。通俗来讲，继承公证就是通过法律程序，保证继承这件事合理合法，避免出现继承方面的纠纷。

费用明细

• 公证费：按照房产评估价的2%收取，不过最少也要200元。
• 评估费：按照房产价值采用阶梯收费，大概在0.01%-0.5%。打个比方，要是一套200万的房产，评估费大约就是0.8 万。
• 其他小费用：像登记费、工本费这些，加起来200元以内就能搞定。

优势和劣势

• 优势：这种方式能免交增值税、契税和个人所得税，整体成本是最低的。
• 劣势：必须等父母去世后才能办。而且子女以后要是卖房，如果房子持有不满五年，或者不是子女名下唯一的住房，就得交20%的个人所得税。

二、赠与过户：即时生效但税费不低

适用情况

在父母都在世的时候，直接把房产赠送给子女。办理时要签一份赠与协议，并且去做公证。

费用明细

• 契税：按照房屋评估价的1.5%-3%收取，具体比例要看房子面积大小和子女的购房次数。
• 公证费：大概是2%，不过有些地方是按照评估价来计算。
• 个人所得税：子女在未来出售这套受赠房产时，如果不符合满五唯一的条件，就得交20%的个人所得税。满五唯一就是房子从获得开始算满五年，并且是子女家庭名下在当地唯一的住房，这种情况就可以免交。

优势和劣势

• 优势：过户手续办完马上就生效，可以立刻完成房产转移，要是子女急着落户，或者为了避免以后可能出现的继承纠纷，这种方式就比较合适。
• 劣势：当下办理要交的税费比较多，而且子女将来卖房时，税费负担也重。

三、买卖过户：灵活性强，与房产持有年限有关

适用情况

父母按照市场价格，或者价格象征性低一些，把房子卖给子女。办理过程得按照正常的房屋交易流程来。

费用明细

• 房产持有满五年且是唯一住房：不用交增值税和个人所得税。契税根据房子面积和子女购房次数，在1%-3%之间。这种情况下，总体成本最低，基本就只需要交契税和登记费。
• 房产未满五年或不是唯一住房：增值税得交5.6%（以前叫营业税）；个人所得税在1%-20%之间，具体按差额或者全额征收；契税同样是1%-3%。

优势和劣势

• 优势：手续相对简单，如果房子满足满五唯一的条件，子女以后卖房要交的税费也比较少。
• 劣势：要是房子持有时间不满五年，要交的税费就比较高，而且交易过程中可能还会涉及中介费、评估费等其他费用。

四、综合建议

• 父母已去世：这种情况下，继承过户是最划算的，因为成本最低。
• 房产持有满五年且是唯一住房：选择买卖过户，要交的税费是最少的。
• 房产未满五年且急需过户：可以考虑赠与过户，不过要知道，子女未来卖房时可能会面临较高的税费风险。

注意事项

• 地区差异：不同城市，契税、公证费等收费标准可能不一样。像首套房的认定标准，还有评估价的计算方法，各个地方都有差别，办理前一定要了解清楚。
• 未来出售计划：要是子女打算长期把房子留着自己住，继承或者赠与的方式比较好；要是子女可能短期内就把房子卖掉， 那买卖过户会更划算。
• 法律咨询：房产政策可能会有变化，建议提前向当地房管部门咨询，或者找律师了解一下，确保办理过程符合最新政策，不会出问题。