楼市股市涨跌背后的底层逻辑：筹码换手率与流通性
楼市股市涨跌背后的底层逻辑：筹码换手率与流通性
假设给你1个亿现金，让你维持所在小区的房价一年不跌，你觉得你能做到吗？
其实这个问题里面，就蕴含了一个楼市股市涨跌的底层逻辑——房价和股市涨跌背后的那只 “手” 究竟是什么？
如果我问你，今年在这个经济刺激的基调下，股市跟楼市谁会率先反弹？钱会流向哪里？
看懂这个问题背后的逻辑，你就能发现很多新的视角与思路。
咱再回到开头的问题，假设给你1个亿现金，让你维持所在小区的房价一年不跌，你觉得能做到吗？
这个小区总共有1000套房，按照当前的市场行情，总市值差不多50个亿，平均每套房价500万。
接下来要用你这1个亿，来维持住该小区的房价不许跌。
这听起来似乎不难，毕竟1个亿也不是小数目，可事情真会像你想的那么简单吗？
一开始，有10个卖家因为各种原因急着卖房，他们把价格降到了450万。
这时候，为了不让房价下跌，你就得站出来，按照500万的价格把这10套房接盘下来。这一轮操作下来，你的1个亿现金就只剩下5000万了。
但这还没完，没过多长时间，又有10个卖家也跟着降价抛售，市场上的实际成交价已经普遍降到了450万。
没办法，你为了完成任务，又得硬着头皮按500万的价格接盘。
这下可好，两轮过去，你的1亿现金就全部花光了，可房价呢，还是没稳住，依旧有下跌的趋势。
为什么有1亿现金，都稳不住区区1000套房的小区房价呢？
这里面就涉及到一个很重要的底层逻辑，房价的涨跌和股市的起伏，都有着相似的逻辑，就是筹码的换手率和流通性。
我们再回到开头这个例子，在这个小区里，如果只是偶尔有几个卖家因为个人情况低价抛售，其实并不可怕，市场完全有能力消化。
但如果出现大批量的卖家低价挂卖，那就完全是另外一回事了。这里面的核心问题就是抛压过重。
无论你多么努力地去接盘，房价还是会因为大量卖家的抛售压力而下跌。
这也反映出来了市场供需的严重失衡以及由此引发的信心崩塌。
房地产市场本来就是个很复杂的供需系统，当大量卖家集中涌现，背后可能是经济形势的下行压力导致部分业主资金链断裂，或是对房地产市场长期前景的悲观预期促使其提前套现离场。
而这个时候，市场上的购房者因为经济不稳定、工作不好找，或者觉得房价还会继续跌，都不敢买房，都在观望，所以成交量也不高。
这里有一个很重要的指标，那就是二手房挂牌数量。
当卖方的抛压远远大于买方的购买意愿时，就说明市场情绪已经从乐观变成悲观了，房价就很难有回升的机会。
这种情况下，即使有外部资金介入，也只是螳臂当车，因为它无法从根本上扭转市场参与者的整体预期和行为模式，无法重塑供需平衡，房价下跌也就成为了必然趋势。
股市其实也是一样的道理。
就拿A股来说，之前在2700点低迷期的时候，市场上冷冷清清的，每天的成交量也就四五千亿。当时整个 A 股在低位的时候市值有 70 万亿，日换手率连 1% 都不到，很多股票都无人问津。
而到了2024年9月底那段疯狂上涨的时期，情况就完全不一样了，成交量大幅放大，大家都在疯狂地买卖股票，市值也涨到了 100 万亿，每天的成交量差不多有 2 万亿。
所以，当你明白了成交量和换手率这个底层逻辑，再去看房价和股市，就会有很多新的发现，也能更好地判断未来的涨跌趋势，做好自己的财富规划。
在股市里，市值和成交量有着密切的关系。
当日换手率高的时候，说明股票的流通性好，资金能够快速地进出市场，这就使得股价能够比较灵敏地反映市场的供需关系。
这是因为在高换手率环境下，投资者的买卖决策更加频繁，市场信息能够更高效地融入股价之中，形成一种价格发现机制。
当市场乐观情绪蔓延，资金大量涌入，成交量放大，推动股价上升，形成良性循环；反之，在市场悲观时，资金撤离，成交量萎缩，股价随之下跌。这种流动性驱动的价格波动特性，使得股市在短期内能够呈现出较为剧烈的涨跌变化。
相比之下，房市则大不相同。
就拿我们这个小区来说，房子的年换手率非常低，可能一年也就几套房子在交易。
这就意味着，如果要想改变整个小区的房价走势，就需要更长的时间来置换筹码，也就是让更多的房子易主。
所以，在房市中，只要有少量卖家集体低价抛售，就很可能导致当地的房价大幅缩水，因为市场的承接能力相对较弱。
股市和房市的市场特性差别这么大，这也决定了我们在资产配置上得有不同的策略。
股市的特点是高波动、高流通性，而且周期相对较短。
大家看看 A 股的历史就知道，大概3年左右就会有一次牛熊转换。
比如说2015年的大牛市，股价疯狂上涨，随后又进入熊市；
2019年市场又开始回暖；
2020 - 2021年又是一波不错的行情；
到了2024年，市场又有了新的变化。
在股市里，由于流通性好，投资者可以比较灵活地进行高抛低吸，在市场低迷的时候布局，等市场上涨的时候获利了结。
而房市呢，周期就长得多，换手率也低。
回顾过去的十几年，2008年次贷危机爆发后，房价大幅下降；
2009年国家推出四万亿刺激计划，房价又开始上涨；
紧接着2014年萎靡了一年，
2015年的棚改货币化政策又让房价迎来了一波上涨行情，一路涨到了2021年，
接着开始了本轮至今为止的房价回调。
这一个个周期都持续了好几年，而且一旦房价进入下跌通道，想要回升就需要很长的时间和大量的资金投入。
这背后是房地产市场的固有属性所致。
房屋作为一种大额、耐用且具有居住功能的资产，其交易决策过程复杂，涉及众多因素，如家庭状况、城市发展规划、人口流动等，使得调整周期相对较长。
所以啊，对于我们普通投资者来说，在资产配置上一定要充分考虑到股市和房市的这些特点。
资本市场低迷时可以考虑布局股市，通过高抛低吸获得收益；而对于房市，则不能被短期的房价波动所左右，需要更大的耐心去等待房价调整周期。
在这个充满不确定性的市场迷雾中，我们很容易迷失方向。
有时候，我们会被短期的涨跌所迷惑，做出错误的决策。但如果我们能够保持清醒的头脑，坚持在市场迷雾中保持长远的眼光，才能走的更加稳健。